La depressione del mercato immobiliare italiano non sembra essersi ancora arrestata. Influiscono la flessione del reddito delle famiglie e l’aumento della disoccupazione. Ma anche le condizioni del mercato del credito: sempre più compravendite si concludono senza la stipula di un mutuo.
CALA IL PREZZO DELLE CASE
La depressione del mercato immobiliare italiano non sembra essersi ancora arrestata. Dopo più di cinque di caduta delle compravendite di abitazioni non si evidenziano segnali di una possibile inversione di tendenza. Secondo i dati elaborati dall’Agenzia del Territorio il numero di contrattazioni, alla fine dello scorso anno, è stato pari a circa il 50 per cento del livello osservato nel 2004, in ulteriore flessione dal già modesto 70 per cento del 2011 (grafico 1).
Dal 2008, con l’intensificarsi della crisi finanziaria, le quotazioni si sono arrestate, mostrando una leggera flessione (-0,6 per cento) nella prima parte del 2012. Ciò implica che in termini reali il valore medio delle abitazioni ha subito una flessione di quasi il 10 per cento rispetto alle quotazioni massime registrate nel 2007.
IL MUTO NON C’È PIÙ
Nonostante il basso profilo dei prezzi, il mercato stenta a riprendersi. Tra le concause che vanno citate c’è senza dubbio la flessione del reddito delle famiglie e l’aumentato tasso di disoccupazione, entrambi riflesso della seconda pesante recessione che il nostro paese sta attraversando nell’arco di appena un triennio. La scelta di investimento in un’abitazione, che richiede un esborso finanziario molto importante, non può però prescindere dalle condizioni del mercato del credito.
Se si esamina la dinamica dei mutui immobiliari si può constatare che nell’ultimo anno c’è stata una repentina flessione (grafico 2). Se fino alla prima metà dello scorso anno l’Italia mostrava ancora una performance sul mercato dei mutui anche migliore di quella dei paesi dell’Europa del Nord, l’ultima parte del 2012 ha posto in evidenza l’aprirsi di un netto divario tra il nostro paese e quelli di testa dell’area euro. L’ultimo dato disponibile segnala una flessione dei mutui immobiliari di circa mezzo punto percentuale.
A questo punto si potrebbe argomentare che la flessione dei mutui sia la semplice conseguenza della minore domanda da parte delle famiglie, condizionate soprattutto dalle difficoltà economiche e dalla notevole incertezza sulle prospettive future. Si può condividere che una parte della decelerazione osservata sul mercato dei mutui sia attribuibile alla minore domanda, ma il suo marcato arretramento si spiega, in buona parte, con l’irrigidimento delle condizioni di offerta.
Analizzando le risultanze del sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia del Territorio presso un campione rappresentativo di agenzie immobiliari, emergono diversi elementi a favore di quest’ultima interpretazione. In primo luogo, si nota che tra le compravendite effettuate una quota sempre più rilevante è conclusa senza la stipula di un mutuo: circa il 40 per cento secondo gli ultimi dati; erano il 30 per cento nel 2009 (grafico 3). In altri termini, è in crescita la percentuale di acquisti di abitazioni effettuata utilizzando le risorse finanziarie già a disposizione delle famiglie. Inoltre, si registra una riduzione del loan-to-value ratio, cioè del rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo finanziato: dal 70 per cento del 2009 al 63 per cento della fine dello scorso anno. In altri termini, le banche, per proteggersi in modo più ampio da eventuali mancati pagamenti, richiedono che il mutuatario concorra all’acquisto dell’abitazione con una fetta più grande di mezzi propri.
Infine, dallo stesso sondaggio risulta che tra le motivazioni che hanno fatto fallire una potenziale compravendita immobiliare assume un peso sempre più crescente la difficoltà del reperimento di un mutuo.
In definitiva, il mercato immobiliare risulta essere fortemente influenzato dalle condizioni applicate dagli istituti di credito per l’erogazione dei finanziamenti. Il contesto attuale pone anche dei problemi di equità: l’accesso al mercato immobiliare è sempre più riservato alle famiglie più facoltose, che dispongono di abbondanti mezzi finanziari. Le famiglie con meno risorse, e in particolare quelle formate da giovani coppie, trovano, invece, sempre più ostacoli nell’acquisto di un’abitazione.
