Regolare gli affitti brevi non basta a risolvere la questione della casa

Un regolamento europeo in attesa di approvazione permetterà di limitare gli affitti brevi. Darà un sollievo temporaneo alla questione abitativa. Per affrontarla in modo strutturale servono però interventi e politiche per le famiglie meno abbienti.

I sindaci in prima linea

Anche l’Unione europea si propone di intervenire sugli affitti brevi. Il fenomeno della locazione di breve durata delle abitazioni riguarda principalmente le città turistiche in cui un numero crescente di proprietari preferisce un rapido turn over degli inquilini sia per ragioni di convenienza economica sia per l’assenza di vincoli sulla durata dei contratti. Questo comporta la sottrazione di un certo numero di abitazioni dalla locazione di lunga durata, rendendo più difficile e oneroso l’affitto di una casa alle famiglie che non possono acquistarne una. I sindaci di molte città interessate al problema hanno regolamentato gli affitti brevi, o si propongono di farlo, con la speranza di contenere la diffusione del fenomeno.

Ovviamente, l’intervento delle autorità non piace ai proprietari delle abitazioni e alle loro associazioni rappresentative, che intravedono nell’apposizione di ogni vincolo una violazione del diritto di proprietà. L’introduzione di vincoli è invece vista con favore dagli albergatori, che considerano gli affitti brevi una forma di concorrenza sleale. Per le amministrazioni comunali e per le altre autorità coinvolte, disciplinare in autonomia questa forma di locazione può esporle alle contestazioni di una parte o dell’altra oppure di entrambe.

È possibile, perciò, che i sindaci attendano con favore l’approvazione da parte del Parlamento e della Commissione europea della proposta del regolamento 2026/0268 sull’argomento. Diventerà un riferimento certo per i primi cittadini che vogliono dare un giro di vite al fenomeno.

L’obiettivo dell’iniziativa europea è «salvaguardare la disponibilità di alloggi e la loro accessibilità economica nelle zone soggette a tensioni abitative». Non si propone, quindi, di accrescere quella disponibilità, ma di evitare che si riduca a causa del crescente flusso di abitazioni utilizzate per gli affitti brevi.

Quali sono le zone a tensione abitativa

Le zone interessate sono quelle che presentano uno squilibrio tra l’offerta e la domanda di abitazioni tale da rendere i canoni insostenibili per chi non ha redditi elevati. Il mercato è considerato sotto pressione al verificarsi di alcune condizioni. La prima riguarda il rapporto prezzo/reddito. È considerata a tensione abitativa una zona in cui per acquistare un alloggio della dimensione media occorre una somma pari o superiore a otto annualità del reddito disponibile pro capite. La seconda riguarda il mercato dell’affitto.

Questa metodologia merita una specifica attenzione, relativamente alla delimitazione delle zone e alla disponibilità dei dati da utilizzare. I due aspetti sono connessi.

La delimitazione delle zone è un’operazione importante per i risvolti che può avere sul contesto circostante del mercato dell’abitazione, non solo della sua parte relativa alla locazione. Al riguardo, la bozza di regolamento non è di grande aiuto, limitandosi a stabilire che «la zona può essere un distretto, un comune, un’area metropolitana, un’area urbana funzionale, un agglomerato, una zona rurale o loro parti» (articolo 7). Data l’eterogeneità territoriale della definizione di questi ambiti, la loro effettiva delimitazione è verosimilmente demandata alle autorità degli stati membri che devono applicare il regolamento. Della problematicità della definizione dei confini delle zone si trova traccia anche nella relazione al regolamento. Vi si legge, infatti: «l’ambito territoriale della designazione dovrebbe essere delimitato in modo quanto più circoscritto possibile in base alle prove disponibili e potrebbe essere inferiore all’unità territoriale per la quale sono disponibili i dati» (punto 22).

