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Caro affitti per studenti e famiglie: le scelte da fare

Il problema della casa per gli studenti fuori sede è un aspetto della generale carenza di alloggi in affitto. Non mancano le soluzioni che potrebbero aumentare il numero di case in locazione, anche per le famiglie. Ma richiedono precise scelte politiche.

Lo scarto tra domanda e offerta

I circa 900 mila studenti universitari fuori sede condividono con decine di migliaia di famiglie la difficoltà di trovare un alloggio in affitto a canone accessibile. Gli ostacoli che incontrano sono la manifestazione del più generale problema dello squilibrio tra la domanda e l’offerta di abitazioni in affitto, che si registra in molte città italiane e, per la verità, non solo italiane. Una sistemazione abitativa meno onerosa per gli studenti fuori sede necessita sia di azioni specificamente indirizzate a loro sia di interventi di portata più ampia che migliorino le possibilità di accesso al mercato della locazione per tutti coloro che non possono pagare i canoni del libero mercato.

Lo squilibrio tra domanda e offerta può manifestarsi in termini fisici, come una carenza di beni, e in termini economici, come impossibilità a pagare il prezzo richiesto dal mercato. Per riequilibrare il mercato si può, pertanto, intervenire accrescendo l’offerta o rendendo meno onerosa la soddisfazione della domanda. Le conseguenze di un deficit di offerta possono riversarsi anche su soggetti con una buona situazione economica; l’incapacità di sostenere l’onere di una spesa riguarda quei segmenti della domanda costituiti dai nuclei familiari con redditi medio-bassi, compresi quelli degli studenti.

L’aumento del numero di alloggi a canone contenuto può essere ottenuto finanziando l’espansione dell’offerta delle strutture per il diritto allo studio e la realizzazione di interventi in edilizia privata.

Al 1° novembre 2022 i posti alloggio offerti dagli enti per il diritto allo studio erano 40.069, il 90 per cento circa dei quali occupati da studenti con una borsa di studio, ma gli studenti che risultano in possesso dei requisiti per concorrere all’assegnazione di un posto alloggio gestito da quegli enti sono 95 mila.

Il Piano nazionale di ripresa e resilienza, con un finanziamento di 960 milioni di euro, dovrebbe aumentarne il numero di circa 60 mila unità entro il 2026, anche con interventi da parte di operatori non pubblici, che riceveranno un contributo per la loro realizzazione. La normativa, però, non indica se, e in che misura, il contributo pubblico inciderà sul canone richiesto agli studenti. Se agli operatori fosse consentito di adeguarsi ai canoni di mercato, ciò contrasterebbe con le finalità proprie dei soggetti che possono concorrere ai finanziamenti, i quali devono essere “organizzazioni non lucrative di utilità sociale operanti nel settore del diritto allo studio” (c. 1, art. 1, legge 388/2000). Né, in quel caso, vi sarebbe motivo dell’obbligo, previsto anche nel primo bando per la selezione delle iniziative, di destinare i posti letto ottenuti con gli interventi cofinanziati “prioritariamente a studenti capaci e meritevoli anche se privi di mezzi idonei al conseguimento della borsa di studio e dei prestiti d’onore, sulla base delle graduatorie definite dagli enti competenti”. È, questa dei canoni, una questione rilevante, su cui sarebbe opportuno fare chiarezza.

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Rendere l’offerta più accessibile

Servono ovviamente anche altre azioni sul versante sia dell’offerta sia della domanda. Sul primo versante, l’iniziativa più rilevante da intraprendere dovrebbe avere come obiettivo l’ampliamento dell’offerta di alloggi affittati a canoni concordati, che sono più bassi di quelli di mercato. Ne beneficerebbero tutti gli inquilini alla ricerca di abitazione a basso canone.

Sui canoni concordati si applica la cedolare secca con l’aliquota del 10 per cento, omnicomprensiva di ogni altra imposta; ai locatori i comuni praticano uno sconto sull’Imu. Sebbene con un’aliquota del 21 per cento, anche i canoni di mercato possono essere tassati con la cedolare secca. In entrambi i casi, si tratta di un’alternativa all’Irpef vantaggiosa anche per i proprietari tassati con l’aliquota marginale più bassa. Nell’anno fiscale 2021, i contribuenti che hanno beneficiato della cedolare al 10 e 21 per cento sono stati rispettivamente 990 mila e 1,9 milioni. È segno che la differenza positiva tra canoni di mercato e canoni concordati è superiore, soprattutto per i proprietari con i redditi più elevati, al vantaggio fiscale ottenuto applicando rispettivamente la cedolare al 21 e al 10 per cento.

Per incentivare una maggiore diffusione dei canoni concordati, l’applicazione della cedolare secca dovrebbe essere consentita solo su questi contratti. Nessuno dei governi precedenti ha preso questa decisione e difficilmente la prenderà quello attuale, che prevede, anzi, di estendere la cedolare secca anche agli immobili non residenziali.

