Prestito vitalizio ipotecario: perché lo chiedono in pochi

Torna il prestito vitalizio ipotecario. Permette a proprietari anziani di ricevere un finanziamento garantito da un’ipoteca di primo grado sulla loro abitazione. Lo strumento dovrebbe rilanciare la domanda interna. Ma il prestito ha condizioni onerose ed è conveniente solo per pochi.
Caratteristiche e finalità del Pvi
Il 6 maggio, con l’entrata in vigore della legge 44/2015, ha preso il via il tentativo di rilancio del prestito vitalizio ipotecario, a dieci anni dalla sua introduzione (legge 203/2005). La nuova normativa non interviene sulle condizioni economiche del finanziamento. Vi è il rischio che non centri i suoi obiettivi.
Il Pvi è un prodotto finanziario che permette al proprietario, che abbia almeno 60 anni di età, di rendere liquida una parte del valore della sua abitazione, continuando a viverci e a esserne proprietario. Il finanziamento concesso da una banca è garantito da un’ipoteca di primo grado sull’abitazione. Normalmente, l’estinzione del debito (capitale+interessi+spese) avviene con la vendita della casa ipotecata, alla morte del beneficiario del Pvi o mentre è ancora in vita. I suoi eredi ricevono l’eventuale differenza tra il prezzo di vendita della casa e la cifra dovuta alla banca. In ogni caso, qualunque sia l’ammontare del credito maturato, la banca non può pretendere una cifra superiore a quel prezzo né dal beneficiario né dai suoi eredi. L’importo da restituire alla banca cresce nel tempo con una certa velocità, poiché al finanziamento non si applica il divieto dell’anatocismo e, pertanto, interessi e spese sono capitalizzate ogni anno.
Con la normativa sul Pvi si possono perseguire finalità convergenti. La prima è di carattere macroeconomico. Come si tenta di fare con altri provvedimenti (piano casa del governo Berlusconi, con la concessione di diritti edificatori aggiuntivi su ampliamenti e ristrutturazioni edilizie; anticipazione del trattamento di fine rapporto per i lavoratori dipendenti), anche con il Pvi si spera di compensare l’indebolimento della domanda alimentata dalla spesa pubblica con quella privata di beni e servizi, finanziata con il prestito bancario.
L’obiettivo più diretto perseguito con il Pvi è soddisfare il fabbisogno “una tantum” di danaro: per esempio, per far fronte a spese di ristrutturazione straordinaria della stessa abitazione o per aiutare un figlio ad acquistarne una. Il finanziamento può essere impiegato anche per non ridurre troppo il proprio livello di benessere a seguito di una diminuzione del reddito dovuto al pensionamento o all’inasprimento delle condizioni di accesso ai servizi e alle prestazioni pubbliche.
Convenienza e prospettive
Se le nuove regole avranno più successo di quelle iniziali, dipende, essenzialmente, dalle condizioni di offerta del prodotto. Ogni banca stabilisce le sue: soprattutto il tasso d’interesse da applicare per calcolare il debito da saldare con la vendita dell’abitazione e la griglia del rapporto finanziamenti/valore dell’immobile per età del beneficiario del prestito. Sono le due principali variabili in base alle quali gli istituti di credito possono competere tra di loro. È presto, però, per dire se la competizione ci sarà, o se le banche continueranno a ritenere poco appetibile questo segmento del mercato.
Naturalmente, quanto più il Pvi è conveniente per la banca tanto meno lo è per chi riceve il finanziamento. Dato il valore dell’abitazione, l’importo del finanziamento cresce con l’età del beneficiario e si riduce con l’aumento del tasso d’interesse applicato su di esso.
Dall’esame del foglio informativo dell’unico prodotto offerto, per ora, dal mercato (Prestisenior di Mps), il Pvi risulta molto oneroso e poco efficace, salvo che il beneficiario non abbia un’età molto avanzata. Un proprietario di 70 anni (età minima richiesta da questa banca) può ottenere il 16 per cento del valore della propria abitazione, cioè una quota relativamente modesta (si raddoppia se l’età è di 80 anni); dopo dieci anni occorre restituire il 170 per cento della cifra ricevuta e dopo venti il 300 per cento: è l’effetto della capitalizzazione degli interessi e delle spese. Nel caso specifico, al prestito viene applicato un tasso annuo nominale del 7,01 per cento (ottenuto applicando all’Irs a trenta anni del periodo considerato uno spread del 4,8 per cento), con spese di istruttoria e varie sui mille euro.
Non dissimili sono le condizioni riportate nei fogli informativi di prodotti offerti in passato da altre banche. I tassi di interesse dei Pvi sono molto al di sopra, anche più del doppio, di quelli applicati ai normali mutui ipotecari. L’elevato costo è, verosimilmente, attribuibile a due ragioni: all’incertezza sul valore dell’abitazione al momento della vendita dopo molti anni e agli oneri, finanziari e gestionali, che la banca dovrà sostenere per la stessa vendita.
Il relativamente modesto importo del prestito, rispetto al valore dell’abitazione, e la sua trasformazione in un consistente debito possono costituire un indicatore, seppure grezzo, della sua contenuta efficacia. Oltre a ogni altra considerazione, ciò continuerà probabilmente a rendere questo prodotto finanziario poco attraente per gli anziani proprietari di case. Vi ricorreranno principalmente coloro che, data la loro età avanzata, possono ricevere somme di una certa consistenza (sempre rapportate ai valori delle abitazioni) e quelli che si trovano in uno stato di forte necessità, al quale non possono far fronte in modo diverso.
I confini del mercato diventano, allora, molto ristretti. Di conseguenza, anche il sostegno che il Pvi può dare alla domanda privata, e quindi all’economia, diventa trascurabile.