Case da incubo

Dal 2005 chi acquista una casa in costruzione dovrebbe ricevere dal costruttore una fideiussione sulle somme in acconto e una polizza assicurativa decennale per eventuali difetti di costruzione. La norma, spesso elusa, è ora ribadita dal decreto sull’emergenza abitativa. Il problema delle sanzioni.

GARANZIE SOLO SULLA CARTA

In sede di conversione (legge 80/2014), al decreto legge 47/2014 sull’emergenza abitativa è stata aggiunta una norma che rende irrinunciabili, per gli acquirenti degli alloggi in costruzione, le garanzie previste dal decreto legislativo 20 giungo 2005, n. 122 sui fallimenti immobiliari (legge di delega 210/2004). Se è necessaria una nuova norma per imporre la difesa di interessi già tutelati da quel decreto, evidentemente la sua applicazione non ha dato i risultati sperati.
Negli anni Ottanta e Novanta, le cronache parlarono a lungo di un certo numero di famiglie che avevano versato a imprese di costruzioni e cooperative edilizie anticipazioni sul prezzo di case in costruzione che intendevano acquistare, ma di cui non sarebbero mai diventate proprietarie a causa delle esecuzioni immobiliari in cui incapparono i costruttori.
Chi acquista una casa sulla carta (cioè quando ancora è solo un progetto approvato dal comune oppure la sua realizzazione non è stata completata), pagando per lo stato di avanzamento dei lavori, può rimetterci molti soldi per gli effetti di una asimmetria informativa “rafforzata”, per così dire. Anche chi acquista un’abitazione già completamente costruita dispone di minori informazioni rispetto al venditore sulle caratteristiche dell’immobile, con il rischio di qualche sorpresa sgradita una volta che va ad abitarla. Il soggetto che acquista una casa in costruzione è però esposto agli ulteriori rischi connessi alla qualità del costruttore, che può valutare solo sulla base delle poche informazioni che gli sono accessibili. Sa poco o nulla della sua capacità tecnica e organizzativa di realizzare l’opera, della sua robustezza economica e finanziaria, della sua eventuale esposizione debitoria: tutte variabili che potrebbero indurre il venditore a un azzardo morale.
Con l’entrata in vigore del decreto legislativo 122/2005 si cercò di neutralizzare questi possibili effetti negativi: da allora in avanti, il venditore avrebbe dovuto consegnare al promissario acquirente una fideiussione su ogni somma ricevuta in acconto sul prezzo finale, a garanzia della restituzione delle somme versate in caso di crisi del venditore stesso; e una polizza assicurativa di durata decennale (comunemente detta decennale postuma) a copertura dei danni prodotti dai difetti costruttivi eventualmente emersi successivamente alla sottoscrizione del rogito di compravendita.

