Nel 2020 il mercato delle compravendite di abitazioni ha subito una contrazione, pur senza particolari conseguenze sui prezzi. Il calo è soprattutto di domanda. E tra le agenzie immobiliari cresce ora il pessimismo sulla durata della “perturbazione”.
Pandemia e mercato immobiliare
Che effetti ha la pandemia sul mercato della casa? La risposta non è agevole, anche perché gli andamenti delle variabili che è possibile monitorare potrebbero riflettere, almeno in parte, tendenze che erano già in atto in precedenza. Può, tuttavia, non essere inutile delineare un quadro di come si è mosso il mercato nei singoli quattro trimestri del 2020 sulla base dei dati di fonti ufficiali disponibili.
Una quota maggioritaria dei titolari delle agenzie immobiliari, interpellati trimestralmente dalla Banca d’Itala, valuta negativamente l’impatto del Covid-19. Il loro giudizio sembra aver risentito dell’andamento nel tempo della diffusione dell’epidemia. Nel periodo luglio-settembre, quando la diffusione del virus aveva rallentato, la percentuale delle agenzie che considerava l’impatto negativo è diminuita rispetto al trimestre aprile-giugno, ma è tornata a crescere in autunno con la recrudescenza della pandemia.
A risentirne è stata la domanda molto più dell’offerta: nel periodo ottobre-dicembre, la percentuale di agenzie che ha giudicato negativo l’impatto è stata circa il 60 per cento (più o meno lo stesso dato del primo trimestre di rilevazione degli effetti della pandemia) con riferimento ai potenziali acquirenti e il 37 per cento relativamente all’offerta. Con la rilevazione svolta nel primo trimestre del 2021, resta lo scarto tra le due variabili, ma si riduce di circa 8 punti percentuali. In tutti i periodi considerati, sull’offerta, la quota di agenzie che ha ritenuto positivo l’impatto del Covid-19 è sempre stata più alta di quelle che l’hanno ritenuto negativo.
I prezzi e le compravendite
Nel 2020 il mercato delle compravendite ha subito una contrazione, senza che questo abbia avuto particolari conseguenze sui prezzi. Le rilevazioni trimestrali dell’Istat fanno ritenere che il mercato abbia mantenuto, per i valori degli immobili, una certa tonicità. Tanto le variazioni congiunturali (trimestre su trimestre precedente) quanto quelle tendenziali (trimestre sullo stesso trimestre dell’anno precedente) sono tutte positive, eccetto le variazioni congiunturali del primo e del terzo trimestre 2020 per le abitazioni, rispettivamente, nuove ed esistenti.
Quest’andamento dei prezzi è avvenuto in un mercato che nel 2020 ha accusato una contrazione. L’Osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle entrate, ha registrato, infatti, una riduzione del numero di compravendite del 7,7 per cento rispetto al 2019, con un andamento peggiore nei capoluogo di provincia (-11,4 per cento contro 5,7 per cento negli altri comuni). Non vi sono però elementi per stabilire se attribuirla a una riduzione dell’offerta oppure a un calo della domanda o a quale mix tra le due componenti. Nel primo trimestre del 2020 le compravendite sono state circa 21.500 in meno rispetto alle 138 mila del periodo gennaio-marzo del 2019; nel trimestre successivo, si sono fatti sentire gli effetti della serrata iniziata il 10 marzo: il calo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente ha superato le 43 mila unità (-27 per cento). Con l’allentarsi della stretta sulla mobilità, il mercato ha manifestato una certa dinamicità nei due trimestri successivi, soprattutto nel quarto.
