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All’italiana o alla francese? Come scegliere il mutuo

Esistono diversi metodi per determinare le rate di un mutuo e la loro composizione tra quota capitale e quota interessi. E la convenienza di ciascuno dipende da vari fattori. Quali sono le differenze tra piano di ammortamento alla francese e all’italiana.

Mutui più cari

Il rialzo dei tassi di interessi, trainato dall’inflazione, rende più cari i nuovi mutui ipotecari e fa crescere le rate di quelli già in ammortamento a tasso variabile. I potenziali acquirenti di una casa ricercano, ovviamente, il mutuo più adeguato alle loro condizioni economiche attuali e anche di prospettiva. Il mercato offre più possibilità. Per orientarsi occorre considerare i principali elementi che concorrono alla definizione di un mutuo. In questo articolo illustriamo alcune caratteristiche dei due principali metodi di ammortamento. Un secondo articolo verterà sui tassi di interesse applicati per il calcolo delle rate.

Per la maggioranza delle famiglie l’acquisto di un’abitazione, prima ancora di essere l’investimento più importante della loro vita, costituisce la soluzione duratura, e spesso definitiva, del problema della casa. Chi non dispone delle risorse finanziarie sufficienti per pagare l’intero prezzo dell’immobile, deve ottenere un prestito da un istituto di credito, in genere un mutuo. Normalmente la banca non concede un finanziamento di importo uguale al prezzo dell’abitazione: l’acquirente deve pagarlo in parte con i suoi risparmi; minore è l’ammontare del finanziamento più basso è l’ammontare delle rate del mutuo.

I piani di ammortamento alla francese e all’italiana

Ogni rata si compone di una parte costituita dal capitale da restituire e di un’altra formata dagli interessi, che rappresentano il costo del finanziamento. Esistono vari metodi per elaborare il piano di ammortamento del mutuo, cioè predeterminare le rate da pagare e la loro composizione tra quota capitale e quota interessi. Il metodo di calcolo più diffuso è l’ammortamento alla francese (mutuo alla francese); a questo sistema vi è più di una alternativa, ma la principale è l’ammortamento all’italiana (mutuo all’italiana). I due piani di ammortamento non portano agli stessi risultati per il mutuatario, ma le differenze non sono tali da farne ritenere uno più equo dell’altro; quale sia più conveniente può stabilirlo solo il singolo mutuatario considerando la sua condizione economica al momento della sottoscrizione del mutuo.

La caratteristica principale del mutuo alla francese è che le rate sono tutte dello stesso importo per l’intera durata dell’ammortamento. Proseguendo di rata in rata si riduce la quota costituita dagli interessi e aumenta la parte di restituzione del capitale. L’ammontare della rata e il rapporto tra le due sue parti dipendono dal tasso di interesse applicato. Nel grafico 1 è riportato l’andamento della composizione delle rate per un mutuo decennale di 100 mila euro con tasso del 3 per cento, ammortizzato con rate semestrali.

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Nel piano di ammortamento all’italiana, resta costante l’importo della quota capitale di ogni rata, che, nell’esempio, è di 5 mila euro a semestre (100.000/20). Anche in questo caso, ovviamente, man mano che si procede nel pagamento delle rate, si riduce l’ammontare del capitale residuo, e, ovviamente, anche l’importo degli interessi e la sua incidenza sul totale.

La valutazione per il mutuatario

Alla fine dell’ammortamento, con entrambi i piani si restituisce, ovviamente, l’intero capitale mutuato. Cambia però il montante, la somma del capitale e degli interessi di tutte le rate da pagare. L’importo complessivo degli interessi corrisposti è più basso con il mutuo all’italiana rispetto a quello alla francese. Nel nostro esempio, l’ammortamento all’italiana consente di risparmiare poco più di 700 euro di interessi su poco meno di 16 mila del montante del mutuo alla francese. La differenza aumenta, naturalmente, con il tasso di interesse.

Il mutuo all’italiana ha anche un piano di ammortamento più veloce. Pertanto, a parità del numero di rate pagate, è maggiore l’ammontare del capitale restituito (rispetto al mutuo alla francese) e, di conseguenza, è minore il capitale residuo da restituire in caso di estinzione anticipata del mutuo.

Questi fattori di convenienza non sono gli unici da valutare nella scelta. Occorre anche considerare il diverso profilo temporale dell’importo delle singole rate nei due mutui, sintetizzato nel grafico 3. Nei primi anni dell’ammortamento, l’importo delle rate del mutuo all’italiana è maggiore di quello del mutuo alla francese, sia in valore sia in percentuale; anche tenendo conto della detrazione del 19 per cento sugli interessi, nel caso di un mutuo per l’acquisto della prima casa. Soprattutto i giovani e le famiglie con redditi medio bassi potrebbero ritenere più conveniente pagare rate più leggere nel periodo immediatamente successivo all’acquisto della casa invece di risparmiare sull’ammontare complessivo degli interessi negli anni successivi, quando magari la loro condizione economica potrebbe essere anche migliorata.

La scelta delle banche

Nella grande maggioranza dei casi, chi si reca in banca per ottenere il finanziamento per l’acquisto di una casa ignora l’esistenza di criteri diversi per il calcolo del piano di ammortamento del mutuo; quelli che non lo ignorano non sempre sono in grado o hanno voglia di comparare vantaggi e svantaggi dell’uno sull’altro. L’attenzione va più spesso sul livello del tasso d’interesse e sull’importo della rata da pagare appena inizia l’ammortamento.

