Tassare la terra che si eredita

Il valore di un immobile dipende da dove si trova ed è in larga parte il valore del suolo su cui sorge. È una rendita di singoli che nasce da investimenti collettivi. In più, spesso si eredita, alimentando disuguaglianze. Tassarla è equo ed efficiente.

L’importanza del suolo urbano nel patrimonio degli italiani

In Italia la ricchezza netta delle famiglie supera gli 11.700 miliardi di euro, per circa metà costituita da immobili. Ora, il valore di un’abitazione si compone di due elementi: il fabbricato e il suolo su cui sorge. In Italia, il valore totale dei terreni equivale a circa la metà del valore dell’immobiliare. La distinzione è fondamentale perché sono i prezzi del suolo, e non i costi di costruzione, a costituire la chiave per comprendere l’aumento dei prezzi dell’immobiliare nel lungo periodo. E questo aumento di valore crea rendite che non sono il frutto di una produzione dei proprietari: derivano da fattori collettivi – le infrastrutture, i servizi pubblici, l’attrattività del territorio. In più, alla morte del proprietario non si dissolvono, si trasmettono agli eredi. L’Italia ha una imposta sulle successioni con franchigie molto elevate, che favoriscono il meccanismo.

Nel nostro articolo “Land, Wealth, and Taxation” mostriamo invece che tassare la componente fondiaria delle successioni può allo stesso tempo ridurre le disuguaglianze e aumentare l’efficienza dell’economia.

Segregazione residenziale e dinamiche di ricchezza

In Italia, come in Francia o negli Stati Uniti, la segregazione residenziale è sempre più al centro del dibattito. Ad esempio, Cinquegrana e Fosco (2022) mostrano che le famiglie più agiate tendono ad auto-segregarsi: il loro indice di dissimilarità (la quota di un gruppo che dovrebbe cambiare quartiere perché sia distribuito in modo uniforme in città, da 0, piena mescolanza, a 1, separazione totale) raggiunge 0,34 a Napoli e 0,28 a Milano.

Per spiegare queste dinamiche, bisogna osservare che le famiglie competono per le localizzazioni più attrattive, e la somma che ciascuna è disposta a pagare dipende dalla propria ricchezza. Quelle che dispongono di un patrimonio iniziale modesto incontrano però il vincolo del credito: la banca non finanzia l’intero valore dell’immobile. Questo limite comprime la loro capacità di acquisto e le esclude dai luoghi più richiesti, che restano alle famiglie più abbienti, meno esposte al vincolo. Chi possiede immobili nelle aree in cui i prezzi crescono ottiene un rendimento elevato sull’abitazione, trasmette un’eredità più consistente e consente ai figli di partire da una posizione patrimoniale e sociale più avanzata. Chi non eredita, o eredita un’abitazione in un’area in declino, resta svantaggiato, e lo resta per generazioni. Il nostro modello teorico mostra che, nel lungo termine, la società rischia di polarizzarsi in due classi: i più ricchi nelle migliori zone del paese e delle città, e le famiglie più modeste intrappolate nella povertà per generazioni.

Perché tassare il suolo è efficiente

Il nostro studio mostra come correggere il meccanismo: con un’imposta sulla componente fondiaria della ricchezza trasmessa. L’argomento della tassazione della terra non è nuovo: da François Quesnay ad Adam Smith, da Henry George a Joseph Stiglitz, generazioni di economisti hanno sostenuto l’idea della tassazione della terra. Che, del resto, ha una caratteristica peculiare: non è un bene prodotto e la sua offerta è rigida. Tassarla non riduce né l’offerta né gli investimenti, a differenza di un’imposta sull’intero immobile, che scoraggia costruzione e ristrutturazione. La terra, dunque, risulta una base imponibile ideale e su queste basi è nato il “teorema di Henry George” di Arnott e Stiglitz (1979), dove si mostra che tassare la rendita fondiaria è sufficiente a finanziare i beni pubblici locali.

Oggi, però, gran parte del patrimonio delle famiglie si eredita, motivo per cui si fa largo l’idea di tassare le successioni. Ma dato che gran parte della ricchezza ereditata è rappresentata da immobili, tassazione della terra e delle successioni diventano due aspetti dello stesso problema.

Una proposta

Si avvicina intanto la “grande trasmissione”: entro il 2045 in Italia passeranno agli eredi circa 6.500 miliardi di euro. Tassare la componente fondiaria di queste successioni è al tempo stesso efficiente ed equo, perché attenua disuguaglianze patrimoniali, ben più marcate di quelle di reddito. In più, la tassa incentiverebbe gli italiani a diversificare il proprio patrimonio, orientando il risparmio verso il finanziamento delle imprese, fattore cruciale per un’economia a bassa produttività e con investimenti privati insufficienti. Infine, le risorse così ottenute consentirebbero di rimpiazzare le attuali e inefficienti imposte sugli immobili (per esempio, l’Imu) e di alleggerire quelle su lavoro e imprese.

Una riforma di questo tipo dipende dalla sempre più necessaria revisione del catasto, spauracchio del mondo politico. Ma in questo periodo di grande necessità di investimenti pubblici, i terreni rappresentano una base imponibile equa ed efficiente che non possiamo ignorare. Sono proprio sotto i nostri piedi.