Negli ultimi cinque anni il boom dell’immobiliare ha caratterizzato quasi tutti i paesi industrializzati, Italia compresa. La dinamica dei prezzi riflette un cambiamento strutturale o si tratta di una “bolla”? La composizione della ricchezza delle famiglie potrebbe essersi modificata per le preoccupazioni sulla tenuta dei sistemi pensionistici e la scarsa fiducia nelle borse. D’altra parte, le bolle sono associate a una forte crescita degli investimenti in costruzioni, cui segue una caduta nella fase di contrazione dei prezzi. E non si è mai costruito tanto come adesso. In molte parti del mondo, la domanda di abitazioni è cresciuta parecchio negli ultimi anni, e i prezzi delle case hanno realizzato incrementi la cui entità in termini reali non ha precedenti storici. In Italia non disponiamo di serie storiche “ufficiali” tali da consentirci di quantificare puntualmente lentità degli aumenti, ma le poche statistiche disponibili suggeriscono che i prezzi sono aumentati molto, anche se meno rispetto ad altri paesi. Un fenomeno internazionale Il boom dellimmobiliare ha caratterizzato negli ultimi cinque anni quasi tutti i paesi industrializzati. A titolo di esempio, si considerino i primi tre grafici che mostrano landamento dei prezzi in tre mercati molto lontani Usa, Australia e Regno Unito. Particolarmente eloquente il caso del Regno Unito, dove laumento recente dei prezzi può essere confrontato con quello della cosiddetta ” bolla” di fine anni Ottanta. Il peso dei tassi dinteresse È possibile, quindi, che i due paesi siano stati meno vulnerabili rispetto a due tipi di fenomeni: i) la confusione fra tassi nominali e reali; ii) laspettativa di “irreversibilità”. Il caso italiano Il boom immobiliare italiano risulta più difficile da spiegare. La crescita del reddito nel corso degli ultimi anni è stata assolutamente modesta, e lItalia è il paese che presenta le prospettive demografiche peggiori fra i paesi industrializzati. La reazione dal lato dellofferta: un overinvestment? Il quesito che molti si pongono ora è se sui mercati immobiliari internazionali si stia verificando una cosiddetta “bolla” o se, piuttosto, la dinamica dei prezzi non rifletta fattori per così dire “fondamentali”. Se la bolla scoppia Il boom della domanda di case in Italia ha attivato una crescita dellofferta abitativa di dimensione ragguardevole. (4) Una eventuale crisi del settore potrebbe avere serie conseguenze occupazionali. (2) Negli Stati Uniti le passività finanziarie delle famiglie superavano il 50 per cento del loro reddito già negli anni Cinquanta, il valore attuale di tale rapporto ammonta al 125 per cento, circa il triplo che in Italia. (3) Per un paragone con la terminologia utilizzata nellanalisi dei mercati finanziari, è come se sul mercato immobiliare si fosse in presenza di un abbassamento strutturale del premio al rischio. (4) Nella sola edilizia nel corso degli ultimi sei anni si registra un incremento di circa 300mila unità di lavoro. Ad essi vanno aggiunti gli aumenti occupazionali nei settori a monte (i materiali per le costruzioni) e a valle (il credito, le agenzie immobiliari eccetera). Insomma, in Italia, come altrove, da qualche anno cè un piccolo esercito di persone mobilitato a costruire case, siglare contratti di compravendita, mutui, e così via.
È poi interessante notare che, mentre leconomia italiana nel suo complesso ha attraversato la fase peggiore del dopoguerra, il settore delledilizia ha vissuto il periodo di massimo sviluppo. Questa apparente contraddizione giustifica di per sé qualche riflessione.
Fra i fattori che hanno sostenuto il mercato vi è senzaltro il basso livello dei tassi dinteresse. Londata di liquidità immessa sui mercati dalle maggiori banche centrali si è riversata in realtà su diverse forme di asset. Limmobiliare ha però beneficiato in maniera particolare della accresciuta disponibilità di credito. Le banche hanno aumentato i prestiti alle famiglie finalizzati allacquisto dellabitazione. In alcuni mercati più sviluppati, come quello americano, non sono mancate forme di finanziamento dei consumi attraverso lo smobilizzo dellaumento di valore dellimmobile: le famiglie si sono indebitate dando in garanzia labitazione e, al crescere del suo valore di mercato, hanno incrementato la dimensione dellindebitamento. Nel caso americano, quindi, il settore immobiliare avrebbe svolto il ruolo di propulsore delle spesa delle famiglie, esplicando di fatto una funzione molto simile a quella della borsa nella seconda metà degli anni Novanta.
Le eccezioni di maggiore rilievo sono Giappone e Germania. Per ragioni diverse, entrambi i paesi avevano sperimentato una fase di overinvestment nel settore residenziale cui ha fatto seguito nella seconda metà degli anni Novanta una caduta dei prezzi e una profonda crisi del settore.
Proprio la memoria di questi fatti ha probabilmente scoraggiato il ritorno degli investitori sullimmobiliare. Inoltre, in Germania e Giappone lesperienza della bassa inflazione, e quindi di tassi dinteresse nominali contenuti, è antecedente a quella di altri. Ad esempio, fra il 1986 e il 1988, dopo il crollo del dollaro e il controshock petrolifero, i tassi dinteresse a breve giapponesi e tedeschi si posizionarono su valori compresi fra il 3 e il 5 per cento, mentre i tassi Usa viaggiavano intorno al 6-8 per cento e quelli britannici e italiani intorno al 10 per cento).
Nei paesi dove linflazione è calata molto, la discesa dei tassi dinteresse nominali è, almeno in parte, un riflesso della minore inflazione. Non vi corrisponde necessariamente una minore onerosità del debito, il cui costo dipende dal livello dei tassi dinteresse reali. Tuttavia, in paesi che da decenni non hanno sperimentato tassi dinteresse bassi, è possibile che la percezione del costo del debito possa non essere perfetta: tassi nominali molto bassi vengono considerati come “eccezionalmente bassi”.
Inoltre, con una lunga fase di tassi dinteresse in discesa, si può tendere a perdere la memoria delle fasi in cui aumentano. Questo può generare forme di sovraindebitamento a tasso variabile, dove il rischio di insolvenza nel caso di tassi in aumento non è affatto basso. (1) In particolare, se la risalita dei tassi dinteresse nominali fosse particolarmente marcata, le famiglie potrebbero andare incontro a vincoli di liquidità che li costringerebbero a sacrificare i consumi per soddisfare il servizio del debito.
Tra le varie concause, sono state richiamate la norma sul rimpatrio di capitali dallestero, che avrebbe attirato capitali in parte riversatisi sul settore immobiliare, gli incentivi fiscali alle ristrutturazioni, il fatto che la Tremonti-bis del 2002 avesse in alcuni casi esteso lagevolazione alle ristrutturazioni di immobili. Spiegazioni di questo genere, tuttavia, non convincono. Come non convincono tutte quelle puramente nazionali: è piuttosto palese che siamo in presenza di una tendenza in atto a livello internazionale, e che interessa situazioni molto diverse. A un fenomeno condiviso è più probabile che corrisponda una causa condivisa dai diversi contesti.
Più opportuno è allora puntare lattenzione sulla caratteristica comune alle varie economie: tassi dinteresse e andamento del debito delle famiglie.
Lo stock di passività finanziarie delle famiglie italiane è passato da un valore del 25 per cento nel 1998 sino allodierno 41 per cento del reddito disponibile. La crescita è stata particolarmente pronunciata, sebbene il livello assoluto di questa variabile sia tuttora modesto, se lo si confronta con altri paesi industrializzati. (2) Verso la metà degli anni Novanta lo stock di debito delle famiglie italiane era ancora molto basso a causa del livello elevato dei tassi dinteresse. Tuttavia, va ricordato che lItalia è un paese a debito pubblico elevato. Non è quindi inopportuno che a un maggiore indebitamento dello Stato corrisponda una posizione finanziaria delle famiglie più solida.
Se valesse questa seconda ipotesi, saremmo in presenza di un cambiamento strutturale nella composizione della ricchezza delle famiglie; in particolare, quella in attività reali potrebbe rappresentare una forma di investimento il cui appeal resterebbe a lungo forte. A sostenere questa tesi concorrono da un canto le tormentate vicende dei sistemi pensionistici di molti paesi, e dallaltro il fatto che dopo la caduta delle borse di inizio decennio potrebbe essere necessario molto tempo prima di ripristinare la fiducia delle famiglie su forme di investimento finanziario alternative agli immobili. (3)
Ovviamente, è solo ex-post che si può riconoscere se un mercato è stato attraversato da una “bolla”. La diagnosi sulla situazione attuale è poi resa più complessa dal fatto che non vi sono precedenti storici di performance del mercato immobiliare altrettanto pronunciate, sia per intensità degli aumenti, sia per la durata del fenomeno.