L’aiuto al pagamento del canone

Il principale canale di aiuto agli studenti fuori sede è la detrazione fiscale del 19 per cento su una spesa massima per l’affitto di 2.633 l’anno, con un risparmio di 500 euro, pari al canone di un mese per un posto letto in una grande città. Nel 2021 se ne sono avvalsi 232.724 contribuenti, su un canone medio di 1.646 euro, per complessivi 383 milioni di euro. L’importo medio è più basso dell’importo massimo su cui può essere calcolata la detrazione, verosimilmente perché nella maggioranza dei casi entrambi i genitori hanno fiscalmente a carico lo studente. Ne deriva che il numero di studenti per i quali è stata applicata la detrazione è notevolmente inferiore a quello dei contribuenti che ne hanno beneficiato: poco più di 145 mila, un dato molto più basso di quello degli studenti fuori sede. I due numeri delimitano l’area dei casi di evasione fiscale totale o parziale.

Per ridurre quest’area occorre ampliare la platea dei beneficiari e contemporaneamente aumentare la capacità di pagare degli studenti. Occorre superare i limiti attuali che subordinano l’agevolazione ai contratti di locazione degli alloggi, nei comuni sedi delle università, ubicati ad almeno 100 chilometri di distanza in una provincia diversa da quella in cui risiede lo studente. Inoltre, dovrebbe essere possibile applicare la detrazione fiscale sull’intero importo del canone risultante dal contratto, e non solo su 2.633 euro.

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Per tutti i contratti in essere, un canone annuo doppio di questa cifra comporterebbe il raddoppio degli attuali 75 milioni di euro del costo della detrazione. Non sarebbe necessariamente una perdita secca per il bilancio statale. L’imponibile, e il relativo gettito, potrebbe aumentare anche per l’erosione dell’area dell’evasione fiscale.

Una scelta politica

Il caro posti letto per i fuori sede è una delle manifestazioni della generale carenza dell’offerta di alloggi in affitto, generata anche dalla domanda degli studenti universitari. Le ragioni dello squilibrio tra domanda e offerta di abitazioni in locazione sono varie e incidono in misura diversa sulla situazione delle singole aree geografiche. Nelle città con una forte capacità di attrazione sia di studenti universitari sia di turisti pesa anche la preferenza di non pochi proprietari per gli affitti di brevissima durata (pochi giorni, quando non uno), che sottraggono una parte dell’offerta di alloggi alla locazione annuale (tipica per gli studenti, in genere) o di più lunga durata. Affinché la sistemazione abitativa dei fuori sede diventi meno onerosa, occorrono interventi sia sul mercato dell’affitto sia azioni di sostegno specificamente indirizzate a loro. Occorre innanzitutto ampliare l’offerta complessiva di abitazioni per l’affitto. I giusti propositi sul consumo del suolo non permettono di puntare sulla costruzione di nuove abitazioni. Occorre operare sull’offerta del patrimonio esistente per accrescerne la parte accessibile alle famiglie e ai soggetti meno abbienti. È possibile farlo utilizzando la leva fiscale, limitando l’applicazione della cedolare secca ai canoni concordati, che, essendo più bassi di quelli di mercato, assolvono anche una funzione sociale. Occorre anche valutare la fattibilità di interventi di edilizia agevolata, incentivati con contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea o permanente a canoni contenuti. Degli effetti di queste eventuali decisioni, i fuori sede beneficeranno anche indirettamente: l’ampliamento dell’area dei canoni meno onerosi allenta la domanda sul mercato libero delle locazioni, con conseguente contenimento anche dei relativi canoni. L’attuazione di queste politiche, come degli interventi specificamente rivolti ai fuori sede, implica una scelta politica, che è alla ricerca di un decisore.

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  1. Savino

    Il fenomeno rende lampante il fatto che c’è chi ha troppo e, di converso, chi ha troppo poco. C’è chi cumula proprietà immobiliari senza fare niente e senza l’utilità marginale delle stesse e c’è chi cerca un tetto per tentare la fortuna attraverso le proprie capacità intellettive. Uno Stato serio prova politiche redistributive per invertire la tendenza. La stessa proprietà privata è un minus in queste condizioni. Quando non tutti sono messi nelle condizioni di ambire al benessere tu che hai la proprietà privata sei penalizzato lo stesso perchè non la puoi godere e non puoi coglierne i frutti.

  2. Mauro Cappuzzo

    Allora, se quando vado in pensione, tra TFR e Fondo Pensione (pagato anche con i miei contributi) ho una disponibilità di 170/180 mila euro (derivanti da risparmio su reddito da lavoro dipendente tassato fino all’ultimo cent), posso:
    – investire in titoli di Stato con tassazione 12,50% (pura rendita)
    – comprare un appartamento, pagare l’imposta di registro (9%) e il notaio, fare le ristrutturazioni del caso e acquistare l’arredamento, attivare una locazione turistica, pagare cedolare secca (21%), pagare IMU, pagare spese di condominio, pagare utenze (energia, gas, internet), accogliere gli ospiti e fare le pulizie (sono in pensione e non ho niente da fare).
    La prima soluzione è più redditizia, la seconda contribuisce a far girare l’economia.
    Oppure potrei affittare a studenti (risparmiando parte delle spese di condominio e le utenze) ……..
    Cosa mi consigliate ?

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