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L’esperienza irlandese

Per salvare il sistema bancario dell’Irlanda dal dissesto finanziario conseguente allo scoppio della bolla che si era creata sul mercato immobiliare, nel 2009 il governo promosse la costituzione di una bad bank denominata National Asset Management Agency (Nama). L’attivo di Nama era costituito principalmente dai crediti deteriorati delle banche, che derivavano dalla mancata restituzione dei finanziamenti concessi nel settore immobiliare agli operatori economici e agli acquirenti degli immobili.

Gestione imprenditoriale

Il consiglio di amministrazione di Nama ha gestito il loro recupero con un’ottica imprenditoriale, dandosi un orizzonte pluriennale. La strategia di valorizzazione del patrimonio della bad bank si è concretizzata in una pluralità di attività, iniziative e comportamenti.

Un fattore particolarmente importante è il ruolo attribuito ai suoi debitori e il coinvolgimento degli operatori immobiliari nei suoi progetti. Questo consente a Nama di non affidarsi solo alle procedure esecutive per la vendita degli immobili, ma permette anche la prosecuzione delle attività delle imprese che non sono riuscite a restituire i finanziamenti ricevuti, per salvaguardare l’occupazione e, per quanto possibile, creare nuovi posti di lavoro.

In sostanza, Nama gestisce le singole situazioni in collaborazione con i debitori e con i curatori fallimentari delle imprese con l’obiettivo di contenerne il costo per tutti i soggetti coinvolti. Per questo, è autorizzata a svolgere attività analoghe a quelle di un operatore immobiliare che agisce sul mercato e anche a svolgere le funzioni di una banca “buona”. Direttamente o indirettamente, può finanziare perfino soggetti che sono già suoi debitori morosi. Per esempio, può decidere la concessione di un nuovo credito a un operatore o a un curatore fallimentare per consentirgli di completare la realizzazione di un immobile, se si valuta che la sua successiva vendita darà un ricavo sufficiente a saldare tutti i debiti.

La benedizione europea

L’attività, anche imprenditoriale, svolta da Nama sul mercato immobiliare e i finanziamenti a favore di beneficiari che individua discrezionalmente hanno spinto alcuni operatori a presentare un esposto alla Commissione europea ritenendo che essa operi in una condizione di vantaggio rispetto ai concorrenti. Secondo chi ha presentato il ricorso, Nama beneficerebbe di informazioni riservate, di relazioni privilegiate con le amministrazioni che rilasciano le licenze edilizie, di esenzioni fiscale, garanzie statali sui crediti (che perciò ottiene a tassi inferiori a quelli di mercato) e via di seguito. Gli effetti di queste condizioni di maggior favore sarebbero trasferiti agli operatori immobiliari che lavorano con la bad bank, con la concessione di nuovi crediti a bassi tassi di interesse senza sufficienti collaterali e con loan to value vicino al 100 per cento. Le argomentazioni con le quali lo stato irlandese ha rigettato tutte le accuse sono state accolte dalla Commissione europea. Con una decisione dell’inizio del 2018 ha stabilito che gli aiuti ricevuti dalla bad bank non sono illegittimi e che il sostegno dato agli operatori supportati da Nama non costituisce un aiuto di stato, dato che Nama “has acted as a private market operator would have done” (ha agito come avrebbe fatto un operatore di mercato privato).

I risultati

L’elasticità con la quale è stata amministrata Nama ha permesso di raggiungere importanti obiettivi sul versante finanziario e su quello fiscale, eliminando il rischio di far pagare ai contribuenti irlandesi il prezzo del salvataggio del sistema finanziario. Con tre anni di anticipo rispetto al termine del 2020 inizialmente concordato con la Commissione europea, è stato completato il rimborso delle obbligazioni senior di 30,2 miliardi di euro, garantite dallo stato, emesse per l’acquisto di crediti deteriorati. Entro il 2020 si prevede di rimborsare anche la residua somma di 1,6 miliardi di euro di obbligazioni subordinate e di riscattare le quote del capitale sociale della bad bank detenute dai suoi soci privati: Dopo di che, inizieranno a essere trasferiti all’erario i 3,5 miliardi di euro di profitti che si stima produrrà fino alla cessazione dell’attività.

Nama aveva acquisito 355 complessi residenziali ancora in costruzione come collaterale degli attivi; sarebbe stato molto difficile collocarli sul mercato senza completarli. Alla fine del 2017 solo cinque erano ancora nella condizione iniziale. Dal 2014 fino a marzo del 2018 è stata pianificata, completata o avviata la realizzazione di circa 19 mila abitazioni per il mercato, oltre a 2.500 alloggi di edilizia popolare. La vendita in tempi brevi degli immobili, posti a garanzia dei prestiti deteriorati, avrebbe fatto incassare alla bad bank 10 miliardi di euro in meno della somma pagata per rilevarli dalle banche.