Sono sempre di più i contribuenti che optano per la cedolare secca come forma di tassazione dei redditi da affitto. Un successo dovuto anche alla diminuzione delle aliquote sui canoni concordati. Ma i vantaggi sono tutti dei proprietari. Forse la misura va limitata ad alcuni tipi di contratto.
Alto tasso di gradimento
Nei suoi primi quattro anni di applicazione, la cedolare secca ha fatto registrare un buon successo, ma rischia di diventare un’agevolazione svincolata da qualsiasi interesse pubblico. Lo mettono in luce le statistiche sulle dichiarazioni dei redditi del 2015 (anno fiscale 2014) pubblicate dal ministero dell’Economia e delle Finanze.
Nell’anno fiscale 2014 i contribuenti che hanno scelto di tassare i loro ricavi da canoni con la cedolare secca sono stati poco meno di 1,5 milioni: rispetto al 2011 (primo anno della sua applicazione) il numero è quasi triplicato. Secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, i 2,7 milioni di abitazioni di proprietà di persone fisiche (condizione per l’applicazione della cedolare) date in affitto sono possedute da circa 2 milioni di persone. Pertanto, tre proprietari su quattro ricorrono alla cedolare per affittare le loro case (stimabili in poco più di 2 milioni di case). I proprietari che applicano l’Irpef sono diventati quindi una minoranza, che può ridursi ancora nei prossimi anni, con il rinnovo dei contratti già assoggettati a Irpef. D’altra parte il vantaggio economico che ottengono non è piccolo.
Dalla cedolare sono attratti soprattutto i proprietari che affittano a canoni di mercato, tassati con l’aliquota del 21 per cento (fin dall’inizio). Nel 2014 sono stati quasi 1,2 milioni, circa l’80 per cento del totale di chi ha scelto questa imposta (8 punti in meno del 2011).
Dal 2014 (e fino al 2017) l’aliquota per i canoni concordati è il 10 per cento; era il 15 per cento l’anno precedente e il 19 per cento nel 2011 e 2012. E perciò si è avuto un boom di opzioni per la cedolare. Nel 2014 l’hanno preferita 311mila contribuenti, un numero quasi doppio rispetto al 2013 (2013/2012 +60 per cento). La riduzione dell’aliquota ha reso conveniente applicare la cedolare secca anche ai contribuenti che non superano i 15mila euro di reddito del primo scaglione Irpef: nel 2014 sono diventati quasi 50mila, tre volte rispetto all’anno precedente.
Il peso per l’erario
Naturalmente, sono aumentati anche l’imponibile assoggettato a cedolare e il relativo gettito. Quest’ultimo, nel 2014 ha superato i 1.750 milioni di euro, 250 milioni in più rispetto all’anno precedente, ed è esattamente il doppio di quanto incassato dall’erario nel 2011; il gettito complessivo nei quattro anni è stato di 4,5 miliardi.
Questo non significa che le entrate dello Stato siano cresciute degli stessi importi. Al contrario, è verosimile che la cedolare costituisca un peso per il bilancio. Se tutti i contribuenti che hanno optato per questa formula fossero migrati dall’Irpef, il fisco ci avrebbe rimesso oltre 1.650 milioni di euro nel solo 2014. La perdita di gettito si azzererebbe se fossero stati regolarizzati intorno a un milione di alloggi fino ad allora sfuggiti al fisco. Ma prima dell’introduzione della cedolare il segmento dei contratti in nero era stimato in sette-ottocentomila unità. D’altra parte, la Corte dei conti valuta che nel 2011-2012, la cedolare abbia “prodotto solo uno spostamento di imponibile dal regime Irpef ordinario”, mentre dal 2013 per la riduzione dell’aliquota sui canoni concordati, ha richiamato “non solo locatori che già dichiaravano ma anche evasori fino ad allora sconosciuti al fisco”. Attribuendo all’emersione l’intero incremento di gettito della cedolare sui canoni concordati tra il 2012 e il 2014 e il 15 per cento di quello sui canoni liberi, la perdita per il fisco nel 2014 si attesterebbe comunque sul miliardo di euro.
