Il sogno americano di casa

Negli Usa la proprietà delle abitazioni unifamiliari mette d’accordo il presidente e una senatrice democratica liberal come Warren. Nel mirino ci sono i grandi investitori che le acquistano per poi affittarle. Ma non è così che si risolve il problema casa.

Un problema in tutto il mondo

La questione delle abitazioni non è certo un tema nuovo, e infatti il copyright dell’espressione può essere riconosciuto a Friedrich Engels. È anche una tematica con cui devono fare i conti tanti paesi. Le difficoltà per le famiglie meno abbienti di risolvere il problema della casa si manifestano in varie forme e con diversi livelli di gravità. Superarle richiede quindi l’adozione di politiche pubbliche adeguate per intervenire su ogni specifica situazione e non sempre quelle applicate risultano efficaci. 

In Europa l’aggravamento del problema ha indotto le istituzioni dell’Unione ad affiancare un  piano casa comunitario alle politiche di settore degli stati membri. Per colmare il fabbisogno nei ventisette stati europei è stato stimato che occorrano circa 10 milioni di nuove abitazioni, con un incremento del 3,5 per cento del patrimonio esistente. In più, l’8 per cento degli europei vive in famiglie le cui spese per l’alloggio assorbono oltre il 40 per cento del loro reddito. 

Ovviamente, sia per il deficit strutturale sia per la sostenibilità economica, la situazione differisce da paese a paese. Come si vedrà in un successivo articolo, in Italia la questione delle abitazioni verte principalmente sugli aspetti economici e sociali. Problemi analoghi a quelli europei caratterizzano la condizione abitativa anche di altre aree del mondo economicamente avanzate. 

Per molti americani la casa costa troppo

Negli Stati Uniti quasi una famiglia su tre è gravata da costi eccessivi per l’abitazione, una proporzione che diventa una su due considerando solo quelle che vivono in affitto. Nel 2024, l’anno più recente per cui è disponibile il dato, per più di 22 milioni di famiglie americane l’affitto dell’abitazione assorbe almeno il 30 per cento del reddito familiare; per 18 milioni di esse la percentuale sale al 35 per cento e oltre (figura 1). Anche lì la situazione varia da stato a stato, ma in gran parte degli Usa, la causa principale del problema, che è in aumento, è individuata nell’insufficiente realizzazione di nuove abitazioni, anche di quelle unifamiliari. Secondo le stime riportate dal Congresso americano, per colmare la carenza di abitazioni nel paese occorrerebbero, a seconda della metodologia di calcolo adottata, tra 3,7 e 5,80 milioni di nuove abitazioni.

Figura 1 – Percentuale del reddito familiare destinato al pagamento dell’affitto

La strana coppia Warren Trump per la casa dei sogni

La proprietà, o la locazione, delle abitazioni unifamiliari sembra essersi trasformata nel “libro galeotto” della storia di Paolo e Francesca: sulla questione si registra infatti una rara e singolare convergenza tra Donald Trump ed Elisabeth Warren, esponente di primo piano del Partito democratico. Il presidente e la senatrice del Massachusetts sembrano infatti concordare su questioni specifiche come la proprietà differita della casa e il ruolo degli operatori del settore. Tra i due si è creata un’occasionale convergenza che ha l’impronta ideologica della comune preferenza per la proprietà dei beni.

Ma partiamo dal principio. Il senato americano ha licenziato un disegno di legge che prevede incentivi e interventi per accrescere l’offerta di abitazioni, soprattutto di quelle accessibili per i ceti medi. Il provvedimento è considerato di portata storica e comunque il più importante degli ultimi trenta anni sulla questione. È un pacchetto ampio di riforme, frutto di un accordo tra repubblicani e democratici, che interviene sulle procedure per facilitare la realizzazione di nuove costruzioni anche con la concessione di incentivi, prevede finanziamenti per la ristrutturazione di abitazioni vetuste e per il ripristino di quelle abbandonate e altre forme di agevolazioni per affrontare la crisi abitativa del paese. Il corposo provvedimento – oltre 300 pagine – prevede decine di azioni, di cui qui sarebbe lungo anche solo elencare i titoli. Nel complesso, è stato bene accolto dagli operatori di settore, come i costruttori e diverse tra le associazioni di categoria.

Ma c’è un punto che resta controverso: appunto, la questione della proprietà delle case unifamiliari, una forma dell’abitare molto diffusa negli Usa, come si può constatare nella figura 2. 

Figura 2 – Distribuzione percentuale del numero di abitazioni per numero di abitazioni in ogni edificio residenziale 

Proprietà delle case unifamiliari vietata ai grandi investitori 

In un post pubblicato su X all’inizio di gennaio Trump ha scritto che avrebbe preso «provvedimenti immediati per vietare ai grandi investitori istituzionali di acquistare altre case unifamiliari e chiederò al Congresso di formalizzare tale divieto». Nel discorso pronunciato all’annuale forum economico di Davos, il presidente ha poi annunciato di avere già firmato un ordine esecutivo per impedire alle grandi compagnie di comprare abitazioni singole per poi darle in locazione, perché «le case sono costruite per le persone, non per le società, e l’America non diventerà una nazione di affittuari». 