Vi è comunque un canale cui solitamente si guarda per valutare la particolare esuberanza di un settore: la dimensione degli investimenti in quel settore. Se i prezzi sono particolarmente remunerativi, difatti, le imprese tendono a investire sino a quando gli investimenti sono valorizzati sul mercato a prezzi superiori al loro costo al margine. In genere, quindi, le bolle dellimmobiliare sono associate a una forte crescita degli investimenti in costruzioni, cui segue una loro caduta nella fase di contrazione dei prezzi.
Ad esempio, nei due grafici allegati si mostra il comportamento degli investimenti privati residenziali in Giappone e Germania evidenziandone la forte crescita (circa il 50 per cento) durante la bolla di fine anni Ottanta e la successiva caduta. Se si guarda alla fase più recente, risalta certamente la dimensione del ciclo degli investimenti residenziali negli Stati Uniti, dove laumento delle nuove costruzioni è assolutamente sorprendente, e quello spagnolo. Anche Francia e Italia non scherzano, comunque: nel nostro paese, non si è mai costruito così tanto. Questo sembra dare supporto alla tesi della “bolla”, poiché la dimensione del ciclo degli investimenti è un chiaro segnale di eccesso di “euforia” nel settore: sono i prezzi eccezionalmente elevati a giustificare la quantità di nuove abitazioni che vengono costruite. Questo però potrebbe preludere alla formazione di uno stock di abitazioni in eccesso tale da generare una caduta dei prezzi in un secondo momento.
Vi sono poi da ricordare anche effetti esterni al settore delledilizia. Sono infatti possibili riduzioni dei consumi derivanti dalla perdita di valore della ricchezza della famiglie. Inoltre, labbassamento del valore delle garanzie reali renderebbe le banche meno propense a concedere prestiti, fino ad arrivare, nel caso di correzioni significative delle quotazioni, a una situazione di razionamento del credito. Ma mentre questi effetti sono al centro dellattenzione nel mondo anglosassone, nel caso italiano destano minore preoccupazione proprio perché lo stock di debito delle famiglie si posiziona ancora su livelli molto bassi.
(1) Questo tipo di comportamento deriva anche dalla pratica adottata dalle banche che piuttosto che valutare la sostenibilità finanziaria sulla base del rapporto fra la dimensione dei debiti contratti e il reddito del cliente, affidano sulla base del rapporto fra la rata del mutuo e il reddito di questultimo. Chiaramente con i tassi nominali bassi come quelli attuali anche somme molto rilevanti (e difficili da sostenere) divengono alla portata del cliente, ma solo a condizione che i tassi non aumentino molto.
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È laureato in Bocconi in Discipline Economiche e Sociali. È partner di Ref Ricerche, istituto indipendente con sede a Milano, specializzato nei temi dell’analisi economica. Attualmente dirige la sezione di analisi della congiuntura economica. Ha diretto numerosi progetti per imprese e associazioni di categoria. Svolge attività di consulenza presso le principali sedi istituzionali, e per conto di alcune delle principali associazioni sindacali e datoriali. Ha pubblicato articoli su temi di economia e politica del lavoro, salari e inflazione, della posizione competitiva dei principali paesi industrializzati e delle politiche di bilancio. Ha svolto attività di insegnamento e seminariale presso diverse università.
giuseppe zito
Sono uno studente della facoltà di economia della LUISS di Roma,vorrei porre l’attenzione su due aspetti che a mio modo di vedere,pur se banali,sono rilevanti: 1)se compro un garage a roma ad un costo di 70mila e lo affitto a 400 al mese(questi sono i prezzi), ho un ritorno annuo del 6.8% senza contare il guadagno in conto capitale dato da un eventuale aumento del valore dell’immobile.qualcuno è in grado di dirmi quale altro investimento a parità di rischio genera un tale rendimento? 2)la crescita del valore degli immobili segue dinamiche molto diverse ma a mio modo di vedere molto rilevante è la componente speculativa.Un immobile che triplica il suo valore nn è come un’impresa,con alle spalle idee,produzione, uomini,prodotti, ricerca, formazione, cultura manageriale;un immobile non ha nulla dietro di se,se nn la componente speculativa che ingrossa le tasche dei ricchi imbroglioni e svuota quelle dei lavoratori.
La redazione
La ringrazio per il commento e sottopongo alla sua attenzione questo esempio.
Se per ricevere un affitto di 400 euro al mese investo su un appartamento 70mila euro, allora ho un rendimento del 6.9%; Il rapporto prezzo/affitto è 15 il che mi dice che il prezzo è sostanzialmente corretto.
Ma se per ricevere un affitto di 400 euro al mese devo investire 140mila euro, allora il rendimento è del 3.4% e il rapporto prezzo affitto è pari a 29, il che vuol dire che limmobile è sopravvalutato del 100% (se assumiamo
che lequilibrio sia quello, del tutto ragionevole, descritto nel suo esempio). Quale caso è più realistico?
Io conosco tante persone che pagano 400 euro di affitto al mese, ma non conosco nessuno che riesca ad acquistare la stessa casa a 70mila euro (forse neanche per 140mila).
Ho volutamente costruito una esemplificazione per suggerirle di fare attenzione: con lalgebra dei rendimenti si può sostenere tutto e il contrario di tutto. Basta costruire esempi che “assomigliano” alla realtà.
Il punto che la realtà non va valutata con approssimazioni.
Il problema in Italia è che le statistiche di cui disponiamo sono molto fragili e abbiamo poche serie storiche a disposizione. Per questo non riusciamo a stabilire con accuratezza quale sia il rapporto prezzo/affitto
medio sul mercato, e in che relazione esso stia con i valori storici del passato.
andrea farina
Una variabile fondamentale per capire il boom dei prezzi degli immobili in Italia è la rata mensile del mutuo: con la convergenza dei tassi italiani a qualli dell’euro a parità di rata un italiano ha potuto indebitarsi di più;l’aumento dei prezzi non può eccedere la capacità di indebiramento di chi acquista. Il probabile futuro aumento dei tassi provocherà una diminuzione dei prezzi delle case residenziali e una peridita netta di benessere per chi si è indebitato a tasso variabile per acquistare un bene che ha perso di valore. Il problema fondamentale è quindi di tipo distributivo, in quanto lo scoppio della bolla,se ci sarà, danneggierà maggiormente chi si è indebitato per acquistare la prima casa.
Alessandro Maggioni
Oltre alle cause segnalate nell’interessante articolo in oggetto, segnalo anche che la dinamica “ipercostruttiva” in corso nel nostro paese potrebbe – sottolineo il potrebbe – essere anche correlata alla situazione della finanza pubblica comunale. Le amministrazioni, infatti e purtroppo, possono ormai utilizzare gli oneri di urbanizzazione per coprire, di fatto senza limite, anche le spese correnti degli stessi comuni. Quale migliore incentivo per continuare a costruire palazzi erodendo territorio?
Cordialità
gianluca dimartino
Sempre verificato quanto in oggetto… ma il punto mi pare influente proprio sulla rischiosità del settore. Le banche dati non esistono o sono poco affidabili, le transazioni sono imputate solo da chi ne ha voglia… quali sono i rendimenti? quelli FAVOLOSI realizzati nei momenti di punta, altrimenti mi tengo l’immobile, “che tanto conserva il valore nel tempo”. Poi se devo vendere in fretta mi prendo in saccoccia una perdita netta in termini reali se sono fuori dal momento giusto, ma mica è colpa del tipo di investimento, sono stato sfortunato, e il rendimento negativo non entra nelle medie.
Concludo: il rischio dell’investimento immobiliare è assolutamente sottostimato, anche grazie alla mancanza di trasparenza. Certo, come aspettarsi che uno stato che deve vendere immobili e un capo di governo che viene dall’immobiliare possano rendere il mercato più trasparente….
io nell’immobiliare, come persona fisica, non investirei mai: preferisco farmi tosare in borsa, piuttosto.
giuseppe zito
La ringrazio per la risposta e approfitto per fare una precisazione:l’esempio al quale mi riferivo è relativo ad una situazione reale:come detto sono uno studente e per vari motivi conosco bene il mercato immobiliare;i costi riportati sono quelli di un garage nei pressi della mia università.
Quello che mi preme dire è che non ritengo sia un problema di multipli:sono gonfi tanto i prezzi degli affitti quanto quelli delle vendite,per cui il multiplo rimane grossomodo costante.