La cedolare come agevolazione?
Sotto quest’ipotesi, il risparmio d’imposta di chi già tassava con l’Irpef i proventi da canoni è valutabile in 1,3 miliardi di euro. Una somma rilevante, incassata dai locatori senza sopportare alcun sacrificio. Possono, infatti, avvalersi di quella che di fatto è una agevolazione, senza che dover rinunciare ai livelli di canoni stabiliti dal mercato o concordati tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. I proprietari potrebbero volontariamente trasferire agli inquilini una parte del beneficio fiscale riducendo gli affitti. Ma se in questi anni i canoni si sono ridotti, rispetto ai livelli pre-crisi, lo si deve principalmente alla domanda fiacca e alla riduzione dei redditi. È molto più probabile che l’applicazione della cedolare sia stata non l’occasione per una riduzione dei canoni, ma lo strumento attraverso cui i proprietari hanno potuto contenere la riduzione dei rendimenti dei loro investimenti.
Poiché i canoni concordati sono più bassi di quelli di mercato, la loro diffusione può costituire la principale, se non l’unica, funzione di interesse pubblico della cedolare, anche se il proprietario incamera tutto il risparmio d’imposta. Come si vede dai dati, chi intende affittare a canone concordato è molto sensibile all’aliquota della cedolare. Non sarebbe allora il caso di iniziare a discutere dell’opportunità di limitarne l’applicazione a questa tipologia di canoni, anche per facilitare la ricerca delle coperture di bilancio per garantire l’aliquota del 10 per cento oltre il 2017?
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Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di economia applicata nell'università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l'innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.
Giacomo
Chiedo all’autore la sua opinione sulla seguente questione: la cedolare secca livella la tassazione sulle case affittate, ma quale è la ratio dell’avere progressività nella tassazione degli immobili quando la tassazione delle rendite finanziarie non è in alcun modo progressiva? Non sarebbe una distorsione a favore delle rendite finanziarie?
Fulvio
Qual è invece la ratio nell’avere – come nella situazione attuale – un’aliquota del 21% per la rendita sugli affitti e un’aliquota del 26% sulla maggior parte delle rendite finanziarie (incluse quelle su conti correnti, conti deposito, libretti e obbligazioni italiane esclusi i TdS)? Non è già attualmente una distorsione a favore della rendita sugli affitti?
D
La rendita netta non è al 21% in tutti i casi.
Se hai un reddito da irpef, questo si somma alla cedolare secca.
Questo significa per esempio nel caso del lavoratore dipendente sotto un certo reddito, alla perdita di diversi benefici fiscali.
Giampy
La rendita sulle locazioni e lorda(30%dal punto di vista estimativo i vari costi di gestione,spese ristrutturazioni,spese legali,sfitti,morosita ecc)mentre sui titoli e netta.grazie per l’attenzione
fausto tagliabue
Credo, leggendo l’articolo, che vinca anche l’erario e quindi tutti i cittadini italiani.
Se questa norma aiuta a ridurre l’evasione sugli affitti, è un bene.
Fulvio
Leggendo l’articolo pare invece che l’erario perda un miliardo l’anno con la presenza della cedolare secca.
Ridurre l’evasione sugli affitti è un bene per lo Stato solo se l’incremento di entrate ottenuto dagli ex-evasori è superiore rispetto alla diminuzione di entrate dovuta alle minori aliquote su chi già pagava.
In pratica lo Stato ha un miliardo/anno in meno di prima, e questo miliardo qualcuno lo deve pagare (e lo paga chi versa altre imposte o riceve meno servizi).
Detto in altro modo, lo Stato ha spostato risorse per 1 miliardo/anno da tutti i cittadini al sottoinsieme di coloro che affittano abitazioni. Questa è certamente una scelta possibile, ma sostenere che ciò “è un bene” mi pare un’affermazione molto opinabile.
fatti neri
non sempre lo scostamento è così alto, dipende dalla tipologia e parametri, ad esempio fino a tot mq il moltiplicatore gioca a favore del proprietario…..poi contano pertinenze e accessori. cordiali saluti
MARCO
Grazie dell’analisi estremamente chiara.
