Difformità edilizie: un problema in cerca di soluzione

Vecchie difformità edilizie penalizzano il valore degli immobili e impediscono la fruizione dei vari bonus. Si salva solo il Superbonus 110 per cento, per il quale sono state previste deroghe specifiche. Ma la questione va risolta in modo complessivo.

Superbonus sì, bonus no

Le difformità edilizie sono numerosissime e per gran parte sconosciute ai proprietari, i quali spesso non ne sono gli autori e in genere le scoprono solo quando intendono alienare l’immobile. Di recente, a Livorno, solo accingendosi a vendere, un proprietario ha scoperto che negli anni Settanta il suo condominio è stato costruito all’incontrario, con la facciata lato strada sul lato cortile e viceversa.

Gran parte degli immobili difformi non sono regolarizzabili con le regole attuali e la presenza delle difformità ne riduce fortemente il valore di vendita ed è di ostacolo alla fruizione dei bonus edilizi, eccetto il Superbonus 110 per cento.  

Una commissione istituita presso il Consiglio superiore dei lavori pubblici, già prima dell’introduzione del Superbonus, aveva individuato possibili soluzioni tecniche – ben diverse da un condono – per risolvere l’annoso problema delle vecchie irregolarità edilizie per tutti gli immobili, consentendo così anche l’accesso ai diversi bonus edilizi (non solo al Superbonus). Invece il problema urbanistico è stato “aggirato” solo per i fabbricati oggetto degli interventi Superbonus, creando così disparità di trattamento. 

Inizialmente lo “stato parzialmente illegittimo di un immobile” impediva di fruire anche del Superbonus 110 per cento e quindi ostacolava la diffusione del beneficio. Allora, dapprima (Dl 77/2021) l’attestazione dello “stato legittimo” dei fabbricati è stata sostituita – solo per gli interventi Superbonus – con l’indicazione del titolo che ha abilitato la costruzione. In tal modo il Superbonus è precluso solo agli immobili “totalmente abusivi”, non considerando tali quelli siti in zone “paesaggisticamente vincolate” nelle regioni in cui le norme regionali parificano le piccole difformità (anche se su fabbricati di nessun pregio architettonico e con difformità visibili “solo dai droni”) all’abuso totale.

Poi, preso atto che il proprietario di “immobile difforme” di fatto si autodenunciava presentando la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) – gli elaborati progettuali non potevano infatti che rappresentare l’esatto stato attuale del fabbricato perciò difforme da quanto depositato negli archivi comunali – si è aggirato il problema approvando uno specifico modulo “Cilas” (Cila Superbonus) e prevedendo che in esso gli interventi (in deroga alla consolidata e pluriennale prassi) non siano rappresentati in tavole progettuali (solo facoltative), ma siano “solo descritti”(!).  

Tutte le semplificazioni via via adottate non hanno modificato il potere di controllo della regolarità edilizia da parte dei comuni, anche se diversi (in Liguria e Sicilia ad esempio) hanno emanato direttive affinché l’effettuazione di interventi Superbonus non sia “l’impulso” a controlli sul pregresso; esposti di vicini sono però sempre possibili. 

Non un condono, ma un compromesso ragionevole

Secondo le attuali regole, le difformità sono regolarizzabili solo se rientrano nella tolleranza del 2 per cento o se rispettano la cosiddetta “doppia conformità”, che si ha solo se gli interventi a suo tempo fatti sono conformi sia “alle normative vigenti al momento in cui il lavoro era stato fatto” sia “alle norme urbanistiche di oggi”. In assenza di “tolleranza 2 per cento” o di “doppia conformità”, in caso di controlli, incombe sul proprietario il rischio di essere chiamato fino anche a demolire le porzioni difformi. È peraltro difficile immaginare demolizioni di porzioni di immobili efficientati investendoci risorse pubbliche (anche europee) e quindi, di fatto, si è diffusa l’aspettativa di una futura risoluzione del problema, per ora però solo “aggirato ma non risolto”. 

Peraltro, l’istituto della “doppia conformità” suscita qualche perplessità: non si capisce infatti per quale ragione non possa essere oggi regolarizzato un abuso o difformità realizzata tempo addietro, se quanto fatto (ma non risultante “dalla carta”) era allora legittimamente realizzabile in base alle normative al tempo vigenti e la regolarizzazione non venne realizzata solo per scarsa attenzione formale-burocratica in anni ove l’attenzione a questi aspetti non era quella odierna.

Allo stesso modo, a logica non si capisce perché non possa essere regolarizzato un intervento fatto tempo addietro in difformità dalle normative di allora, ma che oggi potrebbe essere realizzato in base alle attuali normative.

La “conformità semplice” (o “pregressa” o “attuale”) non sarebbe quindi un condono, ma un ragionevole compromesso fra “rigoristi a prescindere” e “realisti”. E renderebbe vendibili senza penalizzazioni gli immobili con difformità “accettabili”, oltre a consentire l’accesso ai bonus fiscali diversi dal Superbonus, evitando altresì agli inconsapevoli proprietari di immobili irregolari la revoca (con sanzioni) dei bonus edilizi fruiti in buona fede.