Ristrutturare la casa, quali sono gli incentivi giusti

La legge di bilancio 2017 ha confermato i tradizionali incentivi fiscali per la ristrutturazione di immobili. L’obiettivo è favorire la sostenibilità ambientale e la sicurezza delle case. L’analisi degli interventi realizzati in Toscana suggerisce come rendere ancora più efficaci queste misure.

Tutte le misure confermate

La legge di bilancio 2017, approvata definitivamente dal Senato il 7 dicembre scorso, conferma – e in alcuni casi potenzia – i tradizionali incentivi a favore del rinnovamento in chiave di sostenibilità ambientale e sicurezza dello stock immobiliare. Si tratta del cosiddetto rinnovamento profondo (deep renovation), oggetto di numerose direttive e raccomandazioni comunitarie.
Nel dettaglio, le misure approvate sono:

Fonte: Legge di bilancio 2017, articolo 1 commi 2 e 3

Pur nella continuità che caratterizza sostanzialmente i bonus edilizi, si coglie dunque un tentativo di indirizzarli in modo più deciso sia verso interventi di maggiore impatto collettivo (i condomini più delle singole unità immobiliari), sia verso quelli localizzati nelle aree più a rischio (grazie all’evidente potenziamento delle misure per la messa in sicurezza sismica). Almeno dal punto di vista culturale, sembra ormai accettata l’idea che la riqualificazione dello stock immobiliare esistente, specialmente se realizzata su un numero elevato di edifici, porti con sé molteplici benefici di natura economica, sociale e ambientale.

I risultati in Toscana

Ancora da mettere a punto, invece, risultano alcune modalità operative che dovrebbero favorire la fruizione delle agevolazioni. Un’analisi fatta sulla Toscana (quasi 250mila ristrutturazioni edilizie agevolate nel periodo 2007-2012, ovvero circa 42mila all’anno con un’incidenza del 3 per cento sullo stock residenziale complessivo) consente di mettere in evidenza i fattori socio-economici e istituzionali che favoriscono o disincentivano gli interventi. In mancanza di dati individuali sulle famiglie, il modello di regressione è stato costruito sulle caratteristiche territoriali a scala comunale.
In sintesi, il ricorso alle ristrutturazione edilizie agevolate:

• aumenta al crescere del benessere economico locale (misurato in termini di livello con il reddito mediano comunale e in termini di disuguaglianza con il rapporto interdecilico,) e all’incidenza di capitale umano qualificato (residenti diplomati e laureati), perché le ristrutturazioni richiedono comunque un certo livello di disponibilità economica da parte delle famiglie e una loro “sensibilità” al tema della buona manutenzione dell’abitazione;
• decresce, invece, all’aumentare dell’incidenza di patrimonio residenziale obsoleto e in cattivo stato di manutenzione. Il risultato, apparentemente controintuitivo, è in realtà coerente con il fatto che il ricorso alle ristrutturazioni edilizie è trainato da un effetto ricchezza della popolazione più che da un effetto necessità di adeguamento del patrimonio esistente. In altre parole, le ristrutturazioni avvengono con maggiore frequenza nelle aree urbane più dinamiche e non in quelle rurali e montane, dove il patrimonio è spesso obsoleto e mal conservato e usato come seconda residenza;
• cresce all’aumentare della funzione residenziale dei luoghi, caratteristica colta dalla dimensione demografica comunale e dalla presenza di famiglie giovani;
• decresce, invece, all’aumentare della vocazione turistica dei territori (presenze turistiche per abitante e incidenza delle seconde case): è un risultato non del tutto scontato, che evidenzia una maggiore propensione delle famiglie ad apportare miglioramenti all’abitazione di residenza più che alle seconde case;
• la frammentazione comunale (misurata come numero di comuni raccolti all’interno dello stesso sistema locale del lavoro di fonte Istat) implica “regole di comportamento” e procedure per avviare gli interventi diversificate territorialmente e la duplicazione dei costi di acquisizione delle informazioni, dunque deprime la propensione alla riqualificazione del patrimonio residenziale.

L’analisi conferma il ruolo centrale giocato dalla disponibilità di risorse economiche da parte delle famiglie. Il tema è ben conosciuto e parzialmente affrontato dalla normativa nella parte che prevede la possibilità per i soggetti incapienti di cedere il credito fiscale alle imprese che effettuano gli interventi, esclusi tuttavia gli istituti di credito e gli intermediari finanziari. Proprio questi soggetti potrebbero, invece, essere più coinvolti negli interventi di rinnovamento profondo, chiedendo loro anche uno sforzo di innovazione delle modalità di concessione dei mutui ipotecari, ancora oggi decisamente più favorevoli alle compravendite che alle ristrutturazioni. Sulla burocrazia, infine, l’indicazione generale è di ridurre il più possibile la variabilità territoriale delle regole, obiettivo cui mira peraltro anche il Regolamento edilizio unico.