Un punto mi pare però poco evidenziato. Quale sarebbe la convenienza per I proprietari di case a spostarsi verso I canoni concordati rispetto a quelli di mercato. Attualmente nelle grandi città la differenza è di oltre il 50%, a fronte invece di una diminuzione dell’imposta del dell’11%. Nell’analisi prospettata dall’articolo si evidenzai come la soluzione fiscale abbia il solo fine di pilotare gli affitti di mercato verso livelli più simili a quelli concordati, di fatto azzerando la contrattazione. Tenga conto che proprio la scarsa domanda degli ultimi anni ha costitutio di fatto un calmieratore dei prezzi degli affitti,. Grazie dell’attenzione
Fulvio
Ipotizziamo che il proprietario intenda massimizzare il reddito netto. Le variabili in gioco sono 4:
* C (il canone concordato lordo massimo)
* L (il canone libero lordo)
* Ac (l’aliquota su un contratto a canone concordato)
* Al (l’aliquota su un contratto a canone libero)
Di queste Al = 21% e Ac = 10% sono note e fisse in tutta Italia, C può essere ricavato leggendo gli accordi territoriali relativi al Comune ove è ubicato l’immobile e L è “deciso dal mercato”.
Il proprietario può incassare:
(i) (1-Ac)*C se affitta a canone concordato “massimo”
(ii) (1-Al)*L se affitta a canone libero.
Ovviamente gli converrà affittare a canone concordato se (i) è maggiore di (ii), ovvero se
(1-Ac)*C > (1-Al)*L;
da cui si ottiene rapidamente
C > ((1-Al)/(1-Ac))*L;
Sostituendo le aliquote correnti, abbiamo
C > 0.79/0.9 L
Ovvero la condizione di convenienza del canone concordato è
C > 0,8777 L
O anche
L < 1.139 C
Se prendiamo per buona l'ipotesi che nelle grandi città L = 1,5 C, evidentemente non c'è convenienza per il locatore a passare al canone concordato.
Ovviamente stiamo trascurando altri aspetti del canone concordato, tra i quali il più rilevante è quello della durata del contratto (3anni+2anni invece di 4+4 del canone libero, quindi il proprietario rientra prima in possesso della disponibilità del proprio immobile).
Inoltre qualunque inquilino è ovviamente più solvibile se deve pagare un canone più basso.
Francesca
Limitare i benefici del canone concordato? Io vivo nella Venezia insulare dove i benefici fiscali su chi affitta a canone concordato sono aumentati del 30% ricucendo così l’irpef del 52,5% eppure sono canoni così bassi che nessuno neanche per scaglioni di imposta alti, è incentivato ad affittare. Direi che al massimo si dovrebbero aumentare il canone concordato, a livelli così bassi non conviene a nessuno, così che l’inquilino paga sempre di più….
Flavio Favilli
Un ulteriore elemento che ha spinto all’utilizzo della cedolare secca è stata la riduzione dal 15 al 5 della percentuale di riduzione dell’imponibile sugli affitti a partire dal periodo di imposta 2013(Unico 2014). Tale misura fu adottata per finanziare la nuova indennità di disoccupazione introdotta dalla ministra Fornero nel 2012.
salvatore
Parlare di rendita per le abitazioni affittate da privati mi sembra ottimistico per due motivi: nessuna tutela in caso di affittuari morosi, nessuno sgravio per eventuali lavori fatti agli immobili che quindi gravano sul reddito.
Fatto salvo per gli immobili di lusso, forse.
Fulvio
“Nessuna tutela in caso di affittuari morosi”: non è corretto. La tutela è prevista (per i dettagli si legga ad esempio qui: http://www.uppi-bologna.it/legale/linquilino-moroso-e-la-tutela-del-locatore/); che poi il sistema giudiziario italiano non brilli per celerità è purtroppo fatto risaputo, ma questo danneggia tutti e non solo i proprietari (danneggia anche gli inquilini che si vedono costretti a pagare canoni più alti come “assicurazione impropria” che il proprietario fa loro pagare per rivalersi dell’inefficiente sistema giudiziario).
