Senza convenienza non c’è mercato per il prestito vitalizio

Emanato il regolamento che rende operativo il prestito vitalizio ipotecario. Ma non interviene sui due parametri dai quali dipende la convenienza per chi lo richiede: la percentuale del valore dell’abitazione finanziabile e il tasso di interesse da applicare. Un ampio mercato potenziale.

Un mutuo al contrario

Con sei mesi di ritardo, il ministro dello Sviluppo economico ha emanato il regolamento, previsto dalla legge n. 44 del 2 aprile 2015, per rendere operativo il prestito vitalizio ipotecario. Lo strumento consente a chi è proprietario di un’abitazione, e ha almeno 60 anni, di ottenere un finanziamento bancario, garantito da ipoteca sulla casa che continua ad abitare con lo stesso titolo di proprietario. La banca recupera il suo credito (capitale e interessi composti) solo alla sua morte: se non pagano gli eredi, la casa viene venduta all’asta e con il ricavato saldato il debito. Mentre il mutuo permette di trasformare denaro contate in patrimonio immobiliare, con il prestito vitalizio ipotecario gli immobili vengono dati in garanzia per ottenere liquidità (proprio per questo negli Usa e nei paesi anglosassoni, dove è nato, il prestito vitalizio è chiamato mutuo al contrario, reverse mortgage).

Il mercato potenziale

In Italia il mercato per questo strumento finanziario (e per gli altri ai quali si può ricorrere per rendere liquida la ricchezza immobiliare) è potenzialmente ampio e stanno anche maturando alcune condizioni che, probabilmente, spingeranno le persone anziane a utilizzare il loro patrimonio immobiliare per integrare i redditi da pensione. L’indagine della Banca d’Italia sui bilanci delle famiglie, relativi al 2014, infatti, mette in luce che tre famiglie su quattro con capo famiglia di almeno 60 anni vivono in una casa di proprietà, il cui valore medio si aggira sui 220mila euro. D’altra parte, d’ora in avanti la pressoché totalità delle persone che andrà in pensione percepirà un importo calcolato con sistema il contributivo. Ciò comporterà una notevole riduzione del reddito, anche fino al 30-40 per cento, rispetto a quello percepito negli ultimi anni di lavoro. Inoltre, la necessità di risanare la grave situazione della finanza pubblica porterà a un restringimento delle prestazioni dello stato sociale e a un aumento della partecipazione dei beneficiari al costo di quelle erogate. Per i proprietari di abitazioni in possesso dei requisiti per chiederlo, il prestito vitalizio ipotecario (in alternativa alla vendita della nuda proprietà) offre dunque una possibilità per bilanciare la riduzione dei loro redditi.

Niente di nuovo sul fronte della convenienza

La disciplina dello strumento finanziario fu introdotta nel 2005 (commi della legge 2003), per volontà dell’allora ministro dell’Economia Tremonti. Rimase, però, sostanzialmente inattuata, principalmente a causa della rarità delle offerte da parte delle banche, ma anche per la scarsa attrattività per i potenziali beneficiari: i pochi prodotti proposti dalle banche consentivano ai proprietari di 60 anni di ottenere importi del 15-20 per cento del valore delle loro abitazioni – un novantenne poteva arrivare al 50 per cento – a un tasso di interesse del 7-8 per cento. Tant’è che si è ritenuto di riformare quella normativa con la legge 44/2015. Al momento della sua entrata in vigore, i dubbi sulla capacità della nuova regolamentazione di far decollare il prestito vitalizio ipotecario furono ritenuti pessimistici dai parlamentari promotori del progetto di legge. Tuttavia, anche loro convennero che la sorte del prodotto finanziario dipendeva dalla capacità delle banche di renderlo competitivo e conveniente per chi dovesse avvalersene. Una spinta doveva arrivare con il completamento della normativa. Il regolamento ministeriale interviene dunque su due questioni. Una riguarda la trasparenza delle offerte. Con due prospetti informativi da consegnare prima della sottoscrizione del contratto, gli istituti finanziatori devono comunicare, a chi richiede il prestito, l’importo finanziato e in che percentuale si rapporta al valore dell’immobile nonché l’ammontare delle imposte e degli altri costi. Devono consegnare anche una simulazione del piano di ammortamento del prestito, come avviene con i mutui. L’altro punto è l’elencazione dei casi in cui la riduzione del valore di mercato dell’immobile consente alla banca di chiedere il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione prima della morte di chi l’ha ricevuto. È difficile, però, che chi chiede il finanziamento sia in grado di restituire l’intera somma ottenuta, soprattutto se la richiesta è fatta dopo certo tempo dalla sua erogazione. In questo caso, oltre al prestito, l’anziano rischia anche di perdere la casa: la banca per recuperare il suo credito può avvalersi dell’ipoteca e farla vendere all’asta. Il regolamento non interviene invece sui due principali parametri dai quali dipende la convenienza del prestito vitalizio: la percentuale del valore dell’abitazione finanziabile e il tasso di interesse da applicare. È bene che il loro livello sia deciso autonomamente da ogni banca (salvo non si pensi a un prestito vitalizio agevolato per chi lo riceve). Ma se gli istituti di credito continueranno a mantenersi sui livelli proposti in passato, è molto probabile che la domanda continui a essere asfittica, anche se dovesse crescere l’offerta quantitativa. Si dovrà, allora, prendere atto che per creare un mercato non bastano due leggi e un regolamento.