Il confronto 2020/2019 del numero di compravendite mensili offre qualche elemento per stabilire una relazione tra le variazioni tendenziali e la severità della serrata dovuta alla pandemia. La riduzione delle compravendite è iniziata, infatti, nel mese di marzo 2020 ed è stata molto forte: -45 per cento, mentre nei due mesi precedenti il numero di affari conclusi era stato dello stesso ordine di grandezza di quello registrato nei rispettivi mesi del 2019. Che in marzo il mercato abbia registrato una sorta di collasso è confermato anche dai dati sui mutui e sui rogiti elaborati dal notariato per 10 città italiane. In aprile 2020, un mese interamente in chiusura, le abitazioni che hanno cambiato proprietario sono calate del 60 per cento rispetto ad aprile 2019. Nei mesi successivi la scivolata è continuata, perdendo progressivamente velocità. In agosto, però, il segno della variazione diventa positivo e lo resta a settembre e nei mesi che seguono: la maggiore libertà di movimento, consentita anche in presenza di una ripresa della diffusione del virus, ha probabilmente, fatto accelerare la conclusione di affari già maturati in precedenza. Non di meno, il bilancio del 2020 sul 2019 si è chiuso con un segno meno.
La durata dell’impatto
Il protrarsi della pandemia ha progressivamente spostato in avanti il termine entro cui gli operatori immobiliari prevedono l’esaurirsi dei suoi effetti. Nel grafico 5 è sintetizzata la media delle risposte fornite dalle agenzie immobiliari alla domanda sulla durata dell’impatto della pandemia, indipendentemente dal giudizio, positivo o negativo, espresso per ognuno dei tre parametri di mercato considerati.
Un anno fa, quasi un’agenzia su due riteneva che il mercato si sarebbe liberato della “perturbazione” del Covid-19 entro la fine del 2020 e solo una su otto pensava che occorresse aspettare la fine di quest’anno. Con il perdurare della pandemia, gli operatori sono diventati più pessimisti e, nell’ultima rilevazione della Banca d’Italia, il 45 per cento di loro ha dichiarato che per vedere l’esaurirsi dei suoi effetti occorrerà attendere almeno la metà del 2022, mentre il 13 per cento sposta il termine anche oltre.
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Raffaele Lungarella, laureato in scienze statistiche ed economiche, è stato docente a contratto di economia applicata nell'università di Modena e Reggio Emilia, dove è stato anche cultore della materia di economia politica. Ha diretto il nucleo di valutazione e verifica degli investimenti pubblici della regione Emilia-Romagna; dello stesso ente è stato responsabile dei servizi politiche abitative e lavori pubblici. È stato anche responsabile del servizio finanziamenti per l'innovazione tecnologica di una società finanziaria. Ora è in pensione.
Stago
Penso che non si possa più pensare a un “dopo Covid” ma ci stiamo avviando a una fase di convivenza endemica con i virus e quindi penso che ci saranno anche conseguenze sul mercato delle abitazioni. Si è visto quanto è importante avere case grandi dove si possa destinare una stanza a chi deve fare smart working (spesso entrambi i genitori e i figli in DAD). Contemporaneamente la quantità di uffici necessari si è ridotta, e probabilmente una parte di essi dovranno essere convertiti in abitazioni o spazi per coworking. Anche i negozi e ristoranti e bar dovranno ampliare i propri spazi per consentire il distanziamento, cosa che finora hanno fatto allargandosi sui marciapiedi e sulla sede stradale, ma non potrà reggere a lungo dato l’affollamento di quegli stessi ambiti per traffico di biciclette, monopattini, e riders per le consegne a domicilio. Penso che il mercato immobiliare, e quello delle ristrutturazioni saranno influenzati da questi orientamenti ancora non ben chiari agli acquirenti.
Enrico D'Elia
Le nuove regole sugli npl e sulla crif, unite alla crisi post pandemica, faranno affluire sul mercato una quota significativa di abitazioni di creditori insolventi e operatori poco liquidi. Non credo che le aspettative di inflazione e di tassi di interesse in ripresa (sollevate ad arte?) compenseranno questo aumento dell’offerta. Quindi penso che la tenuta dei prezzi sia destinata a durare poco.