LA CASA SI ALLARGA, MA PERDE VALORE

Perché, ora con i piani regolatori le città sono belle? Personalmente mi sono convito che tutti gli sviluppi immobiliari regolati hanno dei risultati terribili (ZEN, Santa Giulia, etc). Meglio la libera iniziativa.

Per comprendere i potenziali effetti economici dell’intervento del governo bisogna ricordare che in Italia c’è stato dal 2001 al 2006 un vero e proprio boom edilizio. Dal periodo 1995-2000 al periodo 2001-2006 vi è stato un incremento del 37% della realizzazione o ampliamento di case e del 19% di quello di capannoni. Per ogni nuovo abitante sono stati realizzati in media 300 mc di case, circa due o tre volte il necessario. Se il piano fosse efficace l’impatto sui prezzi potrebbe essere perciò pesante e mettere in crisi il settore immobiliare già in grave difficoltà.

Credo di condividere la sua analisi e le sue previsioni sulle ricadute sul prezzo delle case e sull’economia in generale; ma – lasciando da parte la corsa indiscriminata al cemento, che da sola basterebbe a condannare questa iniziativa del governo – mi sorgono delle domande: 1) un aumento di +1,4% del PIL in un momento di crisi come questo non è un rischio da correre anche a fronte di una riduzione fra 2-3 anni dei consumi? 2) Non potrebbe questa riduzione dei consumi da parte dei proprietari di casa essere però compensata da una ripresa generale innescata proprio dagli effetti positivi della fase a breve termine? 3) La riduzione del valore delle abitazioni non potrebbe portare a una riduzione del prezzo degli affitti? Non tutti sono possessori di una casa. Lo so che sono domande ingenue e sono sicuro di aver detto delle cretinate, ma mi piacerebbe sapere perché sbaglio.

L’autore sembra aver fatto un calcolo economico creativo che normalmente fa solo Tremonti per giustificare gli effetti positivi delle sue proposte. Di fatto la sola cementificazione del paese dovrebbe considerarsi un costo ovvero un’esternalita’ negativa a causa dell’impatto ambientale. Purtroppo anche nel breve periodo potrebbe non esserci nessun vantaggio perche’ ad esempio non esiste alcun nesso diretto tra aumento della cubatura e il valore aggiunto dell’economia. Inoltre bisogna vedere come si realizzano questi lavori e con quali risorse. Non sono comunque risorse addizionali. Potrebbero solo stimolare un po’ il settore costruzioni se ci fossero soldi in giro. E’ la stessa logica dell’incentivo all’acquisto di auto con l’aggravante che rischia di passare come un altro condono edilizio alla Tremonti.

La spinta speculativa degli scorsi anni ha ampliato l’offerta di nuove abitazioni (ora in parte invendute/sfitte) e ha drogato il mercato dell’usato, spingendone i valori a livelli parossistici, grazie anche al facile accesso ai mutui. Fenomeno chiuso, finito. Rimane l’esigenza di accedere all’affitto/proprietà della casa a moltitudini di giovani/meno giovani con redditi scarsi, drescrescenti, precari. Ora poco importa se il c.d. "piano casa" porterà alle conseguenze ben descritte dall’autore, ma il primo vero vantaggio sarà l’opportunità di costruire sul "costruito", a minori prezzi e di riqualificare aree urbane degradate. Poco importa se i valori degli immobili tendenzialmente decresceranno. La cosa non influisce sui consumi dei proprietari della prima casa. Quanto agli speculatori (le immobiliari, ma anche possidenti di ricchezze uscite dalla Borsa nei primi anni 2000, e/o derivanti da attività sommerse) pagano il prezzo del rischio (fino a ieri avevano riscosso il premio). Dunque leggo in positivo le argomentazioni negative, e il mio disaccordo non riguarda l’analisi condotta, ma le conseguenze calmieratrici del mercato e incrementative del PIL. Con viva cordialità.

1- Non tutti possono usufruire del piano casa. Chi ha un appartamento senza balcone o chi ha altri vincoli architettonici non superabili non può allargare un bel niente e quindi non può far sì che l’immobile si valorizzi. 2- Il settore che viene stimolato – piccole imprese o ditte individuali di costruttori o restauratori – è un settore molto votato al "nero" sia quando c’è da fatturare che quando c’è da assumere e la manodopera che impiega proviene spesso da quei paesi, comunitari o extracomunitari, dai quali provengono delinquenti o presunti tali che, negli ultimi mesi, riempiono le pagine di cronaca. Viene da pensare che: i ricchi saranno più ricchi; aumenterà l’evasione fiscale (visto che con una semplice notifica si possono iniziare i lavori e pensando a quanti aderiranno non potremmo avere molti controlli); aumenteranno gli stranieri che troviamo nei bar e che riescono, ogni tanto, a farsi qualche giornata di lavoro da manovali. Troppo diffidente?

