Salvare i mutui (e la casa) di chi non ce la fa

I decreti legge varati in piena pandemia hanno allargato le maglie del fondo Gasparrini, il fondo di solidarietà per i mutuatari in difficoltà. Presto però potrebbe non bastare. Serve intervenire quanto prima, con l’istituzione di una bad bank.

Superano quota 500 mila i mutui ipotecari per i quali i proprietari degli immobili hanno chiesto una moratoria per il pagamento delle rate di ammortamento; il loro capitale residuo complessivo è poco al di sotto dei 45 miliardi di euro. A questi numeri si arriva sommando i 200 mila mutui per i quali è stato chiesto l’intervento del fondo Gasparrini – cioè il fondo di solidarietà, istituito con la legge 244/2007, che permette al mutuatario in difficoltà finanziarie, indipendenti dalla sua volontà, di chiedere la sospensione dell’ammortamento del mutuo prima casa – e le 360 mila moratorie di mutui, per un controvalore di 25 miliardi di euro (dichiarazione Abi alla trasmissione Due di denari del 21 dicembre 2020), non eleggibili a quel fondo, accordate dalle banche a seguito di accordi sottoscritti tra Abi e le associazioni dei consumatori. Questa situazione è dovuta alla perdita di reddito provocata dalla pandemia che ha fatto crescere il numero di famiglie impossibilitate a continuare a pagare le rate.

Moratoria a maglie larghe per il Covid

I decreti legge Cura Italia (17/2020) e Liquidità (23/2020) hanno allargato le maglie del fondo Gasparrini. Alcune deroghe ai criteri ordinari della sua operatività sono temporanee. È diventato, invece, permanente l’allargamento del ventaglio delle condizioni che permettono l’accesso al fondo: alla perdita del lavoro dipendente, anche a tempo determinato o subordinato e alla morte o invalidità grave del mutuatario è stata aggiunta la sospensione o riduzione dal lavoro per non meno di 30 giorni consecutivi. Ad aprile 2020, quando la Banca d’Italia ha iniziato a monitorare gli effetti dei due decreti legge, il numero di richieste di moratoria con i benefici del fondo erano meno di un quinto rispetto all’ultima rilevazione. Non è detto che sia già stato toccato il fondo: la Banca d’Italia, in un’indagine sulle conseguenze economiche del Covid-19, ha rilevato che il 30 per cento dei 3,7 milioni di famiglie che hanno un mutuo per la casa di residenza è in difficoltà per il pagamento delle rate; quando, tra qualche mese, finiranno il blocco dei licenziamenti e l’erogazione della cassa integrazione, con conseguente diminuzione dei redditi dei mutuatari, è probabile che quella percentuale aumenti.

Le moratorie sono, naturalmente, temporanee (quelle del fondo Gasparrini possono durare al massimo 18 mesi) e prima o poi ci saranno famiglie che non riusciranno a rimettersi in carreggiata con le banche, rischiando di perdere le loro abitazioni. Se saranno poche centinaia, si tratterà di drammi individuali, destinati al silenzio. Ma se diventano decine di migliaia, il problema non potrà essere ignorato perché tante famiglie possono perdere la casa e ingrossare le già lunghe liste di attesa per l’assegnazione di una casa popolare oppure aver necessità di altre forme di sussidi pubblici. Inoltre, le banche accuseranno perdite sui mutui di quelle famiglie e i crediti in sofferenza appesantiranno i loro bilanci gravandoli con ulteriori oneri di capitalizzazione.

Alla ricerca di una soluzione

Sarebbe opportuno, pertanto, individuare per tempo misure in grado di limitare al massimo le conseguenze negative sia per i proprietari delle case sia per le banche. Dovrebbe farlo lo stato, attraverso una bad bank, di nuova costituzione o già esistente, che acquisisca dalle banche – magari anche con i fondi dell’Unione Europea – i crediti in sofferenza, con le relative garanzie, per evitare che le banche debbano cederli “sul mercato secondario, dove a comprare, a prezzi vili, sono prevalentemente fondi speculativi (…) interessati a vendere il bene a garanzia” (Corriere della Sera). Si dovrebbe consentire alla bad bank di gestire le sofferenze con la flessibilità necessaria per evitare che le famiglie morose perdano la proprietà delle loro abitazioni. Un’ipotesi potrebbe essere quella di consentire a ogni proprietario di saldare il debito con un piano di ammortamento di lungo periodo calcolato su un capitale pari al prezzo che la bad bank ha pagato per subentrare nel credito, con una rata mensile che risulterà quindi più bassa rispetto alle precedenti. La sostenibilità del nuovo piano di ammortamento è tanto più probabile quanto maggiore è la differenza tra la vecchia e la nuova rata, e quanto più basso era il capitale residuo ancora da ammortizzare con il vecchio piano.

L’involontaria riduzione del suo reddito e il peggioramento della sua situazione economica potrebbero, tuttavia, non consentire al proprietario moroso di pagare neanche la nuova rata. Di fronte all’insorgere di questa eventualità, la bad bank dovrebbe poter attivare un ventaglio di soluzioni. Occorrerebbe, innanzitutto, valutare se la prospettiva economica del proprietario è tale che un ulteriore periodo di moratoria possa consentirgli di non perdere la casa. Quando anche questa strada non fosse percorribile, la bad bank potrebbe essere legittimata a diventare proprietaria dell’abitazione, vincolandone però l’utilizzo ad alloggio di edilizia sociale. Naturalmente il suo primo inquilino dovrebbe essere il vecchio proprietario moroso, che continuerebbe ad abitarlo alle condizioni, relative al canone e alla permanenza, previste dalle specifiche normative sugli alloggi sociali.