Ai Campi Flegrei si muove anche il mercato immobiliare

La crisi bradisismica iniziata nel 2023 ha effetti rilevanti sul mercato immobiliare dell’area flegrea. Nelle aree più esposte scendono i prezzi di vendita, mentre gli affitti aumentano in tutta la zona. Con il rischio di nuove disuguaglianze abitative.

Cambia la percezione del rischio e cambia il valore della casa

Il 27 settembre 2023 una scossa di terremoto di magnitudo 4,2 ha fatto riversare in strada molti residenti dei Campi Flegrei. Una seconda forte scossa, di magnitudo 4, si è verificata il 2 ottobre. Da allora il fenomeno è tornato al centro della vita quotidiana dell’area, con una sequenza ravvicinata di sciami e terremoti avvertiti dalla popolazione. 

Ai Campi Flegrei, però, il rischio vulcanico (e la sismicità che vi è associata) non è una novità: da decenni viene monitorato in modo continuo, l’allerta ufficiale della Protezione civile è dal 2012 gialla – corrispondente al livello di ‘Attenzione’ – e tale è rimasta anche durante la crisi iniziata nel 2023. 

Eppure, da quando le scosse sono tornate a farsi sentire con maggiore frequenza e intensità, quel rischio è diventato molto più presente nella vita quotidiana di chi abita nell’area. L’ultima grande crisi bradisismica, prima di quella attuale, risale agli anni Ottanta e prima del settembre 2023, molti abitanti non avevano mai sperimentato così direttamente cosa significhi vivere in un territorio ad alto rischio vulcanico e sismico.

Per il mercato immobiliare tanto basta. Non serve un’eruzione, né un danno materiale di grande entità. Se cresce l’incertezza sulla sicurezza, sulla vivibilità e sulla facilità di rivendita, cambia anche il valore attribuito alle case. Da questa considerazione nasce il nostro nuovo studio, che prova a rispondere a una domanda semplice: qual è stato l’impatto della crisi bradisismica sul mercato immobiliare dell’area flegrea? E chi ne paga il prezzo?

Un esperimento naturale

Per capirlo non basta guardare Napoli e dintorni “prima” e “dopo”. Nel frattempo, si muove tutto: tassi di interesse, inflazione, ciclo immobiliare. L’idea del nostro lavoro è quindi trattare la crisi come un esperimento naturale: un evento concentrato nel tempo e nello spazio, che colpisce alcuni comuni e non altri. 

Per farlo utilizziamo i dati semestrali dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), che riportano le quotazioni di vendita e di locazione per zone urbane all’interno dei comuni, dal secondo semestre 2020 al primo semestre 2025. In pratica, per ogni semestre confrontiamo l’andamento delle aree esposte nei Campi Flegrei con quello di un gruppo di comuni comparabili per area geografica, rischio sismico e popolazione, così da stimare lo scarto netto emerso dopo l’inizio della crisi senza confondere il suo effetto con differenze strutturali tra territori e mercati immobiliari locali. I risultati riportati nelle figure successive sono stime di tipo difference-in-differences/event study: misurano di quanto vendite e affitti nelle aree trattate si discostano dal controfattuale costruito sui comuni comparabili, al netto sia delle differenze permanenti tra territori sia degli shock comuni che, nello stesso semestre, colpiscono tutti i mercati locali.

L’esperimento naturale offerto da una crisi bradisismica che, pur aumentando la percezione del rischio, non si è tradotta nel periodo analizzato in un disastro catastrofico su larga scala consente di isolare l’effetto della maggiore salienza del rischio naturale sui mercati immobiliari. Poiché esistono diversi livelli di esposizione – una zona di intervento, che identifica le aree maggiormente interessate da sismicità e deformazioni del suolo e comprende gran parte dei comuni di Bacoli e Pozzuoli e una porzione del comune di Napoli, e le aree della zona di emergenza più ampia, distinte in zona rossa e zona gialla, corrispondenti a gradi diversi di esposizione – abbiamo analizzato separatamente i territori comunali appartenenti a ciascuna area.

La figura 1 riproduce le diverse zone di rischio definite dalla Protezione civile. L’analisi è stata condotta a livello di fascia Omi, una granularità subcomunale che consente di distinguere, all’interno dello stesso comune, aree centrali, semicentrali, periferiche ed extraurbane.

