Prestito vitalizio ipotecario: perché può funzionare *

Una nuova legge rende più facile e conveniente il finanziamento alle persone anziane con garanzia ipotecaria sulla casa di proprietà, quello che nei paesi anglosassoni è conosciuto come reverse mortgage. La misura non ha obiettivi macroeconomici né sociali, ma di completezza dei mercati: si rende disponibile anche in Italia un particolare contratto finanziario che finora non si era diffuso per difetti di regolazione.

Negli Stati Uniti e nel Regno Unito il reverse mortgage (mutuo inverso) è lo strumento più importante per soddisfare i fabbisogni di liquidità della popolazione anziana proprietaria di una casa. In Italia, invece, per gli anziani “non bancabili” l’unica possibilità è la vendita della nuda proprietà. Il mancato decollo del prestito vitalizio ipotecario (Pvi) nel nostro paese dipende anzitutto dai limiti delle norme introdotte nel 2005.
Rafforzare le garanzie
La legge 44 del 2015, in vigore da poche settimane, supera questi difetti. La legge ha raccolto le proposte avanzate insieme da Abi e 11 associazioni di consumatori e utenti ed è arrivata in Gazzetta Ufficiale grazie all’iniziativa del Parlamento. La strada seguita è rafforzare le garanzie per tutte le parti in gioco: i soggetti finanziati, i loro eredi, i terzi acquirenti e le banche.
Le garanzie per i soggetti finanziati riguardano le modalità di offerta del Pvi (che saranno definite in un regolamento emanato dal ministero dello Sviluppo economico) e la facoltà, prima non prevista, di concordare un rimborso graduale del prestito e/o degli interessi per evitare la capitalizzazione di questi ultimi. In più, gli oneri fiscali vengono nettamente ridotti estendendo al Pvi l’imposta sostitutiva prevista per il credito a medio-lungo termine, un beneficio che non esisteva nelle norme del 2005.
Gli eredi, a loro volta, sono garantiti da una procedura di rimborso con regole certe e trasparenti: in accordo con il finanziatore, possono vendere l’immobile entro 12 mesi dal conferimento del bene. In alternativa, la banca vende l’immobile a valori di mercato previa perizia indipendente e, trascorsi invano 12 mesi, decurta il valore del 15 per cento ogni 12 mesi fino alla vendita. Il debito residuo che gli eredi devono restituire non può superare il valore di vendita dell’immobile. Questa stessa procedura garantisce le banche rispetto alla possibilità di alienare l’immobile ipotecato a garanzia del prestito in tempi certi e con regole che minimizzano la possibilità di contenziosi. Sui terzi acquirenti, infine, non hanno effetto le domande giudiziali opponibili alla vendita.
Un problema di convenienza
Quando le banche avranno predisposto le offerte contrattuali, per soddisfare le esigenze di liquidità delle persone anziane proprietarie di immobili ci sarà anche in Italia un’alternativa alla vendita della nuda proprietà. Un’operazione, questa, che ha molti limiti: la perdita della proprietà dell’immobile, che con il Pvi invece gli eredi possono scegliere di mantenere; la penalizzazione degli anziani con speranza di vita inferiore alla media; la scarsa trasparenza del mercato. Le banche, naturalmente, dovranno rendere competitivo il nuovo strumento. E l’attrattività del finanziamento, ma anche questo è naturale, sarà più elevata per le persone più avanti nell’età.
Raffaele Lungarella su lavoce.info prende in esame un contratto di Pvi oggi sul mercato e ne fa notare la scarsa convenienza per il prenditore di fondi. Ma si tratta di un contratto dentro le vecchie regole, che appunto non hanno funzionato. Afferma inoltre che il Pvi non potrà rilanciare la domanda interna: ma la legge non ha un obiettivo così ambizioso sul piano macroeconomico, così come non persegue finalità di politica sociale. Si vuole piuttosto rimediare a una incompletezza del paniere di contratti finanziari disponibili nel nostro paese.
Ci permettiamo di essere più ottimisti di Lungarella. Con la nuova legge ci sono tutte le condizioni, quanto meno dal punto di vista normativo, perché il Pvi prenda piede anche in Italia. E attraverso questo canale le banche potranno fare affluire un po’ delle risorse che stanno rastrellando grazie al Quantitative easing della Bce. In effetti, nel primo trimestre del 2015 le nuove erogazioni di mutui per l’acquisto di immobili sono aumentate del 50,4 per cento rispetto allo stesso periodo del 2014. Segno che il cavallo ricomincia a bere e che è conveniente per le banche riempire l’abbeveratoio con l’acqua fornita da Mario Draghi. Nulla più impedisce che una parte di questa acqua arrivi non sotto forma di mutui “diretti”, in prevalenza destinati ai più giovani, ma nella veste di mutui “inversi”, destinati ai più anziani.
* Marco Causi, deputato (Pd), docente all’Università Roma Tre, e Antonio Misiani, deputato (Pd)
 
La replica di Raffaele Lungarella
La nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, promossa dagli onorevoli Causi e Misiani, ha il merito di colmare le lacune di quella precedente e di disegnare un quadro di certezze giuridiche sia per chi offre che per chi si avvale di questo prodotto finanziario. Il nuovo prodotto avrà successo se sarà più conveniente, per chi lo richiede, di quanto non sia stato finora. Gli onorevoli Causi e Misiani, ritengono che sarà così con le nuove regole, quando saranno completate con il decreto ministeriale. Io non ne sono certo, ma mi auguro abbiano ragione loro.