Nel fascicolo del fabbricato sono riportati dati e informazioni principali su progettazione, struttura e diverse componenti di un immobile. Chi ha provato a introdurlo non ha avuto fortuna, ma ora ci prova Milano. E forse è il momento che il governo proponga uno schema valido per tutto il paese.
Cos’è il fascicolo del fabbricato
Con i crolli e i morti di Amatrice, e degli altri diciassette comuni, si è ripreso a discutere del fascicolo del fabbricato. Cerchiamo di capire cos’è e perché non è stato finora introdotto.
Il fascicolo del fabbricato è un documento nel quale sono riportati i dati e le informazioni principali relative alla progettazione, alla struttura, alle diverse componenti statiche, funzionali e impiantistiche di un immobile. Serve in sostanza a far conoscere meglio come è fatta una scuola, una palestra, una casa o un capannone. Vi possono essere riportati i dati amministrativi, relativi per esempio al permesso di costruire, ma anche informazioni più strettamente tecniche. La sua lettura potrebbe consentire a chi acquista una casa, anche in un condominio, di sapere, per esempio se la struttura è in muratura portante o in cemento armato; l’esito delle prove di compressione della malta cementizia con la quale sono stati riempiti i pilastri e fatti i solai; il diametro dei tondini di ferro usati per armare quei pilastri; dove passano i tubi dell’acqua, del gas, del riscaldamento e i fili dell’elettricità; che materiali sono stati usati; qual è la trasmittenza termica dei vetri e il consumo di energia necessario per riscaldare e rinfrescare l’immobile.
Il libretto non garantisce, ovviamente, che le case non crollino se la terra traballa. È un po’ come il libretto di istruzione dell’automobile: averlo non evita di sbattere contro un muro, ma spiega di che manutenzione ha bisogno la macchina, dove mettere l’olio o l’acqua per il tergicristallo e come cambiare una ruota.
Il fascicolo del fabbricato può risultare utile non solo nelle emergenze, ma anche nell’ordinaria gestione dell’immobile e quando vi è necessità di opere di manutenzione e ristrutturazione oppure di riparare qualche guasto.
Le obiezioni
Senza alcuna fortuna, hanno provato a introdurlo alcune regioni. Le loro norme non sono mai entrate in vigore perché sono state annullate dal Tar oppure perché sono state abrogate delle stesse regioni per non affrontare un giudizio di legittimità costituzionale a seguito dell’impugnazione da parte del governo. Da ultimo è successo, nel 2014, alla legge della Regione Puglia, contro la quale ricorse la presidenza del Consiglio dei ministri. Secondo il governo, la normativa regionale avrebbe aggravato il procedimento per il rilascio del certificato di agibilità per le nuove costruzioni, reso più complessi i procedimenti amministrativi in contrasto con l’esigenza di semplificazione. Inoltre con il libretto si “impongono ai privati oneri non necessari e comunque sproporzionati ed eccessivamente gravosi (che comportano anche a carico dei proprietari di più modeste condizioni economiche la necessità di ricorrere a una pluralità di professionisti) – si pongono altresì in contrasto con l’articolo 3 della Costituzione, sotto il profilo delle disparità di trattamento e del principio di ragionevolezza, e con l’articolo 42, secondo comma, Costituzione, in quanto impongono limiti alla proprietà privata, che non appaiono necessari ad assicurarne la funzione sociale”.
Al di là delle argomentazioni giuridiche, le obiezioni mosse alle leggi regionali, anche dalle associazioni della proprietà immobiliare, riguardano la previsione della necessità del libretto per il patrimonio esistente e la facoltà attribuita ai comuni di renderlo obbligatorio, nei casi in cui ciò non fosse stato già previsto per legge.
La scelta di Milano
I proprietari degli immobili esistenti temono che, oltre a pagare ingegneri e architetti per la redazione del fascicolo, possano essere anche obbligati a realizzare gli interventi edilizi che dovessero risultare necessari dalla ricognizione fatta dai tecnici: non tutti hanno i soldi necessari.
Forse anche per fugare questi timori, il comune di Milano ha previsto l’obbligo del fascicolo solo per gli edifici di nuova costruzione e per quelli oggetto di sostituzione o ristrutturazione edilizia e ampliamento. Contro la norma è stato proposto ricorso al Tar da un’associazione della proprietà immobiliare.
Una sua conferma potrebbe fare da apripista ad altri sindaci, con il rischio di avere migliaia di modelli di fascicolo, salvo poi, tra qualche anno, caricarsi di una fatica di Sisifo per creare un modello unico, come sta succedendo ora per i regolamenti edilizi comunali. Per evitarlo sarebbe meglio che il governo, anche nell’ottica della semplificazione, proponesse uno schema unificato di libretto del fabbricato per le nuove costruzioni.
Un’ipotesi limitata come questa non dovrebbe dispiacere neanche alle imprese di costruzione. In mancanza di un’iniziativa governativa, le loro stesse associazioni di categoria potrebbero promuovere volontariamente l’introduzione del libretto, che diverrebbe un fattore di competitività, perché aiuta a rendere trasparente il livello qualitativo della costruzione.
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Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di economia applicata nell'università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l'innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.