Nel nostro paese, quanto più si riduce la dimensione della zona tanto minori diventano le possibilità di disporre di tutti i dati necessari alla sua definizione. I più agevolmente reperibili sono probabilmente quelli di fonte fiscale, resi disponibili dall’Agenzia delle entrate. Il prezzo delle abitazioni può essere ricavato dalla banca dati sui valori immobiliari, che pubblica il dato anche per sub aree comunali. Il denominatore del rapporto in questione può essere ricavato dalle statistiche sulle dichiarazioni dei redditi. Le quali, però, permettono il calcolo del valore medio imponibile e al netto dell’imposta, ma non quello del reddito disponibile. Inoltre, a livello sub comunale le statistiche sono disponibili solo per i comuni i cui territori sono suddivisi in più codici di avviamento postale (cap). Non necessariamente i confini dei cap, delle aree di calcolo dei valori immobiliari e delle zone a tensione abitativa coincidono.

Le misure di contenimento

Il perseguimento dell’obiettivo scelto dall’Unione europea è affidato all’adozione, per non più di cinque anni, di due misure finalizzate a limitare: a) «l’accesso a, o la prestazione di, servizi di locazione di alloggi a breve termine in immobili residenziali»; b) «l’acquisizione o l’uso di terreni e immobili residenziali che non sono acquisiti o usati a fini di abitazione principale, siamo essi occupati da proprietari o da altri».

Nella relazione che illustra il regolamento ci si preoccupa di sottolineare che esso «dovrebbe essere applicato nel pieno rispetto del diritto di proprietà» (punto 9) e che le limitazioni previste non dovrebbero consentire alle autorità degli stati membri di «limitare la proprietà e l’uso dei beni» (punto 6). Tuttavia, se necessarie a perseguire l’obiettivo del regolamento, l’autorità che deve applicarlo potrebbero prevedere un ventaglio di condizioni e oneri che spaziano dalle restrizioni all’uso degli immobili come abitazioni secondarie all’obbligo di dichiarare l’uso a cui si intende destinare un’abitazione prima dell’acquisto (verosimilmente in quest’ultimo caso come azione della misura b).

Le possibili conseguenze e i limiti del regolamento

Ostacolare gli affitti brevi può effettivamente contenere la riduzione dell’offerta di abitazioni per la locazione a lungo termine. Se sul mercato dell’affitto lungo ritorna un numero relativamente considerevole di alloggi sottratti agli affitti brevi ci si può attendere un arretramento dei canoni di locazione; anche se è difficile prevedere in che misura.

È difficile anche prevedere di quanto l’offerta complessiva di abitazioni possa essere stimolata dall’attivazione della misura b). Alle autorità competenti sembra, infatti, attribuito il potere di impedire, o quanto meno di ostacolare, la compravendita di alloggi che non siano destinati a essere utilizzati come abitazione principale; il riferimento all’uso dei terreni indurrebbe a ritenere che il vincolo possa valere anche per gli immobili di nuova costruzione. Non è impedito l’acquisto di immobili residenziali destinati alla locazione, purché diventino, par di capire, le abitazioni principali degli inquilini. La limitazione sulla destinazione delle abitazioni può produrre effetti di ampia portata anche sull’economia perché frena gli investimenti del settore immobiliare. La previsione che il vincolo si applica solo «ai beni immobili e ai terreni acquisiti dopo la data di applicazione della misura» (articolo 10 comma 1 lettera f), ha come conseguenza il congelamento dell’offerta del mercato della locazione alla dimensione del momento in cui la disposizione viene applicata.

La relazione illustrativa del regolamento aiuta anche a comprendere i limiti delle misure proposte dall’Unione europea. Si scrive, infatti, che «non possono affrontare le cause strutturali della carenza di alloggi a lungo termine. Sebbene le restrizioni limitate nel tempo e nella portata possano attenuare le pressioni in termini di domanda di alloggi a breve termine, le autorità competenti dovrebbero integrare tali restrizioni con misure volte ad aumentare l’offerta di alloggi in tali zone, in particolare l’offerta di edilizia sociale e a prezzi accessibili» (punto 30). Sembra dunque esserci la consapevolezza che gli effetti del contenimento degli affitti brevi possono essere solo temporanei e che per affrontare la questione delle abitazioni occorrono interventi strutturali e politiche per rendere accessibili le case alle famiglie meno abbienti.