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Economista, data scientist, consulente indipendente su tematiche finanziarie e macroeconomiche. Collabora con primari istituti di ricerca economica italiani. E’ inoltre docente a contratto presso l’Università degli Studi Roma Tre e redattore del sito di informazione finanziaria del Dipartimento di Matematica del Politecnico di Milano, www.finriskalert.it. Svolge prevalentemente la sua attività di ricerca nel campo del banking, ambito nel quale ha pubblicato diversi studi su riviste nazionali e internazionali. E’ autore del libro “Alle radici della crisi finanziaria. Origini, effetti e risposte” (Egea Editore).
Lorenzo Dubitosi
Queste analisi erano già proposte nel Rapporto di Stabilità Finanziaria della Banca d’Italia e nell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. di qualche mese fa!
carlo ardizzone
Quasi tutti paiono convinti che la causa dle malessere attuale sia l’ eccesso di debito, per cui il fatto che le famiglie si indebitino meno potrebbe essere positivo.
Tra l’ altro, se guardiamo all’ estero, i debiti immobiliari sono stati causa di crisi più o meno severe.
Più che di un credito maggiore ci si dovrebbe preoccupare della carenza di lavoro per i giovani e per quelli più anziani che perdono il lavoro.
Il mercato immobiliare è sceso e potrebbe scendere ancora , ma con la popolazione che diminuisce non c’è da stupirsi.
sandro
manca il dato dell’oferta: si è continuato a costruire senza criterio!
se il nuovo Governo completerà la riforma Fronero del lavoro, l’ondata di licenziamenti che seguirà creerà un emergenza di sfratti e abitativa, come accaduto in Spagna.
in Spagna spesso la polizia si rifiuta di atturare titoli esecutivi e sfrattare anzani o famiglie in difficoltà.. i giudici sono attivi per una riforma della legge del 1909 cjhe ipertutela il creditore, che può optare per la confisca del bene con sfratto immediato del proprietario, e no ndi eventuali inquilini in affitto, oppure per la vendita all’incanto. Il Governo Rahoy ha bloccato le azioni esecutive fino a data da destinarsi., dopo una legge del 2009 che snelliva tempi e costi degli sfratti.
Ugualmente queste due opzioni esistono negli USA, ma a favore del debitore che se in difficoltà può estinguere il mutuo conferendo in proprietà la garanzia ipotecaria, a prescindere dal suo valore di mercato. Resta ala banca il rischio del negative equity, ovvero di una vendita a prezzi inferiori al debito residuo, cui l’istituto spesso opta per tenere un immobile sfitto e invenduto,.
la stampa e le amministrazioni di centro-destra sono indifferenti e non parlano dell’impennata di sfratti per morosità nelle regioni del nord, ben oltre le abituali emergenze che dagli anni ’80 hanno portato a 25 blocchi delle azioni esecutivi in 30 anni, uno all’anno in pratica.
è opportuna una via italiana al problema. certezza del credito e…
Marco Spampinato
La mia impressione è che i potenziali acquirenti siano più razionali di quanto si pensi. Aspettandosi ancora un calo dei prezzi, di entità ignota (la bolla immobiliare italiana non si è poi così tanto sgonfiata …), correttamente si evita di prendere a prestito danaro da terzi per acquistare un bene dal valore incerto, in riduzione. Questo atteggiamento può ovviamente estendersi alle valutazioni delle banche. Ciò che non riesco a spiegarmi del mercato imMobiliare italiano è piuttosto la grande rigidità verso il basso dei prezzi, che sembra emergere nel confronto con tanti altri paesi. E questo anche tenuto conto del grande incremento dei volumi edificati, delle nuove costruzioni invendute, etc. Ma finché permane una diffusa sensazione che i prezzi siano sopravvalutati, il comportamento dei acquirenti e delle banche è del tutto razionale ( anche senza aggiungere i contratti precari, la disoccupazione, e tutto ciò che sicuramente riduce la domanda potenziale)
remo s.
Il mercato immobiliare è certamente (e giustamente) frenato dalla rigidità del mercato del credito e vorrei dire grazie ad una ricuperata prudenza degli istituti di credito che li porta ad erogare prestiti solamente a creditori solidi (non è una considerazione etica ma economica), in caso contrario non farebbero un buon servizio per gli azionisti.