Sul mercato americano la presenza di grandi compagnie che investono nell’acquisto di abitazioni unifamiliari per destinarle alla locazione si è molto rafforzata con la crisi immobiliare della fine del primo decennio di questo secolo, che si manifestò con il pignoramento delle case di milioni di americani impossibilitati a pagare i mutui sub prime con cui le avevano acquistate. Quelle case furono comprate dai fondi azionari e da grandi investitori per immetterle sul mercato della locazione. Ne sarebbe derivato anche un restringimento dell’offerta di abitazioni per la vendita, con conseguente aumento dei prezzi e delle difficoltà di acquisto. Non sembra, tuttavia, che ci si trovi di fronte a una concentrazione della proprietà delle case nei portafogli dei grandi investitori. I proprietari di almeno 100 abitazioni possiedono l’1 per cento del numero complessivo delle abitazioni di questa tipologia e per quelli proprietari tra 10 e 99 unità la percentuale è dell’1,6 per cento; quasi nove case unifamiliari su dieci sono di proprietà delle famiglie che le abitano.

L’opposizione al possesso e alla costruzione di abitazioni unifamiliari da parte di fondi di investimento ha un risvolto ideologico, quasi identitario, come emerge dalle parole di Trump: «Essere proprietari di una casa è sempre stato un simbolo di salute e vigore della società americana, ma quell’obiettivo è diventato irraggiungibile per milioni e milioni di persone. Oggi, sto agendo per riportare in vita questo pilastro del sogno americano».

È qui il punto di incontro tra il presidente e la senatrice Warren, che usa lo stesso argomento per opporsi alla presenza dei grandi investitori nel mercato delle case unifamiliari. Pure lei, come Trump, ritiene che «le case sono per le persone, non per le aziende». Quello della senatrice non è, tuttavia, un impedimento assoluto alla possibilità che i fondi azionari e i grandi investitori realizzino case unifamiliari da destinare all’affitto. Si limita, infatti, a porre un limite temporale alla locazione: entro sette anni devono essere vendute a chi le abita.

Sette anni in affitto. E poi?

La casa in proprietà non è il sogno solo delle famiglie americane, ma di quelle delle generalità dei paesi del mondo. È indubbio che questa forma dell’abitare possa costituire una risposta duratura al problema della casa e mette al riparo dai rischi di sfratto; molti genitori nutrono la speranza che la casa in proprietà possa costituire la ricchezza da trasmettere ai loro eredi. Ma, se l’affitto non è una soluzione soddisfacente del problema, non si vede la ragione per cui il divieto di locazione oltre un determinato numero di anni debba valere solo per le case unifamiliari di proprietà di grandi operatori economici, e non anche per le case plurifamiliari e per i condomini, che difficilmente sono di proprietà di piccoli investitori.

Quanto all’obbligo proposto dalla senatrice Warren di vendere le abitazioni allo scadere del settimo anno di locazione, non è scontato che per ogni casa l’inquilino ne diventi il proprietario; e che, di conseguenza, non sia sfrattato. La famiglia che, all’inizio dei sette anni, vive lì da affittuaria lo fa generalmente per mancanza di risparmi per pagare l’anticipo del prezzo, o perché il suo reddito è insufficiente per ammortizzare un mutuo, oppure per entrambe le ragioni. Se durante il periodo della locazione non ha aumentato in misura rilevante il suo reddito (per progressione salariale, per aumento del numero di membri che lavorano o per altro), difficilmente potrà passare dall’affitto alla proprietà. Anzi, se la situazione reddituale familiare non cambia in meglio in misura sostanziale, le sue probabilità di diventare proprietaria della casa alla fine dei sette anni di locazione, diventano più basse di quelle che aveva quando è diventata inquilina. Se paga per la locazione un importo pari al canone di mercato, dopo sette il prezzo della casa sarà quello di partenza rivalutato con l’inflazione (salvo non ci sia una crisi del mercato immobiliare con un crollo dei prezzi). Affinché il prezzo finale sia più basso di quello iniziale, il canone deve essere superiore a quello di mercato, in modo che una sua quota costituisca un’anticipazione del prezzo da pagare. È probabile, però, che se una famiglia fosse stata in grado di pagare mensilmente un importo superiore al canone di mercato, avrebbe potuto sostenere fin dall’inizio le rate di un mutuo. Sembra difficile, perciò, che, alle condizioni poste dalla senatrice Warren, tante famiglie riescano realizzare il sogno americano della «casetta in Canadà con vasche, pesciolini e tanti fiori di lillà», come recitava una canzone italiana presentata al festival di Sanremo tanti anni fa. In ogni caso, a prescindere dalla disponibilità degli investitori istituzionali e degli stessi inquilini a ricorrere alla locazione con proprietà differita, sembra evidente che per affrontare un problema di grande dimensione e complessità, quale è quello della casa negli Usa, occorrono politiche ad ampio spettro con cui rispondere alle diverse manifestazioni del fabbisogno abitativo che il solo mercato non è in grado di soddisfare.