Il prestito ipotecario ha bisogno di tempo per crescere

Nel suo articolo pubblicato su queste pagine, Raffaele Lungarella ha ben illustrato la rilevanza che il prestito vitalizio può assumere in Italia: nel paese con la maggiore percentuale di anziani in Europa, un welfare in contrazione e redditi decrescenti, è indiscutibile l’esigenza di poter rendere liquida e fruibile una parte dei 3 mila miliardi immobilizzati nel patrimonio immobiliare degli over 60. È interessante aggiungere alcune considerazioni che nascono dalla mia esperienza sul tema, nel tentativo di spiegare le potenzialità, e talvolta i limiti, di questo innovativo prodotto finanziario.

Nuova legge e supporto istituzionale

Esiste una forte discontinuità tra il mercato sviluppato in base alla vecchia legge (248/2005) e quello che si apre in base alla nuova normativa (44/2015 e relativo regolamento attuativo): il mercato di allora manifestava una crisi di liquidità mentre l’attuale contesto sembra diametralmente opposto; tassi e spread erano ai massimi storici mentre oggi sono ai minimi; mancava all’epoca un supporto istituzionale che ora è ampiamente presente; infine, non c’erano banche interessate al mercato mentre ad oggi si registrano diversi potenziali operatori.
Dal punto di vista istituzionale, la vecchia legge era stata introdotta senza particolare risalto e nell’ambito della lotta all’evasione fiscale, mentre quella attuale nasce da una specifica iniziativa parlamentare che ha raccolto un consenso molto ampio sia alla Camera sia al Senato, che è stata promossa da Abi e da molte associazioni dei consumatori ed è stata completata da un regolamento redatto prima dal ministero dello Sviluppo economico e poi approvato dalla Consulta e dalla Corte dei conti.
Non possiamo giudicare il mercato dei prestiti vitalizi che si svilupperà in base alla nuova normativa guardando a esperienze e prodotti “vecchi”. Al contrario, bisogna lavorare per consentire alle banche di attivarsi operativamente e di offrire questa soluzione ai propri clienti. Nei prossimi mesi arriveranno sul mercato gli istituti che da tempo hanno avviato progetti per la realizzazione di questo prodotto e che aspettavano la versione finale del regolamento per completare il lavoro. Trattandosi di un finanziamento “al contrario” rispetto a quelli tradizionali, la sua implementazione richiede tempo e risorse specialistiche che, data la novità del prodotto, non sono ancora diffuse. Parlando di un regolamento attuativo che è in vigore dal 2 marzo, è necessario aspettare l’uscita delle prime offerte del “nuovo” mercato.
Una volta che il mercato sarà avviato con un numero di operatori sufficientemente rilevante, saranno gli over 60 a godere dei principali benefici, primo fra tutti quello della concorrenza: soluzioni molteplici a condizioni più vantaggiose.

Tassi e percentuali di finanziamento

Su questo tema il regolamento non poteva esprimere alcun vincolo, in quanto la norma primaria aveva indicato e limitato gli ambiti che dovevano essere normati dal Mise focalizzandoli sulle modalità di offerta, sulle norme di trasparenza e su casi e formalità che possono portare alla richiesta di rimborso integrale del finanziamento. In ogni caso, i loan to value (ltv) e i tassi rappresentano le principali leve competitive e non sarebbe opportuno che il regolamento le normasse: vincoli troppo morbidi sarebbero inutili, mentre vincoli troppo rigidi rischierebbero di allontanare gli operatori.
Ricordiamo che si tratta di un prodotto finanziario che di fatto sta nascendo ora in Italia: finché il mercato non sarà sufficientemente ampio e le efficienze operative non saranno consistenti anche i prestiti vitalizi sconteranno costi più alti. Non si può pretendere che questo settore possa avere le stesse condizioni competitive del mercato dei mutui, che da tempo eroga decine di miliardi ogni anno.
Un altro aspetto riguarda invece specificatamente il tema dei loan to value. Taluni hanno la tendenza a ritenere che ltv bassi siano un ingiusto danno per gli anziani. Questa valutazione è indotta, talvolta, dall’analogia con la vendita della nuda proprietà, dove, se la vendita avviene a un valore molto basso, l’anziano viene irrimediabilmente danneggiato. Al contrario, un importo basso con i prestiti vitalizi significa indebitare poco gli anziani e limitare il debito, lasciando così un maggior valore immobiliare “libero” per gli eredi. Loan to value limitati rappresentano anche un modo efficiente per limitare il rischio per le banche, con indubbi e conseguenti benefici sui tassi applicati agli anziani.

Il tempo per crescere

Quando tutti gli istituti che proprio in queste settimane stanno lavorando al prodotto saranno operativi sul mercato e quando si sarà stratificato un consistente portafoglio erogato, ossia quando il prestito ipotecario sarà un prodotto “ordinario”, solo allora sarà possibile confrontarne le condizioni con quelle di altri prodotti. E anche quando il prestito vitalizio sarà una soluzione “di mercato”, molto rimarrà ancora da fare sulla pianificazione del decumulo patrimoniale per gli anziani che ne hanno bisogno. Un tema nuovo, forse poco glamour, ma che diventerà di fondamentale importanza negli anni a venire.

Claudio Pacella, Amministratore delegato di 65Plus, società specializzata in servizi finanziari per la terza età e nel prestito vitalizio

La risposta dell’autore

La fiducia di Claudio Pacella sulla rivitalizzazione del prestito vitalizio ipotecario, dopo un decennio di sostanziale immobilismo, sembra riposta sull’ampliamento delle garanzie per gli istituti finanziatori introdotto con la nuova normativa. Anch’egli, però, sembra dubitare che questo sia sufficiente, se il prestito non diventerà più conveniente per chi lo richiede (con un abbassamento dei tassi di interesse e un aumento della percentuale del finanziamento sul valore della casa). Pacella ci invita ad avere pazienza, per dare tempo al mercato di confezionare un ventaglio di prodotti in concorrenza tra di loro. Tra qualche mese potremo valutare l’effettivo interesse delle banche. Se, malgrado i tassi di interesse ora bassi e l’ondata di liquidità, continueranno a offrire prodotti con una percentuale finanziabile bassa, il prestito vitalizio rischia di continuare ad essere poco competitivo rispetto ad altri strumenti che permettono ugualmente di utilizzare la propria abitazione per ottenere liquidità.

Raffaele Lungarella