Agevolare l’accesso al credito di chi ha un reddito precario, questo dovrebbe essere un obiettivo di politica sociale, per esempio un fondo che fa da garante per le banche (CDP per esempio…) i parlamentari M5S potrebbero essere innovativi in questo campo e provare a formulare qualche proposta.
In merito ai prezzi immobiliari, facendo riferimento al grafico riportato non credo si possa parlare di ‘bolla’ quando i prezzi reali sono appena dell’8% superiori di quelli del 2004.
Massimo C
Credo che in questo ragionamento vi sia un assunto fragile. Cioè: per quale ragione dobbiamo ritenere che per comprare casa si debba necessariamente ricorrere al credito, oltretutto in modo sproporzionato? Fino agli anni ’80 gli italiani compravano casa senza indebitarsi, anche la seconda. Questo perché, evasione fiscale a parte, i prezzi delle abitazioni avevano un senso in relazione ai redditi. Oggi il prezzo giusto di una casa dovrebbe essere quello che un 30-40enne medio può permettersi senza indebitarsi oltre il 30% del valore dell’immobile e senza dover uccidere i genitori.
damiano
Oggi attraversiamo un momento in cui le banche, anche a causa delle rigide direttive di Basilea sugli accantonamenti, non possono/vogliono fare nuovi impieghi, ma ristrutturare le posizioni in essere, anche attraverso operazioni di rientro. Anche il mercato borsistico, con le forti perdite azionarie che si sono registrate e si continuano a registrare ha un impatto, anche se indiretto, sugli impieghi che un istituto può fare (riduzione della raccolta indiretta) Questo è uno dei motivi per i quali si concedono meno mutui… Per le banche, concedere un mutuo (concesso tranquillamente qualche anno fa!), soprattutto in questo periodo di forte crisi economica/finanziaria, ha un forte rischio (vds chiusura aziende e disoccupazione in aumento) che si concretizza nel momento in cui devo andare ad escutere una ipoteca su un immobile, il cui acquisto era stato finanziato con un mutuo, se prudenziale, pari al 70/80% del suo valore (oggi quanto vale l’immobile?). Altra causa dell’attuale situazione in cui si registra un crollo dei consumi è anche dovuta al comportamento sconsiderato delle società costruttici, che in un periodo di “vacche grasse” hanno fatto lievitare i costo (ma non il valore reale) degli immobili, cosa che ha fatto comodo anche alle banche (ritorni economici a seguito dei maggior mutui ed aumento del valore degli immobili già acquisiti a garanzia). Vista la mentalità del popolo Italiano che dà molto valore alla proprietà dell’abitazione, “grazie” alla possibilità di contrarre mutui (anche a 30 anni), non era un problema pagare una rata mensile pari a ca. il 50% del proprio stipendio. Oggi, magari con un reddito in meno a causa di licenziamento, con prezzi e tasse in continuo aumento, è diretta conseguenza che i consumi di una famiglia diminuiscano (e quanto pesa il pagamento della rata del mutuo!).
Il valore degli immobili diminuisce molto lentamente poichè sia gli istituti di credito che le società costruttrici fanno da resistenza a questa caduta. Le prime poichè vedrebbero ridotto il valore delle garanzie (con forti ripercussioni sugli accantonamenti e quindi sui margini) le seconde, preferiscono tenere invenduti gli appartamenti continuando a pagare interessi alle banche, piuttosto che deprezzare gli immobili poichè sanno perfettamente che innescherebbero una bomba a catena!
In ultima analisi va evidenziato come, da diversi anni, viviamo al di sopra delle ns reali possibilità e quella che oggi sembra una crisi di dimensioni enormi forse in realtà è, (preciso, in parte) amplificata dai ns vizi.
faber
Chi parla di bolla immobiliare non mette a confronto altri beni con valore intrinseco tipo l’oro, che ha performato del 400%! I costi di costruzione sono elevatissimi e chi pensa che gli immobili si abbasseranno ulteriormente rimarrà col cerino in mano. Purtroppo le banche non prestano i soldi al cittadino perché i titoli di stato rendono di più e sono garantiti da tutti i cittadini…