Tempo addietro"ah se potessimo ampliare questa casa senza balzelli" oggi "potete ampliare la casa con pochi balzelli" ebbene allora scontenti, oggi scontenti. Domani si abbasserà il valore delle case, bene, si potranno comprare e vendere molto più facilmente. Andranno male solo i grandi speculatori; beh, fatti loro. Troppa cementificazione, ma se si rispetteranno i canoni della legge, non mi sembra proprio. Comunque la storia insegna che chi si lamentava, oggi si lamenta e domani si lamenterà. Non so perchè mi è sempre sembrato che si lamenta troppo è sempre quello che sotto sotto ha tanto e la sua lamentela è la paura di perdere: grazie per lo sfogo.

Non mi è chiaro il motivo per cui un aumento del 20% della cubatura delle case determinerebbe una riduzione del loro prezzo (tra l’altro stimato nel 35%, quindi molto elevato), in quanto mi aspetterei un comportamento di questo tipo se il numero di case aumentasse del 20% e non la cubatura delle case esistenti. E’ possibile avere un chiarimento in merito? Grazie

il piano casa che il governo ha proposto come si può notare non incrementa effetivamente l’economia nazionale, anzi da come si evince dal vostro punto di vista è produttivo solo nel breve periodo e già nel medio periodo provoca un annulamento del ricavo precedentte, con una conseguenza di una diminuzione del valore della casa stessa. Alla luce di tutto questo, cosa spinge il governo a proporre un piano del genere? A chi deve giovare e portare profitti tutto questo? Oltre alla cementificazione gratuita io temo anche un’incremento dell’illegalità cioè nel senso che la criminalità organizzata possa costriure per poi vendere sui edifici a prezzi inferiori o superiori. Da come io credo da questo "piano" non saranno favoriti soli i proprietari che impianteranno solo ecomostri vuoti e ci saranno sempre più persone che non avranno più una casa?

La stima dell’1.4% di incremento di PIL mi sembra eccessiva, non tutte le abitazioni potranno essere fisicamente ampliate (vedi condomini etc.) ed anche chi ha la possibilità di farlo non è detto che voglia farlo.

Pur ammettendo una riduzione del prezzo di equilibrio nel medio periodo così pronunciata (33-50% secondo l’autore), è da considerare che attualmente secondo ISTAT, circa il 40% delle famiglie italiane paga un fitto per l’abitazione, o la rata di un mutuo ipotecario. Fitti e rate di mutuo sono cresciuti in termini reali, di oltre il 14% e 11% rispettivamente nel biennio 2002-2007. Nel medio periodo, però, i nuovi mutui contratti e i canoni di affitto, a parità della quantità in termini reali (metri-quadri e posizione dell’immobile) di servizi residenziali consumati, si ridurranno per l’effetto dei nuovi prezzi di mercato in equilibrio, lasciando libero del reddito disponibile che queste famiglie potranno spendere o risparmiare. Tale effetto, certamente rilevante, non è tenuto in alcun conto nell’analisi proposta, come mai?

Condivido l’analisi, ma ritengo che sia necessario accennare anche all’impattto che si avrà nelle casse comunali. La prevista ipotesi di riconoscere ai comuni solo il 50% degli oneri di urbanizzazione, porterà vantaggi solo a breve termine per l’incremento dovuto alla crescita delle edificazioni. Siccome la nuova edificazione assorbirà anche le ristrutturazioni che comunque ci sarebbero state, che approfitteranno giustamente di questo imprevisto risparmio, a medio-breve termine, avremo un calo sensibile degli introiti per gli oneri di urbanizzazioni dei comuni che difficilmente potrà essere compensato. Nello stesso tempo le amministrazioni locali dovranno provvedere a sostenere il maggior bisogno di servizi (fogne, acquedotto, scuola, trasporti,sistemazioni stradali…) a cui sono destinati gli oneri di urbanizzazione, incassati per metà.

