Per favorire l’acquisto di una abitazione da parte dei giovani non bastano sconti fiscali che abbassano di poco la rata del mutuo. Occorre un aiuto più consistente, magari come parte di una più ampia politica per la casa, che consideri anche l’affitto.
La casa nel “Sostegni bis”
Il decreto legge 73/2021, denominato Sostegni bis, non presta un’adeguata attenzione alle problematiche della casa. Il solo specifico intervento previsto (all’articolo 64) è volto a favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani e di particolari categorie di soggetti, rendendo meno rischioso per le banche concedere i mutui e alleggerendo gli oneri fiscali a carico del compratore. Sull’efficacia di queste misure può essere utile qualche considerazione.
Della prima delle due misure possono beneficiare, entro il 30 giugno 2021, i soggetti ammessi con priorità al Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap (istituito nel 2008 con il decreto legge 112 e modificato con l’articolo 1 comma 48 della legge 147/2013), che ristora parzialmente la banca del capitale non ancora ammortizzato al momento in cui il mutuatario smette di pagare le rate del mutuo. Per giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, inquilini delle case popolari e giovani che non hanno compiuto 36 anni (prima del Dl 73/2021 gli anni erano 35 e i giovani dovevano avere un rapporto di lavoro atipico), con Isee non superiore a 40 mila euro, la percentuale di capitale garantita dal fondo è stata innalzata dal 50 all’80 per cento.
Prima dell’approvazione del decreto, i giornali ipotizzavano che il governo fosse orientato a coprire con la fideiussione l’intero ammontare del capitale (fermo restando il limite di 250 mila euro di capitale). Ma la garanzia al 100 per cento avrebbe predisposto la banca all’azzardo morale, con conseguente allentamento del rigore nella valutazione della capacità di sostenere l’ammortamento del mutuo da parte di chi lo chiede. Ora invece, anche se la garanzia all’80 per cento riduce la misura della perdita nel caso il mutuatario diventi moroso, il rischio per la banca non è del tutto eliminato. Di conseguenza, dovrà valutare il merito di credito del richiedente il mutuo con i criteri e le metodologie applicate per la concessione degli altri finanziamenti. Ed è anche interesse del Fondo che la banca non si discosti dalla prassi ordinaria. È molto probabile, quindi, che l’innalzamento della quota del capitale garantito non renda una banca propensa a concedere il mutuo a un soggetto il cui reddito è ritenuto insufficiente al pagamento delle rate. L’aumento di trenta punti percentuali della garanzia, però, non riduce di molto l’importo unitario delle rate, considerato anche che la fideiussione non sembra avere grande rilievo sulla riduzione dei tassi di interesse , in questo periodo di per sé bassi.
Lo sconto fiscale per i giovani
Per favorire la diffusione della proprietà della prima casa non basta ridurre la perdita cui andrebbe incontro la banca qualora il mutuatario diventasse moroso, ma è necessario rendere le rate del mutuo più convenienti (il che, peraltro, aumenta la probabilità che l’ammortamento arrivi a termine senza intoppi). Il risultato può essere ottenuto con la crescita del reddito degli acquirenti oppure rendendo le case meno care e, di conseguenza, diminuendo l’importo del mutuo. In passato questa è stata una delle linee di intervento della politica per la casa (finché si è fatto qualcosa che potesse assomigliarle). Che si debba procede in questa direzione sembra consapevole anche il governo, ma sorge qualche perplessità che la misura proposta per i giovani con meno di 36 anni di età e Isee non superiore a 40 mila euro possa migliorare significativamente la loro possibilità di acquistare la propria prima casa. Se rogitano entro il 30 giugno 2022, possono beneficiare dell’esenzione dal pagamento delle imposte sulle compravendite e dell’imposta sostitutiva sui mutui. La relazione tecnica al disegno di legge contenente il Dl 73/2021 stima che queste esenzioni comportino una perdita di gettito di circa 610 milioni di euro nel biennio 2021-2022. Sulla base dei dati utilizzati per determinare l’importo, si può calcolare che questa dote finanziaria, nel periodo in cui ci si potrà avvalere degli sconti fiscali, può agevolare l’acquisto di circa 220 mila case da privati e 23 mila da imprese.
Nella tabella 1 sono riportate le imposte la cui esenzione determina il contributo per il giovane.
Considerando anche le esenzioni delle imposte di importo fisso, un giovane intenzionato a spendere 250 mila euro per l’acquisto della sua casa (la cifra massima del finanziamento su cui è possibile ottenere anche la garanzia) potrebbe ottenere un beneficio fiscale del 4,49 per cento, pari a 11.225 euro, se il venditore è un’impresa e del 2,29 per cento, pari a 5.725 euro, se acquista da un privato. Nel secondo caso l’importo dell’agevolazione sarebbe comunque probabilmente inferiore: la base imponibile sulla quale applicare gli sconti fiscali in percentuale abitualmente non è il prezzo di vendita, ma l’importo che risulta dall’applicazione del criterio del prezzo-valore, il quale è normalmente più basso, anche non di poco, della somma effettivamente pagata dall’acquirente perché calcolato rivalutando la rendita catastale. Pur tralasciando quest’ultima considerazione, la rata mensile di un mutuo ventennale a tasso fisso di 200 mila euro senza alcun beneficio sarebbe di circa 930 euro, con gli sconti fiscali diverrebbe di 880 (acquistando da impresa) e 900 euro (acquistando da un privato). Meglio che niente, si potrebbe dire, ma sono riduzioni che non migliorano più di tanto la sostenibilità del mutuo.
