Immobili: è l’ora dell’affrancamento

Buona parte della ricchezza degli italiani è investita in immobili. Un mercato oggi bloccato. Anche per un fattore di ordine fiscale: chi detiene immobili tramite una società, in caso di vendita, sconta una forte tassazione sulla plusvalenza realizzata. La soluzione è una legge di affrancamento.
IL BLOCCO DEL MERCATO IMMOBILIARE
È un fatto noto che la percentuale della ricchezza totale detenuta sotto forma di immobili e terreni è molto più alta nei paesi dell’Europa del Sud (Austria, Italia, Grecia, Francia e Spagna) rispetto ai paesi del Nord Europa (Danimarca, Svezia, Germania e Olanda) e agli Usa. (1)
All’interno dei singoli paesi, è poi vero che la quota di ricchezza detenuta in forma di attività finanziarie (conti correnti, obbligazioni, azioni, fondi comuni e fondi pensione) cresce con la ricchezza totale dell’individuo e il grado di istruzione.
Bisogna però mettere insieme il dato di fatto strutturale con i fatti del breve periodo, cioè la cosiddetta congiuntura: per una serie di motivi – che vanno dall’aumento dell’incertezza economica e politica (si veda una stima della dinamica dell’incertezza qui), alla difficoltà di ottenere mutui bancari e all’inasprimento della tassazione patrimoniale (Imu) – accade che il mercato immobiliare sia sostanzialmente bloccato: i prezzi scendono ma non abbastanza, mentre cala drasticamente il numero delle compravendite.
Un ruolo importante in questo stallo è sicuramente giocato da un fattore psicologico di “avversione alle perdite” (loss aversion): i potenziali venditori trovano alquanto fastidioso realizzare un prezzo che è sensibilmente inferiore a quello che hanno pagato (o avrebbero potuto ottenere) nel biennio 2007-2008, cioè nel momento in cui i prezzi degli immobili raggiunsero un picco. Il comportamento di avversione alle perdite non è del tutto razionale, perché si guarda al passato dei prezzi, invece di guardare al futuro e individuare investimenti che hanno rendimenti migliori a parità di rischio.
LA TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE
Accanto a questo fattore psicologico – su cui può intervenire soltanto l’educazione finanziaria – vi è anche un elemento fiscale importante, che è stato sostanzialmente trascurato nel dibattito politico, ma che è nella testa degli addetti ai lavori: la tassazione sulle plusvalenze patrimoniali realizzate nel caso di immobili detenuti da società di capitali. È un dato di fatto che gli italiani ricchi e abbienti spesso detengano immobili messi a reddito (cioè affittati) attraverso società, invece che direttamente: tali patrimoni immobiliari sono sovente gestiti con mentalità da cassettista, cioè con il fine di conservare il capitale e ottenere reddito senza effettuare molte movimentazioni.
Possiamo discutere quanto vogliamo sull’ottimalità di questa strategia di gestione del risparmio, rispetto a scelte più orientate agli investimenti finanziari, ma si dà il caso che la stessa strategia sia molto meno conveniente oggi, dopo l’introduzione dell’Imu sperimentale, la quale è particolarmente pesante sulle seconde case e in particolare sugli immobili affittati, in quanto non assorbe la tassazione reddituale.
La risposta razionale all’inasprimento fiscale dovrebbe consistere nel fenomeno generalizzato per cui alcuni si sposteranno su altre forme di investimento, contribuendo all’abbassamento delle quotazioni immobiliari: ciò porta a sua volta al riequilibrio dei rendimenti futuri, poiché – a parità di affitti – i nuovi acquirenti beneficiano di un prezzo più basso.
Chi detiene gli immobili con mentalità da cassettista probabilmente non ha mai, o quasi mai, rivalutato il costo storico degli immobili: per quale ragione farlo se il piano a lungo termine consiste nel mantenere gli immobili, anche per ragioni affettive, e affittarli?
Basta parlare con un commercialista avveduto per avere un’idea della situazione attuale: molti proprietari che detengono i beni attraverso una società di capitali pur avendo voglia di vendere non lo fanno, esattamente per evitare un’imposta sulla plusvalenza realizzata, che è ritenuta – a torto o a ragione – eccessiva. Questo comportamento, già analizzato da Joseph Stiglitz negli anni Ottanta, è una perdita per tutti: la minaccia di pagare un’imposta punitiva sulla plusvalenza ingessa ulteriormente il mercato immobiliare, mentre l’erario incassa poco o nulla, in quanto la tassazione è sulle plusvalenze realizzate, non su quelle maturate. (2)
Una sola la soluzione: è urgente che il parlamento voti una legge di affrancamento, che permetta -attraverso il pagamento con aliquote sostitutive sensate – di adeguare i valori contabili di immobili e terreni ai valori di mercato: in questo modo lo Stato incassa, e viene meno uno dei fattori che bloccano il mercato immobiliare. (3)
Sappiamo tutti che la politica italiana è bloccata nel suo normale funzionamento per lo stallo creatosi dopo le elezioni di febbraio: se non si sblocca la politica, contribuendo alla diminuzione dell’incertezza generale, che almeno si sblocchino in maniera intelligente le politiche.
(1) Dimitrios Christelis, Tullio Jappelli e Mario Padula [2005]. “Wealth and Portfolio Composition in SHARE – The Survey of Health, Ageing and Retirement in Europe”, CSEF Working Paper n.ro 132, disponibile qui http://www.csef.it/WP/wp132.pdf
(2) Joseph E. Stiglitz [1983]. “Some aspects of the taxation of capital gains”, Journal of Public Economics 21(2): 257-294.
(3) Si noti anche che nel luglio 2011 il governo Berlusconi ha introdotto una tassazione reddituale aggiuntiva sui beni (ad esempio immobili) dati in godimento ai soci, parametrata su quanto si ricaverebbe dall’affitto di un bene consimile. È evidente come per questi beni l’intestazione in capo a una società viene penalizzata fortemente, ma non è stata prevista una norma transitoria che permetta l’assegnazione ai soci senza il pagamento dell’imposta piena sulla plusvalenza realizzata.