Nella nostre grandi città mi creda la situazione è proprio disperata,anche un dirigente con retribuzione annua vicina ai 100.000 annui fatica a comprare casa,si figuri un normale dipendente o un giovane.La verità è che nei centri non vive più nessuno,solo studenti che pagano 500 per una camera e anziani che sono proprietari di casa da una vita.I lavoratori vivono a 50km dal loro ufficio,alienati dal traffico e spenti nello sguardo.Faccia attenzione,guardi nel viso le migliaia di persone che prendono la metro in una qualunque mattinata romana.Ancora una cosa:il mio discorso,mi creda non è affatto qualunquista!Grazie ancora
Simeone Russo
Anche essendo fondamentalmente d’accordo con la sua analisi mi chiedo: il problema degli alti prezzi delle case non è anche un problema, oltre che globale , di localismo inteso come visione “provinciale” della finanza e dell’economia?
La mia convinzione è che l’Italia sia un Paese molt o indietro sulla cultura economica-finanziaria in generale. Non credo che il cittadino medio abbia a sua disposizione gli strumenti di analisi necessari a progettare un investimento. La tradizione e i momentanei “effetti moda” la fanno da padrone nei comportamenti d’acquisto e di consumo.
Così nascono le storie di crack, Parmalat, Argentina e via diceno. E se indebitarsi così poco conviene,perchè non farlo? Ma conviene davvero?
Probabilmente a chi non ha una casa sì, ma chi possiede già un patrimonio immobiliare soddisfacente rischia di “immobilizzare” le proprie risorse per altri investimenti o consumi che potrebbero dare un po’ di respiro al nostro sitema economico.
Nella mia zona, provincia di Caserta, da qualche anno a questa parte spuntano fabbricati come funghi. Il confronto tra rata del mutuo e pigione fa decidere al “grande passo” giovani coppie(poche) a “metter su casa”. Ma in che contesto? Mancano diversi servizi, che si concentrano appunto nei centri storici, ad ogni modo congestionati e spesso segnati dall’incuria amministrativa. La corsa al mattone è una corsa presa in tutta coscienza? O tra vent’anni una volta finito di pagare il mutuo ci troveremo tutti con una casa in più un contesto sociale e abitativo che vale molto meno?
E i danni che si infliggono a quel poco di Italia industriale rimasta? Chi lo spiegherà all’italiano medio che vede nel mattone il miglior affare?
michele del monaco
In germania i tedeschi spendono mediamente il 10% del loro reddito in affitto. Io vivo a Roma e vi invito a trovare affitti sotto gli 800-1.000 euro, che non sono certo il 10% del reddito mensile medio. E’ un altro indicatore di un mercato gonfiato – secondo me è il prezzo che stiamo pagando alla paura – che ha perso i fondamentali.
I prezzi sono gonfiati all’inverosimile e così sono gli affitti, che però alla lunga non potranno rimanere su questi livelli visti i redditi e il livello delle case che vengono offerte. Sono d’accordo con il commento precedente che una quota è attribuibile a persone senza alcuna cultura finanziaria che continuano a pensare che “con l’immobile non ha mai perso nessuno…” e di chi glielo fa credere.
La situazione però è molto tesa e dipende strettamente dal prezzo del petrolio che potrebbe senza batter ciglio arrivare ai 100$ e l’inflazione salire di conseguenza. Allora si inizierebbero ad avvertire i primi scricchiolii di un castello che non può stare in piedi a questi livelli…
Fossi in banca avrei qualche pensierino ad aver affidato centinaia di migliaia di persone a tasso variabile e con questi valori degli immobili in garanzia…
2M
Con la premessa che non posseggo una casa di proprietà e non ho interessi legati al settore immobiliare, vorrei esprimere la mia totale disapprovazione nei confronti di questa immensa speculazione, cresciuta sulle ceneri dello scoppio della precedente bolla speculativa azionaria del 2000-2001. Mi rendo perfettamente conto di essere una voce fuori dal coro, ma temo di non sbagliarmi. Ricordo a tutti che il valore degli immobili, in Italia, dal 1992 (apice della precedente bolla immobiliare) al 1997 è realmente diminuito. Anche stavolta, purtroppo, oramai il gioco è fatto. Azzardando una previsione, ritengo che vi sarà un crollo di valore medio degli immobili del 25-30% entro i prossimi due anni.
Gianni
L’autore ha appenna spiegato (pur non accorgendosene) come si manifestano e si sviluppano crisi e instabilità. Queste non sono dovute a cartteristiche intrinseche del capitalismo bensì all’azione concertata delle banche centrali, alla loro manipolazione i tassi e liquidita’
E’ davvero incredibile che il mainstream della teoria economica pur avendo recentemente assistito al crollo di un sistema in cui prezzi e quantita’ erano rigidamente pianificate (il socialismo reale) non abbia compreso nel modo piu’ totale le ragioni del collasso.
Così i tassi di interesse esprimono semplicemente il costo dell’astensione dal consumo e quindi le preferenze intertemporali degli operatori. La manipoloazione dei tassi ovviamente di per se’ non le può cambiare. Ne segue che le banche centrali continuano a lanciare all’economia segnali errati cioè a sussidiare non i sovra-investimenti ma i cattivi investimenti in cicli produttivi troppo lunghi o a più elevata intensità di capitale i cui prodotti e servizi ovviamente i consumatori non sono disposti a acquistare. Dato che le loro preferenze intertemporali non sono cambiate. Pur non volendo comprendere tale fenomeno sotto il profilo logico basterebbe ossservare empiricamente il caso appunto della bolla immobiliare, della new economy, alla crisi in cui versa gran parte dell’industria automobilistica, del trasporto aereo.
Ulisse
La domanda da porsi è se l’aumento delle costruzioni sia dovuta in parte ad agevolazioni fiscali, al rientro dei capitali per la legge Tremonti, ad una evasione fiscale importante, all’ adozione dell’ euro, o al tasso di inflazione che dal 1968 ha caraterizzato il sistema Italia. Se tutto questo ha inciso sull’aumento dei prezzi, non ritengo che vi sia una bolla immobiliare. Una inflazione più elevata potrebbe derivare solo da un iper aumento del petrolio oltre i 100 dollari al barile.
Diversamente questo paese camaleontico è padrone del suo debito pubblico da cui riceve interessi che trasferisce ai consumi oggi è meno padrone del debito pubblico ma più padrone di immobili ma nulla è cambiato. Tutto avrebbe un contraccolpo se fosse emanata una legge fiscale che permettesse di detrarre a tutti quanto speso in base a ricevute, scontrini fiscali, ecc. Questa è un’opinione molto personale.
2M
Qualcuno dovrebbe ora spiegarmi come un mercato come quello immobiliare, giunto alla saturazione per varie ragioni, (tassi dinteresse bassi protratti per troppo tempo, sfiducia nel mercato azionario ecc.) potrà reggersi in futuro. Vorrei sottolineare che la gente si è indebitata con mutui, prevalentemente a tasso variabile, per i prossimi 20-30 anni comperando appartamenti sopravvalutati. Spero di sbagliarmi, ma francamente non vedo molte via duscita da questa situazione. Naturalmente è solo la mia personale opinione.
Filippo Porro
Vorrei solo sottolineare come anche per l’investimento immobiliare esistano i cosiddetti “fondamentali”: dinamica demografica, costi di costruzione, dinamica dei redditi. Nel breve periodo i prezzi possono allontanarsi anche sensibilmente dai fondamentali per poi necessariamente rientrare sul lungo periodo. La contrazione dei prezzi verso livelli più consoni ai fondamentali è normalmente tanto più repentina quanto più lontano dai fondamentali ci si trova…
Credo che tutti abbiano fin troppo bene sotto gli occhi gli elementi necessari per trarre le proprie conclusioni (dinamica demoografica,dei redditi ecc).
2M
Ottima osservazione quella di Filippo! Finalmente qualcuno realista. Vorrei ribadire che non è affatto vero il luogo comune secondo cui il mattone cresce sempre di valore nel tempo, o, al massimo non varia. Un classico investimento fai da te del tipo compero un immobile e con laffitto ci pago il mutuo poi alla fine limmobile è mio e un ragionamento piuttosto riduttivo che, nella situazione attuale, potrebbe rivelarsi un investimento rischioso. Occorre prestare molta attenzione sulla sostenibilità di un mutuo, tenete presente che nel 2006 il costo del denaro inevitabilmente salirà, conseguentemente anche le rate dei mutui.