Sicuramente scegliere male il locatario optando per uno ad alto rischio di morosità riduce il rendimento di un investimento immobiliare.
“Nessuno sgravio per eventuali lavori fatti agli immobili”: anche questa affermazione non è corretta. Gli sgravi previsti sono gli stessi che si hanno per gli immobili in cui il proprietario risiede, e in Italia sono presenti per gli immobili anche non di lusso (http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Agenzia+informa/pdf+guide+agenzia+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf) e mi pare abbiano aliquote di detrazione interessanti: 36%, 50%, 65%
giampy
Forse le sfugge che la tassazione patrimoniale (IMU) e quasi il 30%locazione lorda e che su case tripla tassazione(imu+tassa registro+irpef su ambedue).prima di parlare di VANTAGGI si chieda come mai nessuno investe piu per comprare case!!!grazie
Giampy
Prima di parlare di VANTAGGI per i proprietari si ricordi che:lIMU e circa il 30%della locazione ed e,come per la tassa di registro tassato anche come irpef;le spese di manutenzione,amministrazione,legali,ripristino locali ecc NON sono riconosciute(circa il 30% locazione lorda);concludo,in 50 anni il bene casa paga tante tasse e imposte quanto il suo vslore(esproprio di fatto) e visto che fa il giornalista le segnalo che come tassazione sulla casa siamo nella media europea ma:e tutta sulla seconda casa ma non basta,nei calcoli del mef hanno aggiunto anche le tasse di abitazioni degli altri paesi europei che come lei sapra le pagano gli inquilini e non i proprietari.Giisto fare i conti in tasca ma per correttezza si dovrebbero fare correttamente senza pregiudizi ideologici.Grazie per attenzione
Fulvio
Non vedo pregiudizi ideologici nell’articolo. L’autore scrive che la cedolare secca in vigore da 4 anni avrebbe spostato 1 miliardo/anno del bilancio dello Stato da qualsiasi altro tipo di impiego a un beneficio per i soli locatori.
Ognuno dei lettori trarrà la conclusione che ritiene; posso comprendere il suo punto di vista, ma ho l’impressione che sia distorto dal (legittimo) interesse di chi è proprietario invece che focalizzato sull’interesse generale (che almeno in linea teorica dovrebbe essere l’obiettivo di una politica fiscale razionale).
rosario nicoletti
Considerano tasse e balzelli di ogni genere che gravano sulla proprietà, ed includendo, come necessario, il rischio di attendere anni per sfrattare inquilini morosi, il pagamento dell’ l’IRPEF porta ad una perdita. La cedolare secca ripristina un minimo di redditività all’investimento immobiliare. Se poi si ritiene che la proprietà è un furto, la tesi dell’articolo diventa coerente.
fatti neri
da monti a ieri (1à casa salvata ora) anche il più piccolo proprietario era assimilato a una multinazionale……non se se ritengono un furto ereditare o fare sacrifici, ma di certo lo ritengono un limone da spremere, sti sinistroidi da strapazzo che hanno distrutto l’edilizia con un indotto intero tutelato malissimo a livello sindacale, che stava pure al governo all’epoca, vergogna!
Fulvio
Tasse e balzelli di ogni genere gravano su tutte le attività economiche in questo paese. Lo saprà bene se ha un’attività imprenditoriale, professionale o di qualsiasi genere.
Il rischio nelle attività di investimento è sempre presente: lo saprà bene senza che le debba fare esempi che attingono alla cronaca recente.
Il fatto che le risorse pubbliche debbano essere utilizzate in quota 1 miliardo €/anno (ammesso che la valutazione dell’autore sia corretta, ma non mi pare che nessuno qui ne stia dubitando) al fine di “ripristinare un minimo di redditività all’investimento immobiliare” mi pare un punto di vista quantomeno bizzarro.
