Pubblicato il decreto che aumenta le garanzie per chi sottoscrive un mutuo. Le disposizioni per la sua attuazione dovrebbero limitare la discrezionalità della banca nell’acquisizione e vendita diretta della casa in caso di morosità. I tempi e le procedure. Le alternative se il debito è piccolo.
Più trasparenza nei contratti
Sulla Gazzetta ufficiale del 20 maggio è stato pubblicato il decreto legislativo 72/2016 per attuare la direttiva 2014/17/Ue. L’obiettivo è aumentare le garanzie per le famiglie che sottoscrivono un mutuo per l’acquisto di un’abitazione. Le banche dovranno rendere più trasparenti i loro comportamenti e fornire maggiori informazioni al mutuatario prima della sottoscrizione del contratto.
L’attenzione delle forze politiche e dell’opinione pubblica si è, però, concentrata soprattutto sulla norma che, dopo il mancato pagamento di 18 rate mensili del mutuo, permette alla banca di acquisire l’abitazione e venderla direttamente, saltando l’asta giudiziaria. Una scorciatoia, è bene precisarlo, che deve essere espressamente accettata dal mutuatario al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo.
Per applicare la norma mancano ancora due adempimenti. Da una parte, il ministero dell’Economia e finanze deve fornire le disposizioni operative, dall’altra la Banca d’Italia deve indicare gli obblighi informativi e di correttezza a cui sono tenuti gli istituti di credito nei loro rapporti con i “consumatori in difficoltà di pagamento”, soprattutto se si trovano in uno stato di particolare bisogno o debolezza.
Si tratta, in sostanza, di disposizioni che dovrebbero limitare la discrezionalità della banca nell’acquisizione e vendita diretta della casa, subordinando l’azione del creditore al verificarsi di altre condizioni oltre al solo mancato pagamento di 18 rate del mutuo.
La durata della difficoltà
Innanzitutto sarebbe opportuno stabilire con precisione il momento in cui il debitore diventa moroso e la banca può acquisire e vendere la sua casa.
In questi anni di crisi, per aiutare le molte famiglie in difficoltà nel pagamento delle rate dei mutui sottoscritti per l’acquisto dell’abitazione principale, sono state messe in campo diverse iniziative di moratoria. Quando ricorrono determinate condizioni oggettive e soggettive, una norma della legge 244/2007 permettere di sospendere il pagamento delle rate per 18 mesi; una disposizione della legge di stabilità per il 2015 (n. 190/2014) offre la possibilità di interrompere, per 12 mesi, il pagamento della quota capitale delle rate. I mesi di moratoria previsti da queste norme non dovrebbero essere conteggiati ai fini del calcolo dei 18 mesi di morosità oltre i quali la banca può vendere l’abitazione. In questo modo, si darebbe più tempo al mutuatario moroso per tornare a essere solvibile.
La procedura di vendita
Ma quando il proprietario non riesce proprio a salvare la sua abitazione, ha interesse che sia venduta al prezzo più alto possibile, avendo diritto a incassare l’eccedenza rispetto al debito da estinguere. È perciò di grande importanza, per la tutela degli interessi del debitore, stabilire una procedura di scelta del compratore che permetta di incassare la cifra più alta possibile.
Gli atti che saranno emanati dovrebbero stabilire in che misura e con che tempi potrà essere abbassato il prezzo posto a base delle aste successive nel caso in cui non si riesca, in prima battuta, a vendere l’abitazione al valore stimato dal perito scelto dalle parti o dal tribunale. È bene disegnare una procedura di vendita che consenta, certo, alla banca di recuperare il suo credito, ma permetta anche di limitare il danno per il proprietario che perde la casa.
Un’alternativa per piccoli debiti
Vi è, infine, un altro aspetto importante da affrontare, relativo alle soglie di debito al di sotto delle quali la banca creditrice non possa attivare automaticamente la procedura di acquisizione e vendita della casa.