Gradirei che il prof. Manasse fornisse spiegazioni sulle premesse utilizzate nella stesura dell’articolo. Sono un assiduo frequentatore del sito e credo che leggere questi che a mio parere sono errori grossolani (si badi, non sono affatto un esperto di economia) non giova alla sua credibilità. Tanto più che questo articolo è stato anche citato da Michele Santoro nella sua trasmissione di stasera, dimostrando così a mio parere di non avere nemmeno lui grossa dimestichezza con le più elementari nozioni economiche. In perfetto accordo con il commentatore Castelnuovo segnalo l’errore nella premessa secondo la quale "il settore costruzioni contribuisce al totale del valore aggiunto nazionale per circa il 5,3 per cento. Dunque, un aumento del 20 per cento di questo settore equivarrebbe a uno shock di spesa dell’1 per cento circa del Pil". Come già segnalato da Castelnuovo il Piano Casa si riferisce all’esistente e non alle nuove costruzioni. In più vi è un secondo errore, premettendo "un aumento dell’offerta abitativa del 20 per cento": il Piano Casa non prevede certo la presenza del 20% di case in più, ma del 20% della singola casa in più.

Le critiche mosse da vari commentatori mi sembra che non colgano alcuni elementi essenziali. Sappiamo che il provvedimento riguarderà esclusivamente i proprietari di ville mono o bifamigliari, la cui superficie media è stimata in 260 m.q. Un aumento del 20% di 260 m.q. corrisponde a 78 m.q. Ora chi ha a disposizione 260 m.q. di superficie abitabile non ha grossi problemi di spazio, quale motivo potrebbe avere per costruire altri 78 m.q.? La cubatura aggiuntiva verrà evidentemente trasformata in un’unità abitativa separata, da affittare vendere o donare a terzi. Ma ecco allora che un aumento del 20% della cubatura delle case esistenti si trasforma ipso facto in un raddoppio delle unità abitative mono-bifamigliari che dagli attuali 11 milioni, potrebbero diventare 22 milioni. Insomma negare che il decreto porterà ad un aumento spropositato dell’offerta abitativa (con il conseguente deprezzamento di tutte le abitazioni) è un esercizio di acrobazia dialettica ma nulla più.

Il calo dei valori immobiliari, quando è dovuto solo ad abbondanza di offerta, non è un male in sé, anzi, in termini di economia "reale" è un bene: distribuisce reddito da chi possiede immobili e li vuole vendere a favore da chi li vuole comprare (persone senza casa, imprese di nuova formazione famiglie o imprese in espansione). Tutti si possono permettere case più grandi, o di destinare meno risorse alla casa, le imprese risparmiano sui costi fissi. In sintesi aumentano benessere e competitività. Quello che deve invece preoccupare, in quanto "reale" e non solo monetaria" è la perdita di valore dello stock abitativo esistente dovuta alle esternalità negative indotte dagli interventi di ampliamento: perdita di qualità architettonica, di luce di aria, di visuali, impatto sul paesaggio, riduzione del verde privato, sovraccarico sui servizi pubblici, traffico indotto ecc..

Ascoltando le risposte del prof. Manasse non ho trovato chiarimenti sui numeri e per questo vorrei tornarci sopra, perchè è chiaro che l’opportunità di una misura viene notevolmente ridimensionata se gli effetti attesi sono minimi. Partendo dai dati dell’agenzia del terriorio "Statistiche catastali 2007" risulta che su un totale di oltre 62 milioni di unità immobiliari quelle residenziali accatastate come rurale, ville o villini (cat. A6/A7/A8) sono meno di 2 milioni. Se aggiungiamo un 50% delle cat. A1/A2/A3 come stima di ulteriori mono o bifamiliari, si arriva ad un 20% del totale. Dunque il 20% del 20% del 5% (peso del valore aggiunto costruzioni) ci porta a +0.2% di PIL che con l’effetto moltiplicatore arriva a +0.28% sempre che tutti decidano di ampliare la propria casa (e tutti del massimo consentito). Un risultato molto lontano dal +1.4% prospettato dall’autore. Saluti.

Il piano casa è una vera presa in giro. Potrà anche rimettere in moto un po’ l’economia ma sempre quella sommersa. Chi ha un’abitazione per conto proprio e vorrà approfittare del piano casa pensate che non ricorrerà al solito artigiano (quando non lo farà da sé) che gli fatturerà un decimo (forse) di tutto il lavoro? Siamo alle solite parliamo di combattere l’evasione mentre creiamo strumenti per fomentarla. Quello che tutti i gorverno che si succedono non capiscono è che occorre intervenire sull’esenzione IVA per tutte quelle prestazioni eseguite a carico dei privati (cito ad esempio gli interventi idraulici, chi ha mai ottenuto una fattura per un cambio di un rubinetto?). E’ ero che si avranno meno entrate IVa ma si allergherà sicuramente la base imponibile IRPEF e/o IRES.