Michele
Sull a questione della bolla immobiliare italiana mi sto facendo via via una opinione particolare. Un sistema finanziario asfittico, nel quale l’intreccio tra azionisti, banche, aziende non consente che si esercitino almeno parzialmente contrappesi tra i fattori in gioco,non è assumibile come “libero mercato”, ammesso tale entità possa esistere. La bolla immobiliare è certamente determinata da fattori che sul mercato agiscono, ma tutt’altro che liberi. E’ chiaro, ad esempio, che se contemporaneamente salgono alle stelle gli affitti, cala il costo del denaro e l’economia al di fuori del settore immobiliare ristagna o addirittura recede, diventa pressochè automatico che quel poco o tanto di risparmio attuale o futuribile dei consumatori singoli e la liquidità di gruppi finanziari si convogli primariamente sull’acquisto di case, uffici e quant’altro. Resta da vedere però, sempre a proposito di libero mercato, se non via sia ad esempio una stretta correlazione tra fattori o agenti che sottraggono di fatto al mercato le opportunità di affitto o leasing,rendendole sconvenienti, e soggetti che edificano o intermediano nella vendita. Io non ho dati disponibili, ma credo che alcuni di questi soggetti, soprattutto di grandi dimensioni e in grado di orientare il mercato, coincidano e quel che può apparire frutto di più fattori coincidenti sia in realtà una strategia (tra l’altro, almeno nelle intenzioni, fortemente sostenuta da alcuni provvedimenti presi con molto tempismo dal governo quali le cartolarizzazioni).
Le grandi risorse finanziarie, in altre parole, si spostano qua e là e più che subire le logiche di mercato – almeno finche il mercato è questo – le determinano, inducendo le condizioni per comportamenti imitativi del risparmio disperso e frammentato. A meno che le logiche Ue frantumino le difese “nazionali”, sono pronto a scommetere che – munto quanto c’era da mungere nell’immobiliare – crescita zero o meno ripartirà la borsa, anche attraverso i fondi pensione
Andrea R.
Mi scusi Professore, ma sulle umili conoscenze in mio possesso, Vox Populi non mi sembra abbia tutti i torti; l’importante è aggiustare un poco il tiro. L’acquisto di un immobile a milano di 60 mq posto ad una distanza in linea d’aria di circa 3/4 dal centro posto a 100 metri dalla metro, servitissimo costa sui 190.000. L’affitto in genere per una metratura del genere è di 800 euro. Il rendimento realizzato è di 5.23% (annuo).
Gianni
E’ proprio questa la genesi dei cicli economici. L’esempio non riguarda soltanto il mercato immobiliare bensì qualsiasi settore a elevata intensità di capitale o il cui ciclo produttivo è particolarmente lungo.
La manipolazione al ribasso dei tassi e l’espanzione della liquidità spinge imprenditori e investitori a riversare le proprie risorse in progetti che diventano economici solo grazie a tassi inferiori a quelli di mercato. Quando però i redditi così prodotti per così dire percolano tra lavoratori e qundi consumatori, le preferenze di questi ultimi non sono mutate solo perchè le banche centrali sono intervenute a stampare biglietti di banca o a abbassare i tassi. Non c’è ragione di pensare che le loro abitudini d’acquisto mutino: continueranno a preferire quello che sono soliti comprare.
Presto o tardi il prezzo di quei beni crollerà: basta notare lo stato di industrie simili ad elevata intesità di capitale e di lungo ritorno economico che sono state (apparentemente) favorite dalla valanga di liquidità degli anni ’90 e 2000. Telecomunicazioni, linee aeree, new economy, etc.. Presto o tardi toccherà agli immobili.
francesco
Le banche guadagnano prestando soldi non suoi; per le banche è importante pagare poco e incassare molto. Il rapporto tassi passivi/attivi attuale è 1 a 5 per i prestiti alle famiglie, mica male.
Negli ultimi anni ha tirato il mutuo immobiliare e gli immobili sono andati alle stelle; chi compra con il mutuo non si rende conto pienamente del prezzo di acquisto.
Ora la corsa sulla casa sta finendo; inventeranno altre cose da comprare, purché rigorosamente a debito.
2M
Oggi a metà giornata il costo del denaro nellarea Euro salirà di altri 25 centesimi di punti percentuale e sono in molti a dare oramai scontati almeno altri due rialzi entro questanno, uno a giugno e un altro presumibilmente a settembre. Ad ogni aumento dei tassi le rate dei mutui aumenteranno, che impatto avrà sullo sgonfiamento della bolla immobiliare?
Vale
Verso il 2001 con il cambio lira/euro ci sono state ulteriori speculazioni sul valore degli immobili, si è giocata la carta dell’illusione che il debito percepito in euro ha un impatto minore ripetto alla lira.
Ho confrontato i valori immobiliari della mia città riferiti all’anno 2001 a quelli attuali, ho preso a riferimento uno degli acquisti per investimento più diffuso.
Il miniappartamento
A dicembre 2001 sotto ai 100.000 euro non si riusciva a comprare un 80 metri quadrati mentre dai 45 ai 70 c’erano prezzi variabili tra i 90/100.000 euro
Attualmente si riescono a trovare 80 metri quadrati con ampio garage sotto ai 100.000 euro.
La città di riferimento è Vicenza
Morale? Chi ha acquistato per investimento su questi appartamententi ha a avuto solo spese, e se ha acquistato a rate, ha perso anche tutti gli interessi dovuti alle finanziarie, inoltre oggi difficilmente riuscirà a rivendere un bene vecchio di 5 anni allo stesso prezzo di uno nuovo… quindi l’unico affare lo hanno fatto le agenzie…
Vale
lorenzo
E adesso? non parlate + di bolla perche è già arrivata?. Qui a Parma ci sono 12 pagine di Gazzetta di Parma ogni domenica piena zeppa di appartamenti in vendita!! che nessuno comprerà mai a quei prezzi!! pensate che oggi una coppia di sposini che volesse comprare casa sarà condannata alla schiavitù per 30/40 anni! Tenete duro ragazzi!
Filippo Porro
Non è il se ma il quando e il quanto scenderanno i prezzi degli immobili che resta un’incognita…. Vorrei inoltre fare presente ai tifosi dello “scoppio” che è riduttivo valutare le conseguenza del botto a condizioni costanti………. Occorre infatti tenere presente che in questo momento un crollo dell’immobiliare significherebbe recessione (il mercato immobiliare è stato l’unico settore che ha tenuto a galla la nostra economia negli ultimi 5 anni).
La situazione personale di molti di noi, nel caso di un crollo, potrebbe essere ben diversa da quella attuale (anche per coloro che non lavorano direttamente nel settore).
Dunque nel tifare per il botto (che aimè ci sarà) tenete bene presente che quando ci sarà farà molto ma molto male
2M
E vero che dopo il botto saranno dolori, io mi domanderei piuttosto come mai questa speculazione non è stata evitata.
Eppure, se due anni fa a capirlo ci sono arrivato io che non sono di sicuro un esperto in materia, il fenomeno forse era già noto ben prima a banche, inclusa la BCE, e governi di ogni paese europeo.
Concludo col dubbio che questa speculazione, dato che altro non è stato, possa avere giovato leconomia in genere.
Baldini
Signori, la bolla è già scoppiata da diversi mesi, ma col silenziatore (del resto i giornali di chi sono?). Questa è la fase in cui tutti stanno zitti zitti e cercano di sbolognare i fondi immobiliari e gli immobili. Ce ne accorgeremo quando i soldi saranno almeno in parte spariti dalle nostre tasche e, ancor di più, quando ci saranno i primi fallimenti delle società immobiliari. Allora per quale motivo Ricucci voleva comprarsi il Corriere?
johnny
Beh io no so se questo sti aaccadendo, io abito a Roma e i prezzi non scendono!!!!!Calcolate che un appartamento di circa 60 mq ci vogliono circa 270,000!!!!
Secondo me ci vorra ancora tempo prima ce si abbassi veramente.Per adesso ci sarà soltanto la stabilizzazione del prezzo.
2M
I prezzi non sono scesi solo apparentemente, mi permetto un piccolo suggerimento, provate a offrire almeno il 20% in meno della richiesta, vedrete che in molti casi lofferta viene accettata.
Penso che questo sia un ottimo inizio, nel senso che piuttosto che non vendere col passare del tempo, inevitabilmente, diminuiranno anche i prezzi richiesti inizialmente.
JMasca
Ma dov’è questa bolla? Sto cercando casa, ho contattato un paio di costruttori. Chiarezza e trasparenza poca, sensazione che ci sia la fila per comprare per cui ti si filano poco, prezzi alle stelle: 270.000 per circa 80 mq. commerciali, che significa 60 mq scarsi calpestabili, circa 3200/3300 al mq. in zona residenziale periferica, non di pregio. Ditemi se conviene comprare a questi prezzi o no.