Per favorire l’acquisto di una casa anche da parte dei giovani che non hanno i genitori che, come dice la canzone, possono ogni mese “strappare il mutuo da uno stipendio”, occorre un aiuto più consistente di quello concesso dal Sostegni bis, magari come parte di una più ampia politica per la casa. E probabilmente tanti giovani, per iniziare una vita autonoma, si accontenterebbero di un aiuto per pagare il canone di una casa in affitto. Ma è una strada ancora poco percorsa, anche dal nuovo governo.
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Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di economia applicata nell'università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l'innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.
Savino
Troppi anziani con appartamenti e cash e troppi giovani, spesso laureati, costretti a fare i clochard. Pensare a forme contrattuali bilaterali intragenerazionali alternative ai mutui.
Mauro
Facendo l’esempio di un appartamento che costa 100.000 euro la rata del mutuo sarebbe di 450 euro al mese, certamente più sostenibile. Non tutti devono comprare casa a Milano o a Roma.
Luigi Calabrone
Bene: per la prima volta, se pure timidamente e in modo residuale, si menziona l’affitto. Purtroppo, per sciagurata demagogia e per il residuo della mentalità che si era formata nel dopoguerra a causa dell’elevata inflazione, finita con l’avvento dell’euro (anche prima della sua adozione ufficale) in Italia, da decenni si è fatto morire il mercato degli affitti, che in altri paesi d’Europa è vitale e copre una percentuale elevata (30-40… %) del fabbisogno abitativo. Per la demagogia di considerare delinquenti i padroni di casa, invece che fornitori di servizi, come andrebbero stimati, gli italiani, dal dopoguerra in poi sono stati costretti a divenire padroni di casa. L’attuale vincolo dei quattro + quattro anni di affitto ordinario è un residuo della demagogia espropriativa.
Così si è anche formata, nei paesi nordici (vedi ancora la Germania) la favola che gli italiani sarebbero tutti ricchi, perchè circa l’80% di loro è proprietario di casa. Vorrei leggere su questo sito almeno un articolo di un economista che presentasse un’ipotesi operativa per far rivivere il mercato degli affitti per abitazione. Anche lo stato dovrebbe incentivare questo revival, mediante semplificazioni burocratiche e una tassazione ragionevole dei proprietari. Dovrebbe essere risolto anche l’altro gravissimo problema del ricupero della proprietà effettiva in caso di terminazione dei contratti. Naturalmente ciò potrebbe derivare anche dalla prevista e sbandierata/mitica riforma del servizio della giustizia civile: un piccolo proprietario non può permettersi di aspettare per anni – come oggi avviene, di riavere il possesso del suo bene. Se tutto ciò si verificasse , un elevato numero di alloggi attualmente sfitti verrebbero rimessi sul mercato, con beneficio anche dei giovani.
Henri Schmit
Condivido l’osservazione di Luigi Calabrone. Un mercato immobiliare residenziale efficiente tende a rendere l’affitto e l’acquisto con mutuo trentennale molto simili. Quindi chi ragiona a LT (o intende e si può permettere di speculare sulla rivalutazione) compra, se no affitta. Le case piccole e medie che conoscono il maggiore turnover sono gestite meglio da un proprietario professionale (società di gestione o fondo immo). Gli immobili sono un importante asset che dovrebbe servire come safe haven macro-economico: la metà del valore di mercato degli immobili può essere finanziato SENZA ALCUN RISCHIO. A condizione che i diritti economici del proprietario (sfratto) e del finanziatore (vendita forzata) siano scrupolosamente rispettati. In Sizzera l’Hyposatz, il tasso di finanziamento bancario della quota sicura degli immobili è il primo indicatore dei gestori elvetici, il loro tasso risk-free. Lo Stato dovrebbe fare di tutto per alleggerire il costo della compravendita (pensando proprio ai privati) in modo da rendere il mercato più liquido e più efficiente. L’altro compito dello Stato (e degli enti locali) è di provvedere al rilascio di nuove concessioni edilizie residenziali in modo da calmierare i prezzi (siamo ovunque nel mondo occidentale post-pandemico in presenza di un’infiammata dei prezzi residenziali, in Italia -ancora? – meno di altrove). Il resto mi sembrano misure di corto respiro, o fumo negli occhi che rovina i polmoni.
Giuliano
Una persona decide di acquistare casa solo perché mette su famiglia o è nelle condizioni economiche di farlo, non certo perché esistono gli sconti fiscali per cui siamo in presenza di un’altra tax expenditure di efficacia pari a zero e che aggrava il bilancio pubblico. (I 610 milioni non sarebbero stati più utili per sostenere la natalità o diminuire il cuneo fiscale?) Se poi il venditore capisce che l’acquirente gode dell’esenzione (cosa molto probabile perché nel settore immobiliare c’è gente perspicace), cerca di concedere meno sconti possibili, cioè l’agevolazione si trasla in capo al venditore.
Che poi nel caso di acquisto da impresa, l’Iva bisogna sempre pagarla al venditore per cui l’importo chiesto a mutuo non cambia perché viene riconosciuto un credito di imposta che per i dipendenti viene fruito solo l’anno successivo con la dichiarazione dei redditi e per chi non ha reddito il credito di imposta non serve a nulla.
Infine se negli anni a venire uno si compra una casa più grande (perché ha un’eredità o un sostanzioso incremento del reddito) avrà la sorpresa di pagare le tasse intere perché siccome non ha pagato niente in occasione del primo acquisto, non potrà godere del credito di imposta per riacquisto della prima casa.
MORENO MORATTI
Ai giovani servono contratti di lavoro stabili, altrimenti neanche in locazione trovano casa..
Ai giovani in questi anni abbiamo riservato il peggio del liberismo e nessuna garanzia. Corsi di studi che si protraggono per anni seguiti da stage gratuiti.. Quindi chi può permettersi di comprare una casa per € 250.000 ?? quando se va bene prende € 1000 – 1200 !