Infine, sventolare lo spauracchio di Proudhon per dire che lo Stato dovrebbe garantire i rendimenti degli investimenti immobiliari, poi, è un concetto davvero difficile da comprendere (almeno per me).
fatti neri
a novembre 2015 ho locato con cedolare secca…..perchè il conduttore antecedente non mi pagava ma per lo stato incassavo lo stesso e ha voluto le tasse ugualmente ergo meglio incassare qualcosa in meno oggi ma nel caso domani si ripete una lunga morosità avrò meno aggravio.
Mario Del Chicca
Non sono affatto d’accordo con il professore quando dice che a guadagnarsi sono solo i proprietari. Non sono laureato in economia ma solo osservo quello che avviene ogni giorno. Se prima il proprietario non prendeva solitamente in considerazione i contratti concordati ora fa sempre i calcoli per vedere se gli conviene. Se diminuisce il canone di locazione (gli affitti sono effettivamente diminuiti grazie alla crisi) e opta per la cedolare secca la differenza tra un canone “libero” e quello concordato tende a diminuire.E questo non è un vantaggio anche per l’inquilino che si trova a dover pagare un canone più basso?
Fulvio
Il “premio” per i proprietari (e la corrispondente spesa pubblica) è presente anche in caso di locazione a canone libero. Se rilegge l’articolo, osserverà che nei paragrafi finali l’autore propone di prorogare l’agevolazione ai proprietari sui canoni concordati (di cui indirettamente beneficiano anche gli inquilini, mediante canoni più bassi) invece di finanziare l’agevolazione sui canoni liberi.
Mariarosa
L’articolo manca dell’analisi sulla quota di affitti emersa in seguito a registrazione del contratto a canone concordato, ma con pagamento in nero della quota residuale rispetto ai prezzi di mercato. È infatti meno probabile, in questo caso, che il proprietario subisca la denuncia da parte del conduttore per la mancata registrazione dell’atto.
Non sarebbe forse più opportuno – a prescindere da quanto pagato sulla base contrattuale – che il canone lordo venisse versato dal conduttore al proprietario e l’imposta relativa venisse poi dedotta a beneficio del conduttore stesso?
Fulvio
Non ho capito in che modo la sua proposta eviterebbe la creazione di una porzione di “canone nero”. Maggiori dettagli qui: https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2015/12/16/118528-affitto-in-nero-lemendamento-approvato-in-stabilita-e-la-soddisfazione-dellunione
Valerio Guagnelli Scanzani
Gentile dott. Raffaele Lungarella,
Essendo proprietario di immobili abitativi e non, che gestisco da anni, ho letto con interesse la sua analisi che trovo sbagliata pero’ in più punti. Un’analisi che gioca astrattamente con i numeri , ma è del tutto carente sul lato empirico.
Lei scrive “1,3 miliardi di euro. Una somma rilevante, incassata dai locatori senza sopportare alcun sacrificio”, Si deve essere dimenticato che
1) gli immobili hanno subito un impennata sulle tasse di proprietà, che in certi casi (ne ho le prove personali) sono aumentate oltre il 200%, passando dall’ICI all’IMU. Perdita.
2) il prelievo fiscale è ulteriormente aumentato in quanto lo sconto forfettario applicato sull’imponibile è passato da anni ormai dal -15% a -5%. Questo ha una ricaduta anche sulle opere di manutenzione di cui ogni immobile necessita annualmente, con ulteriore perdita;
3) la stagflazione ha importato un altro problema: la maggiore difficoltà nell’affittare, per cui il proprietario è piu soggetto di prima a periodi in cui gli immobili rimangono sfitti per carenza di domanda (sia pure temporanea) . Altra perdita.
4) il via vai di conduttori – dovuto alla crisi – spesso comporta spese per l’azione legale, anche questo va messo in conto. Altra perdita
5) Aggiungiamo un punto scrive “senza dover rinunciare ai livelli di canoni stabiliti dal mercato”, si è accorto che il mercato è calato o no? i canoni (anche l’inflazione negativa lo dimostra) sono scesi…
la sua analisi è astratta.
Fulvio
Gentile Valerio Guagnelli Scanzani, 1) L’impennata di tassazione è stata ancora più ampia per altri tipi di investimento (es.: imposta di bollo – di fatto una patrimoniale – introdotta su numerosi investimenti mobiliari).