Marco
Se non ci sono motivi speculativi particolari che portino a uno scoppio (scandali, accadimenti improvvisi), la bolla si sgonfia in tre fasi:
1) I prezzi salgono ma solo apparentemente, nel senso che il loro incremento sta al di sotto dell’inflazione reale;
2) I tempi di vendita si allungano, passano lentamente da 2 mesi medi a più di cinque mesi; questa è una fase che può durare anche molto tempo. In sostanza chi vende è ormai avvezzo alle vecchie quotazioni e aspetta, chi compra si accorge che non si può permettere una casa e piano piano si abitua all’idea di non comprarla.
3) Quando si raggiungono tempi di vendita di cinque o sei mesi, il giocattolino comincia a rompersi e lo fa in modo relativamente veloce. Il primo sintomo del crack sono gli sconti occasionali che facilmente arrivano fino al 30% (provate a chiederli, magari avrete una bella sorpresina)
Adesso siamo nella fase due. I sintomi ci sono tutti: carta colorata costosissima per pubblicizzare immobili (sempre gli stessi) a prezzi insensati. Tuguri con prezzi palesemente fuori mercato (sono i primi che si cerca di sbolognare).
Per capire che i prezzi attuali non hanno senso vi suggerisco una regola di estimo semplicissima: quella del coarcervo degli affitti. Il prezzo vero della vostra casa è circa pari alla somma degli affitti pagati in 20 anni. Se pagate 700 euro al mese, il valore della casa è circa 700×240=168.000 euro. Se fate un’indagine vi rendete subito conto che i prezzi attuali sono del 30% al di sopra del valore degli immobili.
armando
Sono un lavoratore dipendente da 25 anni di una nota azienda, con uno stipendio fisso con moglie e due figli.
Grazie al caro mercato immobiliare non riesco ad acqustare casa pur con uno sfratto in corso.
Terence
Parlare di mercato immobiliare in generale è una schiocchezza ci sono città dove i prezzi sono saliti in maniera fisiologica e poi c’è Roma………con prezzi di mercato cioè a cui si vende a non meno di 4.000 Euro a metro………e con livelli di compravendita alti……dovuti per lo piu al fatto che acquista casa a prezzi alti chi nel frattempo ne rivende un’altra che ha avuto anchessa un aumento di prezzo.
Warlock
E’ come definirei i prezzi qui a roma, capaci di chiederti 250000 euro per un monolacle zona marconi, ergo 8000 euro a metro quadro.
Come fa uno di 28 anni, lavoratore dipendente, con pochi soldi da parte, senza che mammà e papà intervenga;e poi c’è chi dice che la nostra è una generazione di mammoni.
Max
Cosa accadrà quando scoppierà la bolla?
Semplice… moltissimi poveracci si ritroveranno un mutuo di 20 o 30 anni sulle spalle e andranno a pagare alla fine circa 500.000 euro una casa comprata a 250.000 e che varrà 180.000.
Chi ci sta guadagnando in tutto questo?
Gli industriali, le banche, gli immobiliari
Cosa ci rimetteranno quando scoppierà la bolla?
Niente.
Gli industriali si saranno disfatti delle loro case
Le banche avranno una marea di soldi che continueranno ad entrare.
Gli immobiliari anche se chuderanno (e secondo me molti lo mettono in conto) chiuderanno alla grande.
Il problema è che già si sta preparando la successiva bolla ed è quella della riforma delle pensioni.
Pensateci bene
prima la bolla azionaria, in cui ci si sono impoveriti solo i cittadini che digiuni di borsa si sono buttati a capofitto sulle azioni, prendete la fiat… il titolo è crollato, ma negli ultimi 3 anni (in pieno boom immobiliare) è passato “silenziosamente” da 5 euro a oltre 15 euro per azione.
Questo che vuol dire? Che finchè c’erano milioni di euro “nuovi”, provenienti cioè dai risparmi dei lavoratori il titolo ha magicamente perso valore, quindi chi ha comprato a 10 o oltre e rivenduto a 5 per la disperazione ha lasciato il 50% dei propri risparmi alle borse. Poi quando il poveretto, vuoi perchè non si fidava più, vuoi perchè i risparmi erano esauriti, si è allontanato dalla borsa il titolo si è piano piano (neanche troppo piano) ripreso ed ha raggiunto nuovamente i massimi storici.
Lo stesso andamento lo hanno avuto quasi tutti i titoli azionari.
Poi la bolla immobiliare dove i prezzi delle case sono stati gonfiati fino a raggiungere cifre astronomiche.
Ora che anche questa bolla sta scoppiando è già pronta la prossima.
Fase 1: togliere i risparmi ai lavoratori (con le azioni).
Fase 2: togliere buona parte dello stipendio ai lavoratori (con i mutui).
Fase 3: togliere la pensione e nello stesso tempo il tfr ai lavoratori (fallimento inps e fondi pensione)
2M
Sono perfettamente daccordo con quanto esposto da Max, il problema è sempre il medesimo, la gente, purtroppo, non ragiona, non usa il buonsenso prima di agire, si muovono tutti in massa pilotati da TV e giornali.
La storia, ciclicamente, si ripete sempre… è davvero triste…
guidoXXXX
Un interessantissimo studio di una banca di investimenti francese mette il mercato immobilare italiano al livello di quello americano, per rischio esplosione bolla:
http://www.ixis-cib.com/DocReader/index.aspx?d=44653079554176706E335A457A352B506E364E3774673D3D
…”En ce qui concerne le´quilibre du marche´, la situation parait inquietante aux E´tats-Unis et en Italie, moins dans les autres pays.”
…”Per cio’ che riguarda l’equilibrio del mercato, la situazione sembra inquietante negli Stati Uniti e in Italia, di meno negli altri paesi.”
Molto inquietanti il grafico 2b (andamento prezzo immobili su reddito disponibile) e 11b (andamento reddito disponibile delle famiglie). Secondo me siamo quelli messi peggio a livello mondiale. Ma perché queste informazioni dobbiamo leggerle sulla stampa straniera? Per chi vuole seguire l’evoluzione della bolla immobiliare segnalo, per l’Italia, il forum:
http://freeforumzone.leonardo.it/viewmessaggi.aspx?f=78195&idd=2
e per la Francia:
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/
Fritz
Abito a Milano semicentro, da oltre un anno i prezzi scendono, dal picco del 2005 si acquista a -20%, si affitta a -10%. Le agenzie immobiliarri sono vuote; Grimaldi si è messa a fare pubblicità alla televisione (non la facevano da anni), i cartelli vendesi e affittasi aumentano e restano esposti per mesi, i prezzi sono ancora elevati, i proprietari e le immobiliari tengono duro per cercare di tenere su i prezzi, è un po come il tiro alla fune…. quando le mani incominciano a briciare uno molal e scappa. State certi che i primi a scappare saranno banche i immobiliaristi che sono i più preparati, l’asso di picche resterà in mano a chi si è fatto prendere dall’ebbrezza del grande guadagno, esattamente conme nel 2001 con la borsa, quando anche le massaie acquistavano i titoli tecnologici e poi…. Milano nel 1980 aveva 1.700.000 abitanti, oggi 1.300.000, è pieno di case vuote, le aziende grandi escono dalla città, le piccole chiudono, glli stipendi sono quello che sono ed i tassi di interesse salgano e cosè i mutui. Ci può stare iul pòrezzo elevato per un bilocale, ma qualcuno mi deve spiegare quale famiglia-tipo si puòacquistare un appaartamento di 120 e più metri a 4.000 al metro. Forse quelli che ne hanno uno da 100 metri da permutare, ma negli ultimi anni chi aveva daa permutare l’ha fatto ed ora? Secondo me Milano come San Francisco entro 2 anni. Io sto alla finestra ed aspetto i cadaveri degli immobiliaristi passare.
guidoXXXX
Mi sembra utile mettere in guardia i potenziali nuovi acquirenti di prime case dai rischi connessi ad un indebitamento eccessivo. E’ importante capire che non si tratta semplicemente di fare un cattivo o un buon investimento, ma di rischiare di perdere la casa e ritrovarsi intrappolati nelle grinfie degli usurai. Sono solo rischi potenziali, siamo d’accordo, ma perché volerli ignorare o minimizzare?
Leggete “LA NUOVA VIA ALLA SCHIAVITU'” (forse é un pò troppo catastrofista, ma sono rischi che é giusto valutare)
http://www.itulip.com/forums/showthread.php?t=966
Fabio
credo che siamo alla fine di un percoso che ha visto il mercato immobiliare crescere in maniera indecente.