Nel caso in cui l’importo del debito fosse modesto o costituisse una percentuale piccola del valore della casa, toglierla al proprietario risulterebbe eccessivamente iniquo. Dovrebbe, allora, essere previsto che la banca proponga un piano di ristrutturazione del debito per rendere la sua restituzione sostenibile per il cliente; si può intervenire sul tasso, sulla durata e sul sistema dell’ammortamento. In prima battuta, dunque, la soluzione dovrebbe essere ricercata all’interno del rapporto del debitore-creditore. E se non fosse sufficiente, non dovrebbe essere escluso un aiuto finanziario pubblico. Le forme e gli strumenti non mancano.
Per iniziare si potrebbe ricorrere al leasing abitativo agevolato per la prima casa regolamentato dalla legge di stabilità per il 2016 (legge 208/2015, art. 1, commi 76-84). Adattare lo strumento all’esigenza di salvare la casa ai mutuatari morosi in stato di bisogno non dovrebbe essere molto complesso. Sarebbe sufficiente permettere alle banche di dare in leasing non l’intera abitazione, ma solo una sua parte – quella corrispondente alla percentuale del credito sul valore della casa. E per il resto applicare le norme e le agevolazioni già previste.
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Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di economia applicata nell'università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l'innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.
Francesco Vella insegna Diritto Commerciale e Diritto Bancario all’Università di Bologna. Nella sua attività di ricerca ha prodotto quattro manuali (tutti editi dal Mulino), quattro monografie e numerose pubblicazioni in volumi collettanei e riviste in materia bancaria, finanziaria e societaria. Ha ricoperto e ricopre incarichi in organismi di controllo e di amministrazione, come amministratore indipendente, in società quotate. E’ tra i soci fondatori dell’Associazione Disiano Preite. È membro della redazione della voce.info.
Giovanni Medioli
E’ curioso di come tutta l’attenzione si concentri solo sulle banche. Il condominio, in caso di insolvenza del condomino, può emettere un decreto ingiuntivo che porta al pignoramento (e vendita all’asta) della casa dopo solo sei mesi di mancati pagamenti, e il disegno di legge in approvazione alla Camera prevede di scendere a quattro mesi. Quasi sempre, poi, è la banca mutuante ad avvantaggiarsene. Ma nessuno ne parla.
Henri Schmit
Una critica alla nuova normativa è che è ipocrita ed inefficiente concedere al debitore ipotecario la facoltà di accettare o meno la nuova procedura. Giusto cioè protettivo sarebbe stato disporre che la procedura vale sempre a meno che le parti la escludano espressamente. Solo debitori professionali forti sono in grado di imporre una rinuncia del genere alla banca. Non convince inoltre il ruolo del perito. Il legislatore dovrebbe invece fare di tutto per favorire un mercato trasparente e efficiente, in particolare abbassando la tassazione delle transazioni (e recuperare sul versante tassa immobiliare patrimoniale). Ma il binomio Renzi-Padoan ha già fatto la scelta opposta, una costante di tutti governi degli ultimi 15 anni a parte Monti e Letta.
sandro
concordo che la legge non insiste a sufficienza sul ruolo di garaqnzia e tutela del consumatore, svolto dai periti.
La norma non dispone una seria disciplina del conflitto di interesse che vieti di svolgere a ttività peritale a chi effettua compravendite immobiliari nello stesso territorio.
a tutela del debitore, il perito dovrebbe essere equiparato a un consulente tecnico del tribunale tale che ha la responsabilità civile di danni ed errori fortuiti nello svolgimento dell’estimo: esistono a riguardo le assicurazioni contro errori professionali. La legge nulla dice in merito.
3) la non-retroattività della norma non si esaurisce col divieto di applciarla ai mutui surrogati..in caso di rinegoziazione del mutuo con la prorpia banca, cosa accade??
4) una soglia minima di procedibilità potrebbe essere la stessa che Art. 76 del D.P.R. n. 602/1973), applica a Equitalia per debiti tributari, verso la prima casa adibita ad abitazione principale: l’ipoteca e il debito devono essere pari ad almeno 20.000 euro. Prima di ricorrere al leasing abitativo, per i debiti piccoli si può ipotizzare la vendita separata delle pertinenze della casa (cantina o garage, o giardino, ecc)