2) Non ho capito a cosa si riferisce (molto probabilmente per ignoranza mia)
3) In Italia non c’è attualmente traccia di stagflazione (stagnazione+inflazione), semmai siamo vicini alla deflazione
4) Certo, si mette in conto cercando conduttori più affidabili che però si fanno “pagare” la loro affidabilità richiedendo canoni più bassi. Oppure pensa che un’obbligazione poco rischiosa debba avere un rendimento alto?
5) Sono vistosamente calati anche i redditi di chi è interessato ad accedere al mercato degli affitti.
Ciò detto, mi rammarico che la sua attività economica (principale?) sia stata interessata a perdite negli ultimi anni, ma l’andamento è coerente con quello del PIL.
Giampy
Sig.Fulvio la tassazione bollo fino a poco fa era 0,20%contro un IMU 1,06%(5 VOLTE).E’vero,i vari rendimenti sono calati per tutti ma in tempi migliori chi ha investito in case lo ha fatto in previsione di bassi rendimenti con bassi rischi(se ricorda i titoli rendevano molto di piu delle case).Ora,noi piccoli proprietari,abbiamo scoperto che viviamo in uno stato che puo in 3 mesi aumentare la tassazione del 20%su contratti di locazione con durata media di 4 anni(durata complessiva 8 anni).Oltre che una questione economica,dal mio punto di vista,dovremmo preoccuparci tutti in quanto,anche se a chi non e stato toccato puo essergli sfuggito,ma cio che e’successo dal dicembre 2011 a marzo 2012(cio che asserisce Valerio)e grave in quanto la volonta politica di punire coloro che hanno mandato all’opposizione la sinistra ha in noi creato l’idea di vivere in un regime dove chi e al potere puo sconfinare da quel minimo di ragionevolezza obbligatoria di chi ha l’onere di amministrare.Grazie per l’attenzione
Stefano
Dimentica: 1. L’annuale registrazione del contratto 2. Qualora l’inquilino sia moroso, il locatore deve comunque corrisponere le imposte anche se non percepite fino alla sentenza del giudice 3. Danni, tavolta ingenti provocati dal conduttore all’appartamento non vengono ripagati e procedere con una causa di risarcimento è troppo spesso inutile 3. Spese come la sostuzione della caldaia implicano costi che impiegano molti mesi, talvolta anni per essere ripagati. In Germania, la tassazione dipende dal Budensland, spesso per redditi bassi non si paga alcunchè, ma esiste la possibilità di detrrarre i costi di conduzione (ad esempio quelli della caldaia, interessi dell’eventuale mutuo…).
aldo maugeri
chi ha scritto l’articolo probabilmente pratica molto le dorate aule universitarie e poco la vita reale.Si metta alla prova con inquilini morosi e ristrutturazioni .vedrà che pagate le tasse e i lavori necessari al mantenimento dello stato degli immobili non resta niente di questo fantomatico miliardo di cui si parla
Enzo Umbrella
La cedolare secca è stata istituita per far emergere gli affitti evasi e per dare vantaggi agli inquilini optando per i canoni più bassi regolati dai patti territorali. Sull’articolo osservo che 700 mila affitti in nero in Italia prima della cedolare è una fantasia dell’autore. Erano (e sono ancora) molti di più; la cedolare secca ha riportato a tassazione una parte importante del patrimonio immobiliare con effetti a favore del settore pubblico anche su altri servizi (tasse universitarie, sanità, asili ecc tariffati in base al reddito) di cui bisogna tenere conto ai fini di una corretta analisi del problema. Oltre al “nero” totale, va considerato il “nero” parziale, cioè gli affitti dichiarati meno della realtà. Inoltre la cedolare si paga sul 100% del canone senza le deduzioni previste per chi opta per la tassazione ordinaria. Condivido sulla opportunità di estendere il regime di “canoni concordati” (oggi si possono fare soltanto dove esistono i “patti territoriali”) che portano un vantaggio fiscale anche all’inquilino. Condizione necessaria che i calcoli relativi non portino a locazioni risibili come spesso accade.