I proprietari che ogni giorno da anni a questa parte hanno notato che i propri soldi magari investiti alla fine degli anni 90 si duplicavano cosi per incanto.. ancora non hanno capito che la “pacchia” è finita…
Se negli anni 80 il rapporto tra reddito mensile e valore di un immobile di 60mq era di circa 1 a 90 oggi se uno stipendio medio italiano si aggira intorno ai 1100 euro ci si accorge con nemmeno tanta fatica che oggi firmare un mutuo a tasso variabile per un immobile di 300,000 è come darsi la zappa sui piedi…è come dire…saro schiavo per 30 anni…
Spero vivamente che al di la di bolle o spilloni , il mercato immobiliare torni ad essere un mercato dove chi acquistera lo fara per vivere una vita nella casa scelta..e non come ora…di vivere una vita fuori…per pagarla…
chiaro&trasparente
Mi sto muovendo da un po’ (per fortuna non ho fretta) per acquistare casa a Roma. Abbondano scene tragicomiche: (1) offerte per metri quadri nettamente superiori alla reale dimensione (tanto il contratto è “a corpo” e non “a misura”); (2) addiruttura metratura che, quando la casa rimane invenduta per un po’, aumenta nel tempo, in sostituzione di riduzioni di prezzo; (3) proposte illegali di transazioni in nero, conniventi o consenzienti le agenzie di intermediazione; (4) costanti tentativi di presa in giro su mille aspetti dell’immobile e della compravendita, favoriti anche dalla bassa qualità dei documenti catastali (possibile che si debba scoprire solo all’atto di rogito, dopo il controllo di due notai, che l’unità immobiliare è tutt’una con altro locale al piano inferiore?; è uno dei tanti esempi …). A quando un po’ di ordine? Quando la smetteremo di vaneggiare di aiuti alle famiglie (prima casa, primio figlio, etc.) nell’ordine di qualche centinaia di Euro al mese, quando soltanto eliminando l’interposizione notarile (sostituibile con un pubblico funzionario comunale) e disintermediando il contatto domada-offerta si sgraverebbe l’acquirente di costi pari a diverse migliaia di Euro (ai prezzi correnti nelle grandi città anche 15-20 mila Euro)? Perchè nelle grandi città, i Comuni non si fanno promotori di borsini immobiliari ad accesso e consultazione gratuita? CHISSA’, MAGARI DOVREI PROPORRE IL TUTTO ALLE IENE DI CANALE 5, VISTO CHE HANNO DIMOSTRATO PIU’ CAPACITA’ DI INCIDERE LORO (cfr. il recente caso dei collaboratori parlamentari) DI TANTI UFFICI ISTITUZIONALI. grazie, f. m.
qstefano66
Da tempo raccolgo documenti in internet riguardo agli immmobili in Italia. Lo scoppio della bolla è in corso e probabilmente farà danni incalcolabili. La colpa è di chi ha speculato e ha gonfiato così tanto i prezzi. Credo quindi che questo thread meriti di essere sviluppato molto per fornire informazioni parallele e aggiornate ai consumatori.
iaio72
Salve a giugno molto probabilmente ci sara un nuovo aumento del tasso Euribor, che si portera` al 4% (dal 2% del 2005) considerato dalla BCE come tasso moderato (visto che in USA sono a piu` del 5%) e chiedere un mutuo con questi tassi non aiuta ad aumentare il budget di chi deve comprare!! Un consiglio: Vendete oggi perche domani sara` ancora piu` difficile
AT
Sono una persona che ha sempre lavorato, sposata da 4 anni e con 1 figlio. Oggi ho lesigenza dopo 4 anni di fitto di acquistare un appartamento, ma sto assistendo a cose vergognose. Ad esempio a Salerno dove vivo tra le medie città i prezzi sono i piu alti ( 5.500 a mq, nuove o ristrutturate al centro).
Appartamenti che prima delleuro valevano 100.000.000 di lire e che oggi, a dir poco, sono stimate minimo 300.000,00 euro, i prezzi delle case sono 6 e anche 10 volte il loro valore originario prima delleuro. Con 100.000 Euro non si puo acquistare piu nulla, anche spostandosi in provincia.
Si dicono tante parole sul fatto che la famiglia è in crisi che oggi è difficile vivere, ma dico io se si parte già dalla prima casa come primo grande ostacolo insormontabile allora è proprio una tragedia.
Non riesco a capire perché si assiste a questa speculazione a dir poco clamorosa e allo stesso tempo vergognosa e nessuno interviene, nemmeno il governo e il parlamento.
Ho assistito a multe ad esercizi commerciali (casi rari, visto i pochi controlli fatti dalla finanza) per aver raddoppiato il prezzo della merce dopo leuro e come mai nessuno dice nulla e non interviene nel mercato immobiliare che ha subito una speculazione post euro molto più grave?
Spero di avere una riposta in merito ma soprattutto che qualcuno intervenga perché di questo passo la famiglia italiana sarà sempre più in crisi e si arriverà al giorno in cui gli italiani saranno veramente in via destinzione visto che per una coppia mettere su famiglia è diventato unodissea.
Il nostro è un governo di sinistra e si dovrebbe tutelare soprattutto gli interessi dei più deboli.
Grazie
Saluti
Michele
A proposito di bolla andatevi a guardare i valori del numero di compraventite a roma dal sito dell’Agenzia del Territorio. Praticamente l’aumento è soltanto grazie alle vendite nei quartieri di estrema periferia al di fuori o vicino al GRA. Tutto il resto della città è in calo sensibile, in molti casi -50% o addirittura -70%. Significa che i proprietari chiedono cifre astronomiche e che gli apaprtamente restano invenduti per molto tempo. A mio avviso è la prima fare del ciclo, quando il proprietario si accorge che dopo 1 anno che l’ha messo in vendita il prezzo è troppo alto, acconsente a vendere a meno. Però è un processo piuttosto lungo.
A mio avviso questa bolla rivelerà degli effetti molto molto più devastanti di quella Internet, perchè ha vincolato milioni di persone a indebitarsi per cifre molto alte a lungo tempo. Mi piacerebbe sapere tutti coloro che hanno stipulato mutui di 200-300.000 se hanno considerato che una parte del reddito andrebbe destinato ad integrare la propria pensione, altrimenti si è costretti alla povertà.
Quello che trovo abbastanza vergognoso in Italia rispetto agli altri paesi è l’assenza totale di statistiche e numeri certi, ci si affida al giudizio delle agenzie immobiliari che, evidentemente, sono interessate a mostrare un mercato stabile, in crescita, tranquillo.
Stefano
Il mercato degli immobili è ciclico come quello di qualsiasi altro bene o titolo. Ora siamo già ben oltre la fase di picco dei prezzi. L’unica cosa che resta da capire è se i prezzi crollerano rapidamente oppure caleranno gradualmente. Propendo per la prima ipotesi. Qui a Milano e dintorni le vendite sono bloccate e si vedono già notevoli sconti sugli annunci. Ho scoperto un giochino molto divertente da fare con i venditori: se il prezzo non è trattabile almeno del 30% gli dico che li richiamerò dopo 6 mesi o 1 anno quando il mercato sarà più favorevole.
Davide
Ciao a tutti, io gestisco 2 agenzie immobiliari e confermo che il mercato sta rallentando, le statistiche non tengono conto che i rogiti di adesso sul nuovo sono preliminari di 1 o addirittura 2 anni fa. Il vero problema è l’euro, le case come tutti gli altri beni hanno raddoppiato il prezzo, anche per gli aumenti impressionanti delle materie prime (non tenendo conto che il prezzo del terreno è praticamente triplicato), mentre la paga si è dimezzata. Chi si è mosso veramente sono le banche, portando i mutui fino a 40 anni! Se le paghe non si adegueranno non ne vedo a breve una via d’uscita per chi ha un reddito normale. Poi non dimentichiamo che grazie allo soppio della borsa di qualche anno fa molti si sono buttati sul mattone e ora c’è più offerta che domanda. In fine però son 6 anni che si parla di bolla immobiliare, e credo non scoppierà… rallenterà i prezzi si stabilizzeranno e fra qualche ripartirà… e chi saprà capire questo prima di altri si potrà muovere di conseguenza e guadagnarcie… e non poco!
