Per la casa un decreto poco sociale

Nel dicembre dello scorso anno, il ministro delle Infrastrutture e trasporti, Corrado Passera, nel corso di un’audizione alla commissione ambiente e territorio della Camera, in risposta ai parlamentati che lo sollecitavano a un maggiore impegno verso le politiche per la casa, affermò: “ribadisco che quello della casa è soprattutto un tema delle amministrazioni locali”. Da allora, il comportamento del ministero è stato coerente: l’unica decisione assunta nel 2012 punta tutto sul rafforzamento del ruolo del Fondo investimenti per l’abitare (Fia), il fondo immobiliare chiuso, promosso dalla Cassa depositi e prestiti e partecipato, oltre che dal ministero delle Infrastrutture, anche dalle fondazioni bancarie.

IL FIA OLTRE IL 40 PER CENTO

Il Fia è stato promosso con lo scopo di sostenere la nascita di una rete locale di fondi immobiliari chiusi, costituiti da imprese di costruzione, cooperative, fondazioni bancarie, insieme a Regioni, comuni e altri organismi pubblici o para-pubblici territoriali. La creazione dei fondi locali costituisce una delle misure per attuare il piano nazionale di edilizia abitativa della legge 133/2008 (uno dei cosiddetti “piani casa” del Governo Berlusconi), sul quale si dovrebbe fare affidamento per aiutare le persone non abbienti a risolvere il problema dell’abitazione. Il fondo ha una dote di 2,03 miliardi di euro.
Nella prima versione del Fondo, era previsto un tetto del 40 per cento alla quota del capitale di ogni fondo locale che poteva essere sottoscritta dal Fia. Con questo vincolo, il Fondo poteva stimolare investimenti a livello locale per un ammontare complessivo di 5 miliardi di euro.
Lo scorso mese di agosto il viceministro per le Infrastrutture ha firmato un decreto per eliminare quel limite del 40 per cento, il quale “può essere innalzato in relazione alle autonome valutazioni dei sottoscrittori dei fondi immobiliari, fermo restando la necessità di salvaguardare la partecipazione dei capitali privati agli investimenti locali”… (1)
L’innalzamento potrebbe, quindi, avvicinarsi molto al 100 per cento.
Dopo il visto della Corte dei conti e la pubblicazione sulla Gazzetta ufficiale, il decreto potrà essere applicato e da esso ci si attende una forte spinta all’operatività del Fia e agli investimenti locali per l’edilizia sociale. (2)

LUCI E OMBRE

La sostanziale eliminazione del limite del 40 per cento può aiutare a superare gli ostacoli che finora hanno frenato la realizzazione degli investimenti locali?
La politica di puntare sui fondi immobiliari chiusi è stata proposta in un periodo di acuto credit crunch. Gli investimenti sono andati a rilento anche per le difficoltà di finanziare con mutui bancari la parte della spesa eccedente le risorse messe a disposizione dal Fia. Se la quota di risorse finanziate dal Fia cresce – e dunque contestualmente si riduce la dipendenza dalle decisioni degli istituti di credito – aumentano le probabilità di realizzare gli investimenti. E questo è senz’altro un effetto positivo del decreto ministeriale.
D’altra parte, se aumenta il limite della partecipazione del Fia agli investimenti locali, si riduce progressivamente il suo effetto di moltiplicatore. Con una percentuale di partecipazione al 90 per cento, per esempio, con i 2 miliardi di risorse disponibili, si stimolano circa 2,2 miliardi di investimenti locali. Il decreto potrebbe quindi detrminare una riduzione del volume complessivo dell’investimento e non è certo un effetto positivo. Tanto più che il vice ministro alle Infrastrutture si propone di utilizzare il Fia anche per finanziare gli interventi per il cosiddetto piano nazionale per le città, con conseguente, inevitabile, riduzione dei finanziamenti diretti ai progetti per la casa.

AUMENTA LA SOCIALITÀ DEGLI INVESTIMENTI?

Il superamento del tetto del 40 per cento può inoltre rendere più difficile la realizzazione dei programmi diedilizia residenziale sociale. Il Fia partecipa agli investimenti locali a condizione di ottenere un rendimento del 3 per cento in termini reali: con l’inflazione intorno al 3 per cento (livello attuale), ciò significa un rendimento nominale del 6 per cento. Il rendimento è dato dal flusso dei ricavi da canoni e dalla plusvalenza sul valore degli immobili al momento della loro cessione, e con il livello richiesto, di edilizia sociale per l’affitto se ne fa poca. Perché quel livello di rendimento sia compatibile con canoni “sociali” di locazione, è necessario che altri soggetti che partecipano ai fondi locali si accontentino di rendimenti molto più bassi di quelli pretesi dal Fia. (3)
La destinazione sociale degli investimenti dipende, pertanto, dalla quota finanziata da questi soggetti e dal livello di rendimento che sono disposti ad accettare. Tuttavia, mano a mano che cresce la parte dell’investimento sottoscritta dal Fia, si riduce proporzionalmente la quota finanziata dagli altri soggetti a basso rendimento atteso; e di conseguenza, perde consistenza il “cuscinetto di basso rendimento” con cui finanziare la socialità. Naturalmente, anche questo non può essere considerato un risultato positivo del decreto.

(1) si veda il documento a questo indirizzo.
(2) Per le aspettative intorno al Fia si veda ad esempio l’intervista di Dario Di Vico a Giuseppe Guzzetti, presidente dell’associazione delle fondazioni bancarie, sul Corriere della Sera del 10 ottobre 2012, p. 29. Per una sintetica valutazione si rinvia a Lungarella R., I piani casa di madama Dorè, Clueb, Bologna, 2012, pp. 105-110.
(3) I regolamenti dei fondi locali prevedono diverse categorie di sottoscrittori con diversi livelli di rendimento e prevedono di garantire, nella distribuzione degli utili, prioritariamente il rendimento atteso del Fia.