PIANO CASA 2, UN FLOP ANNUNCIATO

Per rilanciare l’economia e il settore dell’edilizia privata, con il decreto legge 70/2011 (il cosiddetto decreto sviluppo, convertito con la legge 106/2011) si punta su un “piano casa 2”, erede del “piano casa 1” promosso nella primavera del 2009. Dopo due anni e mezzo di operatività, quel piano ha prodotto risultati modesti in tutte le Regioni (sembra, con la sola eccezione del Veneto). Nessuno, però, è in grado di dare qualche cifra esatta sugli effetti prodotti, poiché, come spesso e scandalosamente succede nel nostro paese, anche per quella iniziativa né le Regioni (che il piano lo subirono) né lo Stato (che fortissimamente lo volle) hanno svolto alcun monitoraggio. Ma una valutazione ex post del primo piano casa sarebbe stata particolarmente importante per evitare al secondo di candidarsi a ripeterne il flop, visto che entrambi sono fondati su un’errata individuazione delle difficoltà del mercato dell’edilizia residenziale e dei fattori di rilancio.

PERCHÉ L’EDILIZIA È FERMA

Il piano casa 2 punta sulla riduzione dei tempi del silenzio-assenso per le richieste dei permessi di costruire e l’estensione della segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Alle Regioni viene imposto di disciplinare cambi di destinazioni d’uso, delocalizzazioni, concessioni di volumetrie premiali per gli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente e di riqualificazione delle aree urbane. Dopo sessanta giorni dalla pubblicazione della legge di conversione, in assenza di leggi regionali di attuazione delle norme del decreto, i consigli comunali possono deliberare il rilascio di permessi di costruire in deroga ai piani regolatori. Dopo centoventi giorni, nelle Regioni a statuto ordinario, i progetti di razionalizzazione e riqualificazione del patrimonio possono essere realizzati, applicando direttamente la norma statale, con un premio di volumetria del 20 per cento per gli edifici residenziali e del 10 per cento per quelli con altre destinazioni.
La semplificazione e l’accelerazione delle procedure tecnico-amministrative per ottenere i titoli abilitativi alla costruzione costituiscono una necessità e una buona cosa in sé. Ma, ammesso che vi sia una reale necessità di espandere il patrimonio edilizio, se nelle nostre città e paesi non svetta un numero di gru paragonabile a quello precedente il 2007-2008, la causa principale non può essere individuata nell’esasperazione dei costruttori a causa delle interminabili attese per il rilascio dei permessi di costruire. La realtà è che gli operatori tardano a presentare le richieste dei permessi di costruzione, e a ritirare quelli già rilasciati, per evitare di anticipare il pagamento degli oneri urbanistici e concessori relativi a immobili per i quali non sanno quando matureranno le condizioni e le convenienze per costruirli. Oggi, quelle condizioni e convenienze non ci sono per la riduzione del reddito delle famiglie e la stretta del credito, torneranno a esserci quando la ripresa dell’economia e la disponibilità di credito rilanceranno la domanda di case.

QUELLA VOLUMETRIA IN PIÙ

La concessione di una volumetria aggiuntiva produce gli stessi effetti della riduzione del costo di uno dei fattori che concorrono al costo complessivo del prodotto. Con il premio volumetrico viene accordata una capacità edificatoria del tutto gratuitamente. Il valore del premio è più elevato nelle aree di grande concentrazione urbana, dove l’incidenza della rendita sul costo complessivo per unità di superficie costruita è molto elevata (fino a superare il costo industriale di realizzazione).
Ma difficilmente il proprietario di un immobile deciderà di demolirlo e ricostruirlo sotto la sola spinta incentivante di una capacità edificatoria gratuita. La possibilità di avvantaggiarsi di un premio di volume non ha un’influenza primaria nelle decisioni degli imprenditori in una condizione di mercato depresso come l’attuale. Anche in una situazione di mercato ben carburato, l’incentivo volumetrico assolve pienamente la sua funzione solo quando non ve ne è necessità: quello di un immobile destinato comunque alla demolizione e il cui unico valore è dato dall’area sulla quale è costruito. Negli altri casi non è scontato che il beneficio connesso alla volumetria aggiuntiva sia almeno sufficiente (ma dovrebbe essere non almeno bensì più che sufficiente) a compensare i costi derivanti dalla demolizione e ricostruzione dell’edificio. L’immobile demolito ha un valore economico del quale occorre tenere conto nella valutazione. Il prezzo dell’immobile ricostruito con volumetria incrementata deve essere almeno sufficiente a coprire la perdita del valore dell’edificio demolito e il costo di realizzazione di quello nuovo. (1) Affinché questa condizione di fattibilità possa determinarsi, il premio di volumetria deve fare aumentare quella esistente di una percentuale altissima. L’unica legge regionale che, forse, potrebbe creare tali condizioni di fattibilità è quella del Lazio (impugnata dal governo Berlusconi), la quale prevede cambi di destinazione d’uso urbanistico e, anche, per alcune specifiche localizzazioni, incrementi di volumetria del 150 per cento, una percentuale di quattro-cinque volte superiore a quelle delle altre Regioni.

(1) Se l’intervento comporta una rilocalizzazione occorre aggiungere anche il costo della nuova area edificabile (della vecchia area si ricava poco o niente: le normative regionali spesso ne prevedono la cessione gratuita al comune).