Stefano
La rendita degli immobili in Italia è bassissima, vicina al 3% al netto di tasse, spese e balzelli vari, questo non perchè gli affitti siano bassi ma perchè il prezzo di acquisto degli immobili è del tutto spropositato. Per chi non lo sapesse il 3,06% è esattamente quello che rende un conto corrente remunerato o dei pronti contro termine a 30 giorni (verificate pure nei vari siti di banche on-line). Chi pensa di investire negli immobili in questo periodo fa quindi un pessimo affare. Inoltre la bolla è scoppiata e tra poco il botto avrà notevoli conseguenze sui prezzi, che a mio parere potrebbero anche dimezzarsi. E’ opportuno tenere presente che ad esempio in una città come Berlino gli appartamenti di qualità costano circa 1 terzo che a Milano, il che significa che con 120.000 Euro comprate un bell’appartamento di 100 mq in una favolosa zona (guardate in internet se non ci credete). Altra considerazione: gli italiani son pieni di case, ereditate, comprate, etc. Che se ne fanno di tutte queste case in vendita a prezzi assurdi che rendono pochissimo, tartassate fiscalmente, e che a breve subiranno una catastrofica diminuzione di prezzo? Tra poco chi vende o abbassa parecchio il prezzo o chiude definitivamente bottega, solo nella zona di Milano si prevede che circa il 30% delle agenzie chiuderà entro giugno, e lo dicono gli agenti figuratevi la realtà com’è. L’altro giorno parlavo con un notaio della zona (sud di Milano), in 1 mese ha fatto 1 passaggio di proprietà invece dei 30-40 che faceva un paio d’anni fa. Secondo voi sta cambiando qualcosina? Date un’occhiata a questo link:
http://www.quotidianocasa.it/costruire/rischio-chiusura-per-le-agenzie-immobiliari.html
Stefano
Chi vende case dice che i prezzi si stabilizzeranno o aumenteranno ancora. Come è possibile? Non è mai successo negli ultimi 100 anni perchè dovrebbe succedere adesso? Conosco personalmente gente che negli anni tra il ’95 e il ’97 ha comprato a Milano praticamente a metà prezzo o anche meno. In quegli anni scoppiò la precedente bolla facendo un botto che ancora riecheggia tra le strade. Possibile che nessuno se lo ricordi più? La memoria degli italiani è così scarsa?
Davide
Credo che le agenzie immobiliari a rischio siano quelle più recenti,quelle che sull’onda degli ultimi anni hanno aperto con conseguente investimento iniziale magari ancora da ammortizzare. Altre agenzie a rischio sono, a mio parere, quelle legate a grossi marchi, le quali hanno una gravante dei diritti fissi da corrispodere al loro gruppo principale mensilmente. Comunque non dimintichiamo che la bolla, che magari su milano può essere già scoppiata, in altre parti d’italia, magari, ancora non dà questi segnali di rischio… nessun esperto si pronuncia con certezza in materia, l’unica è stare a vedere…. ricordando però che se a fine mese non ho il mutuo… ho, molto probabilmente, l’affitto da pagare!
PrezzidaMatti
del fenomeno della bolla immobiliare se ne parla anche su questo forum: http://ffz.leonardo.it/categoria.aspx?c=150353&f=150353&k=785
abc
Io penso che la fase discendente del mercato immobiliare sia iniziata intorno alla fine del 2005.
In questo nuovo forum, a parte la discussione, ci sono molti dati interessanti sui cicli immobiliari dei precedenti anni:
http://freeforumzone.leonardo.it/forum.aspx?c=150353&f=150353
Ciao
bob
qui dove sono io (reggio calabria) è il delirio più completo, prezzi -rispetto alla lira- gonfiati di tre volte almeno… vecchie case fatiscenti spacciate per affaroni dalle agenzie immobiliari chiuse ormai da anni, nuovi immobili deserti… spero che arrivi presto anche qui il crollo.
Filippo
Per Davide e stefano.
Credo che quello che sta accadendo verrà riportato nei manuali di economia dei secoli a venire. Guardate qui la densità di agenzie immobiliari in una zona di Roma. Mi chiedo quante ne resteranno quando sarà finita questa follia (forse due o tre?).
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=4466&#idm15216
Per Stefano.
Condivido pienamente il tuo punto di vista. Come già diceva Confucio: “Studia il passato se vuoi prevedere il futuro”. Io aggiungerei che se migliaia di anni fa l’ignoranza poteva essere giustificata, oggi, grazie soprattutto a Internet, é assolutamente imperdonabile. Una bella carrelalata di grafici che dimostrano in maniera immediata la ciclicità del mercato immobiliare, al di là delle analisi, si trova qui:
http://freeforumzone.leonardo.it/discussione.aspx?idd=4443
Stefano
C’è un’altra cosa su cui pochi riflettono: se proprio si vuole investire in immobili ci sono mercati dove la rendita è alta sul serio e la rivalutazione notevole. In Brasile certamente vale la pena di investire in immobili, costano ancora poco, sono destinati ad aumentare di valore, l’affitto rende molto in rapporto al capitale investito. Credo che Berlino sia un’altra città dove comprare appartamenti sia un buon investimento. L’ultimo posto al mondo dove è opportuno comprare case direi che è Milano, soprattutto nelle zone periferiche, i prezzi sono assurdi, la città è piuttosto brutta e priva di particolari attrattive sia climatiche che turistiche, anche il lavoro scarseggia, la qualità della vita è piuttosto mediocre. Non ho mai visto una città più sopravvalutata di Milano. Anche Roma è sopravvalutata ma almeno è un posto interessante, con un buon clima e vicina al mare.
Davide
Io ho le mie agenzie a Belluno, qui non è male, più che altro non ci sono bum o non bum, c’è il solito tram tram, la crisi l’abbiamo sentita quando è crollato (o meglio, esportato) l’occhiale… e qui tutti facevano occhiali… è stato da paura, ora però le fabbriche sono in crescita, arrivano operai anche da città vicine e cercano casa qui….
altro discorso per la vicina Cortina, lì il mercato è a sè… si può arrivare anche a 20.000 euro al mq. Tutto spiegato dal fatto che lì non c’è nuovo, e quindi bisogna aspettare che qualcuno venda.
Stefano
La stampa in Italia è tradizionalmente poco propensa a parlare di crollo o diminuzione dei prezzi degli immobili. Per comprendere le ragioni di questo autentico black-out informativo è sufficiente verificare chi sono gli azionisti delle principali testate giornalistiche come ad esempio quelle del gruppo RCS:
http://it.wikipedia.org/wiki/Rcs_MediaGroup
“Attualmente il 63.527% del capitale ordinario di Rcs MediaGroup è controllato da un Patto di sindacato di blocco e consultazione siglato tra i suoi maggiori azionisti: Mediobanca (13,257 per cento), Fiat (10,291 per cento), famiglia Pesenti (7,07 per cento), Salvatore Ligresti (5,05 per cento), gruppo Pirelli rappresentato da Marco Tronchetti Provera (4,80 per cento), Intesa Sanpaolo rappresentata da Corrado Passera (4,76 per cento), Capitalia rappresentata da Cesare Geronzi (2,02 per cento), e altri con quote minori (Luigi Lucchini, Francesco Merloni, Gemina e altri).”
Il crollo però è già ampiamente in corso e ci sarà sempre di più nei prossimi mesi. Proprio in questi giorni in Spagna alcuni titoli di società immobiliari sono crollati del 60%. A questo punto si rischia un vero fuggi-fuggi di capitali dagli immobili che già ora danno una rendita negativa considerate le variazioni di prezzo. Chi ha investito un ingente capitale in case potrebbe facilmente vederlo diminuire nei prossimi anni di un 30% e oltre a seconda delle zone. Gli speculatori di professione stanno già uscendo dal giro, le banche hanno cartolarizzato miliardi di Euro di mutui (li hanno venduti sotto forma di titoli) eliminando i potenziali rischi:
http://it.biz.yahoo.com/05032007/26/intesa-sanpaolo-lancia-operazione-cartolarizzazione-mutui-3-6-mld.html
Alcuni articoli interessanti si trovano nella rassegna stampa della borsa immobiliare:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/calendar.html
In conclusione chi deve comprare può tranquillamente attendere gli eventi, mentre chi deve vendere è meglio che si dia una bella mossa.
