Casa, nuovi strumenti ma senza strategia

Chi vuole comprare una casa ha oggi a disposizione vari modi per farlo. Ma i benefici fiscali non sono uguali per tutti: i vantaggi maggiori li ha chi acquista con la locazione finanziaria. La mancanza di una strategia di intervento nel settore produce spesso risultati che deludono le attese.

Prestiti per comprare casa

Negli ultimi due anni si è arricchita la gamma degli strumenti ai quali può ricorrere chi vuole diventare proprietario di un’abitazione. Al contratto di mutuo è stata prima affiancata la locazione con proprietà differita o rent to buy (articolo 23 decreto legge 133/2014) e poi, dall’inizio di quest’anno, la locazione finanziaria degli immobili residenziali (commi 76-84, articolo 1, legge 208/2015).
Ampliare gli strumenti e le forme contrattuali per effettuare le compravendite può essere una politica saggia: più grande è il numero delle soluzioni contrattuali alternative alle quali è possibile ricorrere, più è probabile che qualcuna abbia le caratteristiche per soddisfare le esigenze dei diversi gruppi di potenziali acquirenti. Il beneficio finanziario pubblico che una famiglia o una persona che si propone di acquistare una casa può ottenere è, però, diverso per ognuno degli strumenti ai quali è possibile ricorrere.

Lo sconto fiscale che discrimina

Chi vuole acquistare una casa da destinare ad abitazione principale senza disporre dei capitali necessari per pagare l’intero prezzo può ottenere il contributo pubblico più elevato sottoscrivendo – tra il 2016 e il 2020 – un contratto di leasing immobiliare residenziale, disciplinato dalla legge di stabilità 2016.
Un giovane di età inferiore a 35 anni, e con un reddito non superiore a 55 mila euro, può detrarre dall’Irpef il 19 per cento dell’importo annuo del canone di locazione non superiore a 8mila euro e dell’importo della rata finale di riscatto entro i 20mila euro. Nell’ipotesi di un contratto di leasing di durata decennale, il risparmio fiscale complessivo è di 19mila euro; una cifra che si dimezza se il compratore ha almeno 35 anni.
Anche nell’ammontare ridotto si tratta di un beneficio di cui non può avvalersi chi si propone di acquistare una casa ricorrendo al rent to buy, una forma contrattuale che ha la stessa struttura del leasing abitativo: in entrambi i casi si diventa proprietari della casa dopo averla abitata per un certo numero di anni pagando un canone di locazione. La normativa che ha disciplinato il rent to buy non ha previsto alcuna agevolazione neppure per l’acquisto dell’abitazione principale.
Quanto a beneficio fiscale, neanche il mutuo regge il confronto con il leasing immobiliare. Gli acquirenti dell’abitazione principale che sottoscrivono un mutuo possono scontare dall’Irpef il 19 per cento sull’ammontare massimo di 4mila euro l’anno degli interessi pagati. Nel sistema di ammortamento dei mutui “alla francese” – abitualmente applicato dalle banche in Italia – la rata d’importo costante ha una quota di interessi che decresce nel tempo. Attualmente le banche offrono mutui decennali al tasso fisso del 2 per cento l’anno. Con questi tassi il mutuatario non beneficia dello sconto fiscale massimo di 780 euro l’anno (19 per cento di 4mila) neanche nel primo anno dell’ammortamento se il capitale preso a prestito non supera i 200mila euro. Per un mutuo di questo importo lo sconto complessivo sugli interessi è di 4.100 euro. Se si prendono a prestito 100mila euro si risparmiano 2.050 euro di Irpef: a parità della somma sulla quale è calcolata l’agevolazione fiscale, un giovane che ricorre al leasing abitativo ottiene un beneficio di nove volte superiore rispetto a quello che si ottiene con la sottoscrizione di un mutuo; se l’acquisto è fatto da una persona con almeno 35 anni, la differenza è comunque di quattro volte e mezzo.

Un contributo unico

A parità di tassi di interesse e delle altre condizioni contrattuali, la forte differenza nell’ammontare del beneficio fiscale indirizza i potenziali acquirenti a ricorrere al leasing abitativo piuttosto che al mutuo o alla locazione con proprietà differita.
Tuttavia, a meno che l’incentivo legato al leasing abitativo non sia stato pensato per favorire la nascita e lo sviluppo di un nuovo segmento del mercato finanziario, il vantaggio fiscale attribuito al leasing abitativo non è giustificato né dalla necessità di aiutare il mercato della casa a tirarsi su né dal proposito di sostenere le famiglie con redditi medi e bassi nell’acquisto di un’abitazione. Entrambi gli obiettivi potrebbero essere raggiunti più facilmente se gli incentivi fiscali fossero neutrali rispetto alle forme contrattuali e agli strumenti ai quali sono collegati. Pertanto, l’autorità politica dovrebbe definire un unico ammontare del contributo pubblico da concedere a chiunque possieda i requisiti soggettivi e le altre condizioni per beneficiarne, a prescindere dallo strumento attraverso cui è finanziato l’acquisto della casa. Ma questa decisione presuppone una strategia di intervento nel settore della casa. Poiché non sembra esserci, le singole politiche si affastellano una sull’altra, senza che sia ben chiaro il disegno in cui sono collocate e con risultati che spesso deludono le attese.