SOLIDARIETÀ CON POCHI FONDI

Ora, le modifiche introdotte dal decreto legge sull’emergenza abitativa confermano implicitamente l’elusione delle norme sulle garanzie già rilevabile dall’analisi dei dati sul fondo di solidarietà, istituito, sempre dal Dlgs 122/2005, per indennizzare le vittime dei fallimenti immobiliari verificatisi tra il 1993 e il 2005.
Il fondo, gestito dalla Consap, è alimentato dai contributi pari al 5 per mille dell’importo di tutte le fideiussioni rilasciate, fino al 2020, sulle anticipazioni sul prezzo che i promissari acquirenti versano ai costruttori.
Fino al 31 dicembre 2007 (ultima data utile per farlo) sono state presentate quasi 12mila richieste di indennizzo, 1.304 delle quali respinte per mancanza dei requisiti. L’importo del risarcimento delle quasi 10.500 domande che hanno superato l’esame di una prima istruttoria di ammissibilità ammonta a poco meno di 740 milioni di euro. Quasi 5.700 potenziali beneficiari non hanno ancora trasmesso la documentazione necessaria per completare l’iter; una parte, probabilmente, non la invierà neanche in futuro, rendendosi conto, proprio da ciò che viene richiesto, di non averne diritto. Per ora, però, poiché non possono essere cancellati dalla lista degli indennizzabili, se ne è dovuto tenere conto nella ripartizione (decreto del Mef dell’8 marzo 2013) dei 59.667.768 euro affluiti al fondo al 31 dicembre 2012. Questa cifra copre circa l’8 per cento del fabbisogno. Sulla sua base, alle 4.935 famiglie, a cui la conclusione dell’istruttoria ha confermato il diritto all’indennizzo, è stato attribuito un primo acconto di 18 milioni di euro, a fronte dei 240 spettanti (tabella 1).
Una percentuale destinata a crescere, quando si faranno i conti alla chiusura del fondo, per la ragione appena detta e per gli ulteriori contributi sulle fideiussioni che affluiranno fino al 2020; difficile prevedere di quanto. Ma se anche dovesse crescere di molto, i dati relativi ai contributi versati fino al 31 dicembre 2012, evidenziano una forte elusione della norma. Per una stima, nella tabella 2 è stato posto a confronto, per ogni Regione, il numero di contributi versati al fondo e il numero di permessi di costruire nuove abitazioni rilasciati dai comuni a imprese di costruzioni e cooperative nell’arco di tempo 2006-2011 (ultimo dato disponibile). Si ipotizza: a) che ogni contributo corrisponda a un’abitazione; b) che siano state vendute il 50 per cento delle abitazioni di cui è stata autorizzata la costruzione. Dal confronto risulta che per l’intero paese è stata rilasciata una fideiussione ogni tre abitazioni in costruzione, ma in alcune Regioni l’elusione delle norme è stata pressoché totale. Non sono a conoscenza di dati sulla polizza decennale, ma non è azzardato ritenere che il costruttore che non consegna la fideiussione, non consegna neanche questa polizza, che è anche più costosa.

UN DIVIETO DI RINUNCIA SENZA SANZIONI

Le ragioni di una così elevata elusione possono essere sostanzialmente due: il loro costo e il merito di credito del costruttore. I due aspetti sono, ovviamente, intrecciati l’uno all’altro, con un rapporto di proporzionalità inversa.
I premi per le fideiussioni e per la polizza decennale dovrebbero ricadere sul costruttore. Nei fatti è molto probabile la voglia di trasferirli sul prezzo di vendita dell’alloggio. Con la prospettiva di un aumento del prezzo anche di tre o quattro punti percentuali, non è difficile che il compratore rinunci alle garanzie, senza soppesare o nella totale ignoranza dei rischi che si assume.
E malgrado l’eventuale sua disponibilità a pagare i relativi premi, l’acquirente non sempre riesce a farsi consegnare le garanzie. Se il venditore non è ritenuto affidabile dalle banche e dalle assicurazioni difficilmente ne troverà una disposta ad assumersi i rischi connessi al loro rilascio, salvo costi proibitivi.
Alla fine, per una ragione o per l’altra, l’acquirente accetta esplicitamente o tacitamente di rinunciare a una o a entrambe le garanzie.
D’ora in avanti questo non dovrebbe più essere possibile: la modifica introdotta dal piano casa, stabilisce, infatti, che “l’acquirente non può rinunciare alle tutele previste” dal decreto legislativo 122/2005, e che “ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta”.
Ma si può dubitare che la norma possa produrre gli effetti sperati. La nullità del contratto (che il compratore, già prima delle modifica del Dlgs, poteva far valere per la mancata consegna della fideiussioni) può risultare di nessuna utilità per il promissario acquirente che abbia già versato anticipazioni al venditore. Ciò che, però, fa più dubitare dell’efficacia della norma, è che la tutela degli acquirenti di abitazioni in costruzione è affidata all’iniziativa delle stesse potenziali vittime dei fallimenti immobiliari.
Per dare forza alle norme sulle garanzie sarebbe stato meglio prevedere una sanzione in caso di elusione dell’obbligo di consegnare all’acquirente sia le fideiussioni sulle anticipazioni sia la polizza decennale. Una soluzione, questa, che dovrebbe incontrare anche il favore delle imprese di costruzione e delle cooperative “sane”.

Tabella 1 – Numero di beneficiari del fondo di solidarietà per classe di importo dell’indennizzo e importo dell’indennizzo riconosciuto (valori in euro)

Fonte: nostre elaborazioni su dati Consap

Tabella 2 – Numero di contributi versati al fondo di solidarietà dal 2005 al 2012; numero di permessi di costruire dal 2006 al 2011

Fonte: nostre elaborazioni su dati Consap e Istat