Stefano
Come è avvenuto con la famosa bolla della borsa dei titoli tecnologici, stiamo assistendo a un crollo epocale dei prezzi degli immobili. Secondo molti studiosi si tratta del più grande crollo dei prezzi della storia del mercato immobiliare e comunque il maggiore degli ultimi 53 anni. Vedasi ad esempio le considerazioni di Stephen Roach, primo economista di Morgan Stanley e di Nouriel Roubini, presidente della Roubini Global Economics e professore di economia alla Stern School of Business all’Università di New York:
http://www.movisol.org/znews158.htm
Nonostante la gravissima situazione la stampa italiana sostanzialmente tace, invece di avvertire tempestivamente i cittadini di quanto sta accadendo e dei rischi conseguenti. Anche altre fonti di informazione, considerate “ufficiali” sono in realtà interessate a celare la realtà il più possibile. Per capirlo basta leggere ad esempio l’elenco degli azionisti di Nomisma, che almeno ha il coraggio di pubblicarlo nel sito internet, a differenza di altri:
http://www.nomisma.it/new/chi_azionisti.htm
Voci false si avvicendano ovunque in tutti i media per rassicurare che i prezzi resteranno stabili o cresceranno ulteriormente, affermazione che sarebbe già falsa di per sè, anche senza alcuna dimostrazione, perchè tutti i mercati subiscono notevoli oscillazioni di prezzo. Si veda un qualsiasi grafico:
http://www.scenari-immobiliari.it/ITPublic/download_free.aspx?IdArt=559
La catastrofe si sta quindi abbattendo su milioni di cittadini che hanno sottoscritto mutui a lunga durata. Moltissimi hanno comprato a prezzi destinati inesorabilmente e giustamente a crollare neli prossimi mesi a causa dell’aumento di offerta e della diminuzione della domanda. Comprare case dopo la bolla dei prezzi è diventato ormai il peggior affare possibile: rendimenti negativi, tasse esorbitanti, affitti in rapido calo e inclusi nel calcolo dell’IRPEF, rapido aumento dei tassi di interesse dei mutui. Il disastro è alle porte nel silenzio dei media.
enrico
Sinceramente questo “crollo” dei prezzi non mi sembra evidente. di sicuro c’è che la crescita dei prezzi si è arrestata (almeno nelle aree centrali e semi-centrali delle grandi città) e che è possibile (forse probabile) una diminuzione anche sensibile nei prossimi mesi, in particolare se la bce porterà entro fine anno i tassi a 4.25 o sopra.
In generale trovo strano il modo in cui funziona il mercato, almeno a roma. sono impegnato a cercare casa e mi è capitato di parlare con agenti immobiliari. dopo aver spiegato che i dati mostrano un netto rallentamento, che se, come probabile, i tassi saliranno, la domanda di mutui si deprimerà e che quindi le valutazioni mi sembravano troppo alte e che avrei offerto una cifra inferiore, mi sono sentito rispondere (in più occasioni da persone diverse) che “il proprietario vuole realizare la cifra X” e che “4, 5 mesi fa hanno venduto un appartamento simile a quella cifra”. mi domando in quale misura i prezzi possano riflettere i fondamentali e quanto conti la (scarsa) preparazione media degli agenti immobiliari.
Federico
I prezzi della case ed degli affitti a Milano sono belli fermi dal 2005 ed ora già iniziano a scendere, in alcuni casi, quando il venditore vede che si fa sul serio molla anche il 10-12%. Il problema forse è l’offerta che non è ancora esplosa. Ci sono parecchi annunci sui portoni i delle case, ma molti meno di quanti effettivamente sarebbero tentati a vendere. Credo che la gente si tenga stratta gli appartamenti un po come si era portati a fare nel 2000 con le azioni speculative. Si sperava che salissero all’infinito, poi…. Cosa fanno i proprietari di case, che si sono ritrovati un plusvalore del 100% in 5 anni. E’ ovvio che il 100% in 5 anni è speculativissimo e tutte le speculazioni sono a rischio di… crollo. Così è già sucecsso negli Stati Uniti e sono in arrivo nuvoloni neri anche sull’Europa, incominciando dall’Inghilterra, dove il mercato immobiliare apparentemente tira ancora . Provate a leggere bene questo documento, tenedo anche conto che è stato fatto da una banca, quindi interessati a tenere le acque calme: http://www.housepricecrash.co.uk/pdf/abn-amro-home-truths-04042007.pdf: Io credo che tra non molto si vedrà una corsa al ribasso ed a quel punto sarà un ribasso doloroso per gli speculatori. Aspettiamo.
Stefano
Le notizie sul crack della più grande bolla immobiliare della storia aumentano di giorno in giorno, ormai anche la stampa italiana non può più tacere la notizia del secolo, segno che i “pesci grossi” sono già usciti dal giro e mandano tutti gli altri al macello. Di seguito alcuni stralci di articoli e link:
http://www.ilgiornale.it/a.pic1?ID=174617
“…..La maggiore preoccupazione di Giuliani, uno dei pochi signori del risparmio gestito italiano a segnare una raccolta netta in costante crescita dallottobre 2002, è tuttavia il mattone.
Un mercato «drogato da tre anni, dove il rendimento da tempo non è più in linea con linvestimento», sottolinea il numero uno di Azimut ricordando «di aver già messo a suo tempo in guardia, ma senza essere ascoltato, anche sullo scoppio della new economy. Non vorrei accadesse lo stesso».
Malgrado le banche centrali e gli investitori istituzionali lavorino a un graduale riassorbimento del caro-casa rispetto allinflazione, rimane quindi il rischio di un improvviso «crollo dei prezzi fino al 30-50 per cento»………”
Altri link utili:
Telegraph: Inghilterra sul bordo dell’abisso:
http://www.telegraph.co.uk/money/main.jhtml?xml=/money/2007/05/05/cmdebt05.xml
Spagna e USA crollano, è il turno dell’Italia:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/27042007/3D9C6E01.TIF
In Spagna timori di crollo repentino delle quotazioni:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/26042007/3D860E01.TIF
Crollo dei titoli delle società immobiliari in Spagna (60% in un giorno):
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/26042007/3D7AFA01.TIF
Il crollo immobiliare in USA spinge in alto l’Euro:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/26042007/3D7B9D01.TIF
Fine della bolla in Italia:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/23042007/3D587E01.TIF
Merita di essere letto l’articolo sui mutui truffa:
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/24042007/3D6F0E01.TIF
Mauro
Concordo certtamente con chi mi ha preceduto,i prezzi delle case da un anno a questa parte si sono sostanzialmente fermati,cali come prima offerta non ne ho ancora visti,nella trattativa poi……..Propietari,agenzie,mediatori, nonchè l’impresa edile di turno, con l’introduzione dell’euro hanno sostanzialmente(come quasi tutti del resto),fatto il rapporto 1000lire-1euro. E la festa è cominciata ,e paradossalmente quasi tuttio hanno accettato passivamente questo scenario,che ahimè spero non si tramuti in una “caporetto” per chi come me ha acquistato una abitazione per andarci a vivere con la mia famiglia, e non per ivestimento.Ora la famiglia si è allargata e necessitiamo di un pò più di spazio ma purtroppo lo spazio costa dai 2900 ai 3000 euro al metro quadro folle per la zona dove abitiamo(nord milano)principalmente abitata da ceti medi (se esistono ancora) e medi bassi.Ora io mi chiedo il mercato delle abitazion cosidette civili a chi è rivolto?300.000=600.000.000…1:Qual’è il costo effettivo per costruire una casa al Mq?
Perchè la prima casa è considerata come investimento?
Grazie per chi gentilmente può darmi delle risposte
Saluti
fil
la bolla è scoppiata!!! negli USA per ora, ma quì in europa si comincia gia a tremare!!
Ludovico
In realtà la bolla è scoppiata due anni fa. Guardate come si sono ridotte le quotazioni delle società immobilari nell’ultimo anno: non ad agosto.
Da qualche settimana si sta solo facendo una gran cagnara per salvare alcune banche importanti, operazione non proprio riuscita mi pare.
Riguardo ai prezzi delle case. I prezzi attuali bassi o alti che siano sono solo teorici, nella realtà nessuno riesce a vendere nulla, come dire: titolo sospeso. In sostanza il mercato degli ultimi due anni si reggeva, in Italia non negli USA, su mutui di durata quarantennale. Ma dico, ma voi prestereste soldi per riaverli tra trenta o quarant’anni, cioè dopo l’invasione degli ultracorpi. Davvero non avete capito che vi stanno dando una “sola”?
ondino motorino
Mia cugina ha lavorato per agenzie immobiliari a Roma. Dice che moltissime agenzie semplicemente lucrano cifre astronomiche sui prezzi chiesti dai proprietari. Tipo se vedete chiedere 250 è probabile che l’agenzia si sia accordata per 200 col padrone e il resto…MANCIA! Qui tutti sono ancora convinti che si venda tutto, i polli non mancano e per l’agenzia basta fare un buon affare e può tenersi altri immobili per mesi e mesi invenduti. Quindi non credete al prezzo che vi dicono ragionate con la vostra testa e offrite sempre meno.
iaio72
Prezzi delle case troppo elevati, un trend di crescita che si prolunga da 9 anni ininterrottamente e rialzo dei tassi costituiscono il nuovo mix che ha portato allo stop del mercato immobiliare in città. Nel primo semestre di questanno sono diminuite le compravendite, si sono allungati i tempi di chiusura dei contratti, sono calate pure le erogazioni di mutui mentre è cresciuto il numero di proprietari di prima casa che si trova in difficoltà con il pagamento delle rate. Si prevede un calo dei prezzi sul lungo periodo: circa 10 anni (meno di un mutuo a 30) con prezzi che torneranno ai valori di inizio bolla (1998).