Figura 1 – Zone di rischio ai Campi Flegrei

Pannello A: Zone Gialla e Rossa

 Pannello B: Zona di Intervento

L’impatto diseguale della crisi

La figura 2 mostra i risultati sul mercato delle vendite nella zona di intervento, cioè l’area più vulnerabile e più coinvolta nei controlli e nella pianificazione. Nel grafico, prima del secondo semestre del 2023 non emerge alcuna divergenza sistematica nell’andamento dei prezzi di vendita rispetto alle fasce Omi dei comuni di confronto. Dopo l’inizio della crisi, invece, i prezzi di vendita scendono in modo chiaro e restano al di sotto del livello che avrebbero raggiunto senza la crisi, con un calo che tende ad ampliarsi nei semestri successivi. Il punto è intuitivo: se cresce l’incertezza su sicurezza, vivibilità e rivendibilità, una parte della domanda di acquisto si ritrae proprio dalle aree percepite come più esposte. Nella Zona di Intervento, le stime medie della nostra analisi indicano una riduzione dei prezzi di vendita nell’ordine del 2-4 per cento, a seconda della specificazione considerata.

Figura 2 – Impatto della crisi sui prezzi di vendita nella zona di intervento

Sul mercato degli affitti, la dinamica è più ampia: i canoni aumentano sensibilmente in tutta la caldera, non solo nell’area più esposta. Prendendo ad esempio la zona rossa, mostrata in figura 3, l’aumento è netto, stabile e statisticamente significativo. Ma, come mostriamo nell’articolo scientifico, la crescita degli affitti riguarda anche la zona di emergenza e, in media, anche la zona di intervento. Gli ordini di grandezza sono rilevanti: circa il 10 per cento, e in alcune specificazioni anche di più.

Figura 3 – Impatto della crisi sui prezzi di affitto nella zona rossa

Il rischio che aumenti la disuguaglianza

Il terzo risultato è quello più “sociale”. All’interno della zona di intervento, gli effetti non sono uniformi. La figura 4, che confronta le diverse fasce urbane, mostra un gradiente chiaro: nelle aree centrali e semicentrali — dove prezzi e affitti erano già più alti prima della crisi — i valori tendono a reggere, e in alcuni casi ad aumentare; nelle aree periferiche e suburbane, cioè in quelle abitativamente più fragili, tendono invece a scendere.

Questa asimmetria è cruciale perché richiama due diverse dimensioni della disuguaglianza abitativa. La prima è di ricchezza: chi possiede casa nelle parti più “resilienti” vede valori più stabili; chi la possiede nelle aree più esposte subisce invece perdite patrimoniali. La seconda è una disuguaglianza di accesso: se gli affitti aumentano su un’area ampia, trovare una casa in locazione diventa più difficile proprio per chi non può comprare. Il mercato, insomma, non sposta solo le medie: tende anche ad ampliare i divari interni.

Figura 4 – Relazione tra gli effetti stimati su vendite e affitti, per fascia Omi, nella zona di intervento

Se il mercato reagisce così, la gestione del rischio non è solo un tema tecnico. È anche una questione di politiche abitative.

Nel breve periodo, il punto non è più solo se intervenire, ma se le misure già avviate siano sufficienti e abbastanza rapide da evitare che la crisi bradisismica diventi anche una crisi abitativa. Negli ultimi mesi sono già stati introdotti contributi per l’autonoma sistemazione degli sfollati (alcune centinaia di persone, almeno secondo i dati istituzionali oggi disponibili per Napoli e Pozzuoli) e misure per la riparazione e la riqualificazione sismica degli edifici inagibili. Ma se gli affitti salgono in tutta la caldera, resta aperto il problema di chi non è formalmente sgomberato e tuttavia subisce l’aumento dei canoni: per questi nuclei servono sostegni all’affitto più mirati, soluzioni abitative ponte, tempi chiari per controlli e agibilità e una comunicazione meno incerta. E serve coordinamento, perché la pressione non si ferma ai confini comunali.

Nel lungo periodo, però, il problema è più radicale. I Campi Flegrei restano un’area ad altissimo rischio vulcanico. Per questo non basta gestire meglio la permanenza della popolazione nelle zone più esposte: occorre quantomeno discutere al più presto, con strumenti economici adeguati e un’offerta abitativa alternativa credibile, come accompagnare nel tempo una ricollocazione volontaria verso aree più sicure.

Anche da questo punto di vista, il mercato manda già un segnale. La maggiore salienza del rischio sta spostando prezzi e scelte abitative anche senza che si sia verificato un disastro vero e proprio. Ignorarla significa lasciare che l’aggiustamento avvenga in modo disordinato e diseguale. Sfruttarla, invece, può aiutare a governare una transizione necessaria prima, e non dopo, l’eventuale disastro. Perché il rischio si sta già facendo largo nel mercato: la domanda è se la politica voglia continuare a inseguirlo, o cominciare finalmente a governarlo.