Mario Del Chicca
Spero che il titolo non l’abbia scritto il professore estensore dell’articolo perché si commenta da solo. Che un documento cartaceo possa “anche prevenire un sisma” mi sembra onestamente una barzelletta. Una seria politica di prevenzione è basata su interventi studiati per i singoli edifici e non su una mera raccolta di informazioni, peraltro quasi sempre già in possesso delle Pubbliche Amministrazioni.
amorazi
Purtroppo le imprese di costruzione non hanno ancora capito che un mercato maturo richiede servizi e che, dal momento che esiste una garanzia postuma decennale, potrebbero fare di necessità virtù offrendo servizi postvendita di manutenzione programmata, per i quali il fascicolo sarebbe necessario oltre che utile. pertanto lo schema Milano, per quanto virtuoso, potrebbe risolversi in qualcosa di cartaceo, senza consistenza pratica. forse bisogna puntare su una legge nazionale che, con eventuale revisione del catasto, obblighi alla redazione del fascicolo di tutti i fabbricati dando un tempo decennale per l’adempimento, salvo ristrutturazioni globali.
Marcovaldo
Penso che provvedimenti di questo tipo dovrebbero essere presi a livello nazionale,non lasciati a iniziative di uno o più sindaci, ognuno con criteri suoi (qualcuno ha provato p.es. a confrontare due certificazioni energetiche fatte in regioni diverse?). Come apripista non capisco perchè l’autore non ha nemmeno considerato l’ipotesi di imporre l’obbligo di questo fascicolo prima di tutto agli edifici pubblici, in particolare quelli di grande accesso, scuole, ospedali, stazioni, ecc
rosario nicoletti
Effettivamente, per capire l’utilità del documento in questione, andrebbe chiarito il suo contenuto. L’articolo indica dati che sono quasi sempre incogniti (i progetti esecutivi sono spesso irreperibili) e – comunque – la ricognizione di documenti non assicura che l’edificio sia stato costruito eseguendo “onestamente” il progetto. Fare riferimento alla qualità dei materiali non ha senso se non a seguito di accertamenti lunghi e costosissimi. Per non parlare di quei milioni di casette costruite alla buona da capi mastri. Il “fascicolo” interessa solo i professionisti che guadagnerebbero da questo lavoro (inutile).
rosario nicoletti
Vorrei aggiungere che il “fascicolo” può avere un senso per edifici di nuova costruzione o ristrutturazione: in questo senso la delibera del comune di Milano mi sembra apprezzabile. Lo stesso potrebbe dirsi per ospedali e scuole i quali edifici meritano particolari attenzione. Ma imporre un “fascicolo del fabbricato” per ogni edificio – vecchio o meno vecchio – piccolo o grande è una solenne (ma interessata) sciocchezza.
Gabriella Bergese
Concordo sul fatto che andrebbe reso obbligatorio in primis per tutti gli edifici pubblici. Le informazioni riguardanti il patrimonio immobiliare pubblico sono disperse su una miriade di uffici e settori diversi e spesso poco comunicanti persino all’interno di uno stesso ente proprietario. Per una volta sarebbe il caso che il governo obbligasse prima di tutto la P.A. ad adottare una buona pratica amministrativa
Francesca
Sono una mamma e la sicurezza della mia abitazione mi sta a cuore, non per me, ma per i miei bimbi.
Chiedo all’ingegnere se sia veramente sicuro di quello che afferma…. Vorrei sapere se veramente i miei figli, in caso di un terremoto, per esempio, possano essere salvati da un pezzo di carta (che non è altro che un libretto con informazioni tratte da altri pezzi di carta, già in possesso della P.A.)?
Ingegnere, Lei i Suoi figli li metterebbe al sicuro così? O non farebbe altro? Tipo: prove sulla tenuta dell’edificio, controlli seri con macchinari seri ecc. ecc. Su, sia sincero…
Michele Galeotti
Il titolo non è felice ma il contenuto spiega bene la funzione del fascicolo del fabbricato: serve anche a conoscere la struttura e la vulnerabilità del fabbricato in un terremoto atteso, oltre a descriverne il livello di manutenzione e di efficienza. Si potrebbe renderlo obbligatorio per i fabbricati pubblici ed i nuovi fabbricati privati (per i nuovi fabbricati privati non vedo particolari oneri aggiuntivi). Sarà poi facoltativa la compilazione in aggiornamento con i successivi interventi di manutenzione. Per i fabbricati privati esistenti si potrebbe rendere facoltativa la compilazione di un fascicolo con uno schema nazionale deciso per legge. I proprietari dei fabbricati che lo adotteranno e che terranno aggiornata la compilazione del fascicolo, vedranno crescere il valore immobiliare della loro proprietà. Contemporaneamente è necessario, iniziando dalle zone dove si aspettano terremoti di forte intensità, iniziare un rilievo della vulnerabilità dei fabbricati privati e pubblici per capire come incentivare, per legge, gli interventi di miglioramento della resistenza dei fabbricati ai terremoti attesi.
Michele Galeotti
A completamento del mio commento precedente aggiungo che per i fabbricati esistenti è ovvio che una volta nota la vulnerabilità dell’edificio in un terremoto, dedotta dalla compilazione del fascicolo, dovrò spendere un po’ di risorse per aumentare la sua resistenza o cambiare casa per abitare in un posto certificato sicuro.