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Abitualmente, è la banca a decidere se il mutuo sarà alla francese o all’italiana, anche perché è la parte contrattuale più forte. La scelta cade prevalentemente sul primo. La constatazione che il mutuo alla francese rende alla banca più interessi indurrebbe a credere che la preferenza sia dovuta principalmente a un intento speculativo.

Sul versante del tornaconto finanziario, occorre considerare che la minore somma di interessi che la banca incassa con il mutuo all’italiana potrebbe essere compensata investendo, per la durata residua dell’ammortamento, le differenze positive tra gli importi delle rate con mutuo all’italiana e con mutuo alla francese. Nel nostro esempio, con la prima rata questa differenza è di circa 670 euro, che la banca può incassare di interessi per 19 semestri; e così per i semestri successivi (per 18 semestri sui 600 euro della seconda rata e via proseguendo). Una simulazione sul mutuo dell’esempio porterebbe a dimezzare la differenza dell’ammontare totale degli interessi tra i due tipi di mutuo, al netto del mancato rendimento delle differenze negative delle rate (come si nota nel grafico 3, a partire dell’undicesima, l’importo della rata all’italiana è minore di quello della rata alla francese; l’importo dell’undicesima rata italiana è di circa 150 euro più basso e su questa cifra la banca perde gli interessi che avrebbe potuto ricavare investendola per 8 semestri).

Sulle scelte delle banche è probabile, perciò, che – al pari di quanto visto per i mutuatari – oltre a considerazioni di carattere economico, influiscano anche altre valutazioni.

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  1. Paolo

    sbaglierò, ma mi sembra che questa analisi sia fatta in valori nominali, quando invece il denaro perde valore reale nel tempo (per via del tasso di inflazione, se non altro, in realtà anche per via del costo-opportunità): tale effetto non viene stimato nell’analisi, nemmeno con un paio di esempi significativi.
    in periodi come questo di elevata inflazione sembra ragionevole pensare che la limitata riduzione nominale degli interessi legata all’ammortamento all’italiana sia agevolmente ribaltata in termini di valore reale.

    • raffaele lungarella

      Lei ha ragione, i valori usati sono nominali. La ragione per cui il ho usati è perché credo che chi non acquista una casa da investitore professionale, ma per le proprie esigenze, è interessato soprattutto alle condizioni e possibilità del momento in cui deve decidere.

  2. Virginio Zaffaroni

    Apprezzo molto che lavoce accolga articoli legati alla matematica finanziaria e alla statistica. Articolo chiaro ed istruttivo.

    • Salvatore De Luca

      Può una finanziaria decidere in autonomia il tasso di interesse da applicare senza mettere a conoscenza il cliente?

  3. Francesco Guccione

    Praticamente nessuna banca adotta il metodo all’italiana, se ne conosce qualcuna mi dica quale che vado subito 🙂
    Nell’analisi non è considerato il tasso di interesse di mercato e neppure la scelta tra fisso e variabile(+spread).
    Il cliente seduto davanti un consulente fa due conti solitamente sull’importo rata ed il tasso applicato,( magari neppure conosce il metodo di calcolo dell’ammortamento…)
    Poi è del tutto ragionevole pensare che il metodo all’italiana è conveniente solo al cliente.

    F.G.(bancario)

  4. Negli anni 90 ho lavorato per qualche anno nella consulenza finanziaria e gestione patrimoniale in Svizzera. In quel paese la concessione dei mutui ipotecari è regolata in modo molto interessante. Si distinguono la prima ipoteca limitata per legge ai 2/3 del 80% del valore di mercato dell’immobile e un’eventuale seconda ipoteca lasciata alla contrattazione fra le parti. In quel modo si è creato da un lato un asset bancario molto sicuro e dall’altro un finanziamento molto conveniente a tasso (fisso o variabile) bassissimo. L’ “Hyopsatz” (tasso ipotecario) è il tasso di riferimento dell’intero mercato bancario, il primo dato che la mattina guardano gli operatori. La prima ipoteca facile, sicura e conveniente è di lunga durata (~25A) ma non deve essere ammortizzata: si parla di ammortamento indiretto, effettuato di un colpo alla scadenza o per decisione del debitore, dei suoi eredi o attraverso sostituzione del debitore alla vendita dell’immobile. La seconda ipoteca lasciata alla negoziazione fra le parti è di durata breve, non supera i 15A, è molto più onerosa e dipende ovviamente dall’apprezzamento delle facoltà economiche del richiedente da parte del creditore. L’ammortamento periodico (francese o italiano) è d’obbligo contrariamente alle prime ipoteche.

    Estratto sito UBS

    “Pro e contro: ammortamento della prima ipoteca.

    “Con l’ammortamento della prima ipoteca riducete, esattamente come con la seconda ipoteca, sia i vostri debiti sia gli oneri per gli interessi. Al momento della stipulazione della prima ipoteca è possibile stabilirne il rimborso. Senza un accordo di questo tipo è necessario tenere in considerazione la durata per le ipoteche fisse, poiché un rimborso anticipato di un’ipoteca comporta un indennizzo per scadenza anticipata. Alla fine della durata potete decidere se: ripagare completamente o parzialmente il debito ipotecario o prolungare / rinnovare l’ipoteca. Per le Ipoteche UBS SARON a tasso variabile è possibile un ammortamento mensile (UBS SARON Flex) o ogni 13 mesi (UBS SARON). Diversamente, un rimborso è possibile in qualsiasi momento.”

    https://www.ubs.com/ch/it/private/mortgages/information/magazine/2020/should-i-pay-off-my-mortgage.html

  5. Salvatore De Luca

    Può una finanziaria decidere in autonomia il tasso di interesse da applicare senza mettere a conoscenza il cliente?

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